万某诉魏某某、程某房屋买卖合同纠纷民事判决书

万某
万世艮（代理权限代为承认
放弃
变更诉讼请求
魏某某
程某
胡季春（湖北正堂律师事务所）
明申雷
郑名秀
代涛（代理权限代为承认

上诉人（原审原告）:万某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，司机。
委托代理人:万世艮（代理权限:代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，代收法律文书），男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，系万某之父。
被上诉人（原审被告）:魏某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，退休工人。
被上诉人（原审被告）:程某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，无业。
委托代理人:胡季春（代理权限:一般代理），湖北正堂律师事务所律师。
原审第三人:明申雷，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，退休职工。
原审第三人:郑名秀，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，退休职工，系明申雷之妻。
委托代理人:代涛（代理权限:代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，代收法律文书），男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，个体经营者，系明申雷、郑名秀女婿。
上诉人万某为与被上诉人魏某某、程某、原审第三人明申雷、郑名秀房屋买卖合同纠纷一案，不服广水市人民法院（2015）鄂广水民初字第00286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月3日受理后，依法由审判员郭建强担任审判长，与代理审判员朱玉玲、李超组成合议庭，于2015年8月27日公开开庭进行了审理。上诉人万某的委托代理人万世艮，被上诉人程某及魏某某、程某的委托代理人胡季春，原审第三人明申雷、郑名秀的委托代理人代涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审被告魏某某、程某辩称:答辩人与原告约定房屋买卖是虚，答辩人向原告借钱是实。因担心答辩人无能力偿还借款，在原告的要求下，答辩人与其签订了《房屋买卖合同》，该合同是担保性质的合同。因借款利率高于银行贷款利率，2014年5月3日，答辩人通过银行汇款5万元偿还原告借款。如双方之间存在房屋买卖合同关系，原告尚欠答辩人购房款37万元，答辩人不可能向原告汇款5万元。
原审第三人明申雷、郑名秀述称:2014年3月5日第三人明申雷、郑名秀与被告魏某某签订《房屋买卖合同》，约定魏某某将位于广水市应办广安大厦1栋2单元703室房屋（所有权证为广水市房权证应山字第201304212）出售给第三人，房屋出售价款51万已全部付清。2014年10月，魏某某将诉争房屋交付给第三人，水电物业当月已过户，第三人已实际占用了诉争房屋。因此请求法院依法判决被告与第三人签订的《房屋买卖合同》有效，要求被告继续协助第三人办理房屋过户手续，驳回原告要求继续履行《房屋买卖合同》的请求。
原判认定:2013年11月10日，原告万某（乙方）与被告魏某某、程某（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定:“第一条、房屋坐落、面积及结构:1、甲方所售房屋位于应山办事处育才路广安大厦1栋703室，房屋用途为住房。2、甲方所售房屋，面积约139.9平方米，具体面积以初建测量为准。第二条、房屋价格:甲、乙双方协商，甲方所售房屋总金额为人民币50万元整。第三条、违约:甲、乙双方签订合同后，必须认真履行以上条款；甲、乙双方任何一方不得违约，如有违约，由违约方按房屋总价30%的违约金赔偿给守约方……。”合同签订当日，原告万某向被告程某缴纳购房定金13万元，余下购房款原告万某至今未付，被告程某亦未向其交付房屋。2013年11月19日，被告魏某某取得位于应山办事处育才路广安大厦1栋2单元703室诉争房屋所有权证，但房管部门不动产登记簿对该房屋所有权登记时间不明。2014年3月5日，代涛（乙方）受第三人明申雷、郑名秀的委托，与被告魏某某（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定:“第一条、房屋坐落、面积及结构:经甲乙双方充分协商，甲方自愿出售坐落在广水市应办广安路（原石油公司院内）1栋2单元703室的房屋，面积:138.04平方米，房产证号为20××12号……，第二条、房屋价格:经双方协商房屋总价为人民币伍拾壹万元整（510000元），其中包括空调柜机一台、空调挂机两台、沙发茶几一套、电热水器一个、窗帘、厨卫、家具等附属设施（付款以收条为准）。第三条、付款方式及相关责任:1、甲、乙双方协商签订合同时，乙方首付购房定金肆万元整给甲方，2014年3月15日前再付壹拾陆万元整给甲方，余款叁拾万元整待甲方配合乙方办理好二手房房贷手续后付清，剩余壹万元整暂交中证人保管，待甲方搬家交房后一次性付清……甲方必须在农历2014年冬月18日之前搬家交房，甲方交房前结清所有费用……”合同签订后，代涛按约定向魏某某交付购房定金4万元。2014年3月12日，第三人明申雷依约向魏某某交付购房款16万元；同日，被告魏某某与第三人明申雷、郑名秀向广水市房屋登记机构提交《房屋所有权转移登记询问表》及《申请书》，被告魏某某申请将属其所有的位于广水市应办广安路（原石油公司院内）1栋2单元703室的房屋转移登记到第三人明申雷、郑名秀名下，并出具《具结书》。2014年5月3日，第三人郑名秀向被告魏某某交付购房款29万元。2014年12月2日，第三人向被告程某交付购房款1万元。第三人明申雷、郑名秀在付清购房款后，被告魏某某向其交付了房屋，第三人明申雷、郑名秀接收房屋后搬进居住。2015年1月2日，第三人向被告程某交付购房余款1万元，至此，第三人付清全部购房款。2015年1月26日，第三人向相关部门缴纳了住房买卖契税、交易手续费等费用，在办理过户手续过程中，原审法院依据原告申请，依法查封了诉争房屋。
本院认为:万某与魏某某、程某签订合同的行为无论是房屋买卖，还是实质上的“以房抵贷”，都不影响本案的处理，其原因在于万某与魏某某、程某签订的《房屋买卖合同》，没有在房产管理部门登记备案，第三人明申雷、郑名秀对该情况并不知情。在此情况下，第三人明申雷、郑名秀与魏某某签订了《房屋买卖合同》，购买了魏某某所有的房屋，双方签订的《房屋买卖合同》没有违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，依法应当受到法律保护。上诉人万某起诉要求魏某某、程某履行房屋买卖合同义务并赔偿定金利息损失，因争议的房屋已经被善意第三人明申雷、郑名秀购买并实际占有使用，办理了申请过户手续。万某与魏某某、程某之间的房屋买卖合同已经无法履行，在原审原告万某经原审法院告知后，仍然坚持原诉讼请求的情况下，法院不能超出当事人的请求判决。故原审法院对万某的诉请不予支持、告之可以另行主张权利符合法律规定，并无不当。
综上所述，上诉人万某的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序符合法律规定，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2900元，由上诉人万某负担。
本判决为终审判决。

本院认为:万某与魏某某、程某签订合同的行为无论是房屋买卖，还是实质上的“以房抵贷”，都不影响本案的处理，其原因在于万某与魏某某、程某签订的《房屋买卖合同》，没有在房产管理部门登记备案，第三人明申雷、郑名秀对该情况并不知情。在此情况下，第三人明申雷、郑名秀与魏某某签订了《房屋买卖合同》，购买了魏某某所有的房屋，双方签订的《房屋买卖合同》没有违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，依法应当受到法律保护。上诉人万某起诉要求魏某某、程某履行房屋买卖合同义务并赔偿定金利息损失，因争议的房屋已经被善意第三人明申雷、郑名秀购买并实际占有使用，办理了申请过户手续。万某与魏某某、程某之间的房屋买卖合同已经无法履行，在原审原告万某经原审法院告知后，仍然坚持原诉讼请求的情况下，法院不能超出当事人的请求判决。故原审法院对万某的诉请不予支持、告之可以另行主张权利符合法律规定，并无不当。
综上所述，上诉人万某的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序符合法律规定，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2900元，由上诉人万某负担。

审判长：郭建强
审判员：朱玉玲
审判员：李超

书记员：王凌