万某某与宜昌长楹置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：万某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区，现住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：夏春华，湖北诚业律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）：宜昌长楹置业有限公司，住所地宜昌市西陵区东山大道109号B栋1904、1905号。法定代表人：江妍萱，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邹金华，湖北楚贤（点军）律师事务所律师。

万某某向本院提出诉讼请求：1.判令长楹公司按合同约定支付自2016年4月1日起至2018年1月17日的逾期交房违约金34814元，自2018年1月18日起计算逾期交房违约金至符合法律规定的交房条件交付之日止；2.判令诉讼费用由长楹公司承担。事实和理由：2014年12月18日，万某某与长楹公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，由万某某购买长楹公司开发的位于长楹观邸8号楼1单元××层××号商品房，面积118.6平方米，该合同第九条约定，长楹公司应当在2016年3月31日前交房。合同签订后，万某某依约履行了自己的全部合同义务，付清了房款529905元。但长楹公司至今没有实质行为符合交房条件，也没有办理正式交房手续。长楹公司应按照合同约定向万某某支付逾期交房违约金，故万某某为维护自身合法权益诉至法院。长楹公司辩称，1.诉争房屋的性质不同于完全市场运营的商品房，长楹公司并未从该项交易中直接获得商业利益，自行销售团购房源之外的房源获得利益的预期也落空；2.业主购买房屋的目的已经实现，长楹公司虽未达到合同约定的交房条件，但业主的现实利益并未受到损害；3.长楹公司未达到合同约定的交房条件并非长楹公司主观恶意所致，违约事实产生后，也并非长楹公司靠自己意志能够终止违约事实，如果业主主张继续履行，且不同意变更合同约定的交房条件，长楹公司的责任将无限累加，将导致长楹公司履行费用过高，损害长楹公司利益，显失公平。在此状态下，长楹公司作为违约方也有权请求解除合同；4.如果业主坚持按合同约定的交房条件追究长楹公司的违约责任，对已入住的部分业主来说极不公平，也可能损害全体业主的公共利益。长楹公司向本院提出反诉请求：解除长楹公司与万某某签订的《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议。事实和理由：长楹公司于2011年10月至2012年1月分别与宜昌市公安消防支队、宜昌市房屋拆迁安置处、宜昌市环境保护局、湖北三峡职业技术学院工会委员会签订了《团购意向协议》，约定长楹公司为团购单位开发建设团购房，解决团购单位在职在编在岗职工住房困难，并约定房屋价格“由土地出让金+建筑开发总价组合而成”。合同签订后，因不可归责于长楹公司的原因致使房屋至今未取得竣工交付使用备案证，未达到双方合同约定的交付条件。长楹公司认为本案所涉房屋实际造价高于合同约定的售价，在长楹公司并未因本案房屋获得商业利益的前提下承担违约责任，长楹公司的损失将进一步扩大，且未达到合同约定交房条件是第三方原因所致，对于长楹公司来说，合同继续履行费用明显过高。故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，诉至法院请求判如所请。万某某针对长楹公司的反诉请求辩称，1.《宜昌市商品房买卖合同》是合法有效的合同，双方均应当依法继续履行；2.本案不具备合同法规定的法定解除条件；3.即使具备解除合同的条件，此时解除合同既不利于交易的稳定也不利于纠纷的解决，应当维护双方所签合同的效力。请求法院依法驳回长楹公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将在事实认定和本院认为中综合阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月16日，湖北三峡职业技术学院工会委员会（以下简称三峡职院）作为甲方，长楹公司作为乙方签订《团购意向协议》，主要约定甲方意向购买乙方欲开发建设的房屋350套。甲方意向购买的房屋价格由土地出让金＋建筑开发总价组合而成（土地出让金以实际摘牌价格为准，建筑开发总价双方确认后据实结算）。甲方系受职工委托，全权处理意向团购房屋的相关事宜。甲方协助乙方在开发过程中办理各项手续。本协议效力及于甲方在职在岗的职工（甲方需提供人员清单）。万某某购房时系湖北三峡职业技术学院职工。2014年12月18日，万某某作为买受人与出卖人长楹公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，购买了长楹公司开发的长楹观邸8号楼1单元××层××号、建筑面积为118.60平方米的商品房，商品房单价每平方米4468元，总金额529905元。该合同第九条约定，出卖人应当在2016年3月31日前，将商品房交付买受人使用。该条同时约定了出卖人交付的商品房应符合的条件，因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。第十条约定，逾期不超过30日的，出卖人自第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同同时约定了其他内容。合同签订后，万某某已支付全部购房款529905元。但长楹公司至今未向万某某交付房屋，也未在合同约定的交房日期前书面告知万某某逾期交房的原因。同时查明，2016年6月27日，湖北省广播电视信息网络股份有限公司宜昌分公司出具广播电视传输覆盖网工程验收报告，安装有线电视终端802户，经验收合格，具备开通条件。2016年12月2日，宜昌中燃城市燃气发展有限公司出具竣工验收证明，证明长楹公司在中燃公司报装的天然气项目经单项验收合格，具备通气点火条件。2016年12月27日，宜昌桑德三峡水务有限公司出具用水备案资料，证明长楹公司于2015年5月完成了生活表两块和消防表一块的用水报装。2017年7月20日，国网宜昌供电公司客户服务中心出具证明，长楹观邸802户的相关配套供电设施及户表已于2017年7月19日安装完毕并送电成功。同时该小区环保验收、规划验收、绿化验收现已通过。因消防验收、工程项目竣工验收还未完成，该房屋至今未取得商品房项目竣工交付使用备案证。2016年12月9日，长楹公司向宜昌市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）等部门提交关于长楹观邸项目竣工验收说明及处理意见的请示，请求市住建委督促施工单位江苏江都建设集团有限公司依法履行工程项目竣工验收义务。长楹观邸小区工程竣工标志牌载明：竣工日期2017年10月。
原告（反诉被告）万某某与被告（反诉原告）宜昌长楹置业有限公司（以下简称长楹公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院遵照湖北省宜昌市中级人民法院（2018）鄂05民辖107号民事裁定书，于2018年4月19日立案后，依法由审判员张浴阳、唐雁莉与人民陪审员杜昕组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万某某的委托诉讼代理人夏春华，被告（反诉原告）长楹公司的委托诉讼代理人邹金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案争议焦点在于：一、长楹公司主张解除合同的理由是否成立。合同解除包括约定解除和法定解除两种情形。首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人至今没有就解除合同事宜协商一致，长楹公司也不具备按照约定可以解除合同的条件，即不符合约定解除合同的条件。其次，长楹公司以合同继续履行费用明显过高、显失公平为由要求解除合同的理由亦不能成立。长楹公司的主要合同义务系交付房屋，并不存在无法履行的情形，且目前房屋未能依约交付不能归责于万某某，长楹公司应积极作为，尽快办理房屋的综合验收，将符合双方约定条件的房屋予以交付。此外，双方约定的逾期交房违约金是双方协商的结果，并不存在不公平。最后，长楹公司也未提交证据证实本案合同符合其他法定解除合同的情形。综上所述，长楹公司主张解除与万某某签订的《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议没有事实和法律依据，本院不予支持。二、万某某主张长楹公司支付逾期交房违约金的诉讼请求是否支持。万某某与长楹公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。万某某已履行支付全部购房款的义务，长楹公司至今未向万某某交付房屋，也未与万某某协商变更上述合同约定的交付期限，已构成违约，应当按照上述合同第十条约定承担逾期交付房屋的违约责任，即自合同约定最后交付期限第二天即2016年4月1日起至实际交付房屋之日止，按日向万某某支付已交付房价款万分之一的违约金，由此计算截至2018年1月17日的逾期交房违约金为34814元（529905元×0.0001/天×657天）。自2018年1月18日起至实际交付房屋之日止，长楹公司以529905元为基数，按照日万分之一的标准计算向万某某支付逾期交房违约金。长楹公司辩称逾期交房存在不可抗力因素以及非归责于长楹公司的因素，但长楹公司作为开发商，在订立建设工程施工合同确定工期时，应当考虑降水因素，如长楹公司认为降雨量和天数增加导致房屋不能按期交付，还应当提供施工日志等予以印证。基于合同的相对性原理，长楹公司与施工单位之间的纠纷不能作为其免责的事由，依照法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。如长楹公司认为因施工单位的原因导致长楹公司未能依约交房，其可依照法律规定或约定解决。另外，长楹公司也未提供证据证明其已按照合同约定书面告知万某某延期交房的原因，其不可抗力、非归责于长楹公司的原因导致逾期交房的理由不成立，本院不予采信。长楹公司辩称团购单位违约等理由，与本案逾期交付房屋违约金不具备必然联系，本院不予采信。本院希望长楹公司作为开发商，尽快将符合合同约定交付条件的房屋交付给买受人，并注重与买受人的沟通与交流，及时将小区的进展以买受人能看得见的方式告知买受人，也希望买受人能给予开发商一定的理解，双方共同将小区打造成大家住得放心、住得舒心的温馨家园。综上所述，万某某主张长楹公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。长楹公司主张解除合同的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

一、宜昌长楹置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向万某某支付自2016年4月1日起至2018年1月17日止的逾期交房违约金34814元；并以529905元为基数，按照日万分之一的标准计算向万某某支付自2018年1月18日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金；二、驳回宜昌长楹置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（本诉）670元、案件受理费（反诉）50元，均由宜昌长楹置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。