万学军、修某某等与饶河县富某房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：万学军，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，黑龙江省饶河县居民，住饶河县。
原告：修某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，饶河县居民，住饶河县。
二原告共同委托诉讼代理人孟凡宝，黑龙江省姜笑雨律师事务所律师。
被告：饶河县富某房地产开发有限公司，住所地黑龙江省饶河县饶河镇。
法定代表人：臧兆宾，男，职务董事长。
被告：王泽军，男，1973年2月20出生，汉族，黑龙江省饶河县居民，住饶河县。
委托诉讼代理人：侯晓光，黑龙江方帷律师事务所律师。

原告万学军、修某某与被告饶河县富某房地产开发有限公司、王泽军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案受理，2018年8月30日依法适用简易程序，公开开庭审理，原告万学军、及万学军、修某某共同委托诉讼代理人孟凡宝，被告饶河县富某房地产开发有限公司法定代表人臧兆宾、被告王泽军委托诉讼代理人侯晓光到庭参加诉讼。2018年9月29日依法变更审判程序为普通程序、组成合议庭，于2018年10月10日再次公开开庭进行了审理。原告万学军、修某某共同委托诉讼代理人孟凡宝，被告王泽军委托诉讼代理人侯晓光到庭参加诉讼，被告饶河县富某房地产开发有限公司法定代表人臧兆宾未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万学军、修某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令二被告立即为原告办理房屋产权证；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年4月27日、2013年7月6日、2014年3月25日原告夫妻二人在饶河县富某房地产开发公司分别购买花园小区的商服由南向北第14号（面积86平方米）、第6号（面积99平方米）、第15号（面积103平方米），房屋价格为每平方米8000元，双方签订了协议书。协议签订后我交付了全部购房款，工程完工后被告交付了房屋，房屋交付后我占有、使用至今，我要求被告给予办理房屋产权证，被告拒不履行义务。被告王泽军与被告富某房地产开发有限公司系挂靠关系。为保护我的合法权益，故诉至来院。
被告饶河县富某房地产开发有限公司辩称，原告的钱借给王泽军是事实，我们公司都知道这件事情，原告已经找过我多次了，诉争的房产是由原告占有使用，房产证我们公司可以给原告办理。
被告王泽军辩称，不同意原告诉求，一、饶河县富某房地产开发有限公司（以下简称富某公司）与原告并不存在买卖合同关系，也没有对原告办理房产证的义务，原告出具的合同、借条、收据与富某公司无关联性，因王泽军为富某公司包活的包工头，其无权对外以富某公司的名义买卖房屋，而富某公司更是从未有过所谓的第一项目部，所以富某公司不是适格的被告主体；二、被告王泽军不同意原告诉求，王泽军无权出售房屋，且实际与原告系借款合同关系，而诉争房产为富某公司名下财产，未经富某公司同意，属王泽军无权处分行为。原告与王泽军曾签订阴阳合同，以抵押的形式保证借款的偿还，签订的是买卖合同，借款时口头约定如不能偿还借款，则执行买卖合同，但此种代物清偿根据法律规定仅银行和典当行可签订，原被告双方签订合同不发生物权效力，且该笔借款已由王泽军用新阳路花园小区3号楼1单元1号车库面积为35.6平方米、11号车库面积为23.11平方米及7号楼4单元4层面积为67.70平方米的住宅抵债，剩余债权希望原告尊重事实，撤回起诉，另行主张民间借贷纠纷，而且王泽军无权处分的富某公司不动产在不发生物权效力的情况下，亦不能得到法院的支持，具体借款事宜望另案诉讼。
原告为支持其诉讼请求，提交了以下证据：
证据一、原告于2010年4月27日、2013年7月6日、2014年3月25日，与被告富某公司第一项目经理部、王泽军签订的三份《商品房预定协议书》，证明原告修某某在富某公司购买了花园小区门市商品房商服由南向北第14号门市、第6号门市、第15号门市。
被告富某公司质证认为：对《商品房预定协议书》真实性没有异议，是事实。
被告王泽军质证认为：对三份证据的真实性没有异议，但关联性有异议，一、商品房预定协议书并不是购房合同，系要约与承诺的前期缔约，协议第五条明确载明，乙方在工程完成总体的30%时拿此协议换购房合同，视为购房合同未签订，双方不存在权利义务关系，如由于王泽军的过失不能缔约买卖合同，则王泽军承担缔约过失责任，而非合同义务。二、富某公司未在工商局登记注册过任何的分公司或分部，富某公司第一项目经理部不能对外以富某公司的名义订立购房协议或其他协议书，该协议书有多次修改痕迹（分别是第一条商品房号码、平方数），修改处未按手印或盖章，此处真实性存疑，其他地方没有异议。
证据二、2010年4月27日、2011年8月24日的收据两份，证明原告于2010年4月27日向被告交付了22万元，于2011年8月24日向被告交付了8万元，在2011年8月24日前原告向被告交付了150000元现金，为此，2011年8月24日收款现金为80000元，收款事由写到商服款8000元每平方、车库2500元每平方，合计45万元。
被告富某公司质证认为：收据上写明了商服按照8000元每平方，车库按照2500元每平方出售，王泽军向原告借钱还不上，采用商服抵债，对收据的真实性没有异议。
被告王泽军质证认为：两份收据与协议关联性断裂，2011年8月24日的收据，仅写了商服款8万元与45万元相互矛盾，2010年4月27日仅写了22万元，另外收据上应有经办人签字，加盖财务专用章，基于以上事实，请求法院依法认定证据效力。
证据三、2014年9月13日借据原件一份，证明富某公司在原告处借款2550000元，借据借款人为王泽军，并加盖了富某公司第一项目经理部财务专用章，此款用于花园小区楼房建设，借款时双方约定借款可以先冲抵购房款。
被告富某公司质证认为：这个借据上有王泽军的签名，对真实性、合法性均无异议，认可。
被告王泽军质证认为：对借据的真实性无异议，但该笔借款未约定可优先冲抵购房款，而本案的诉求原告要求被告办理房产证，该份证据与本案并无关联性，该份证据与富某公司无关，因富某公司不存在第一项目经理部，该笔借款系王泽军所借，而且王泽军通过现金、转账及用房屋顶账已还部分，剩余借款并非借据载明数额，而且如原告主张借据则应另案诉讼。
证据四、饶河县房地产管理处出具新阳路花园小区商服楼面积汇总表，证实6号商服房屋面积为99.77平方米，14号商服面积104.31平方米，15号商服面积104.31平方米。房屋面积与合同面积出现偏差，应以房产备案登记为准。
被告富某公司未到庭。
被告王泽军质证认为：因原告提供证据未在举证期限内提交法庭，被告不予质证。
被告王泽军提交如下证据：
证据一、2013年6月21日王泽军、栾秀霞二人向万学军出具的借条一份，借条载明“今借到万学军人民拾贰万伍仟元整￥125000.00元，所有现金已收到用于建楼，约定2013年12月21日之前归还，特立此借条为证。备注：以6号商服作为抵押，每平方米8000元计算，立据借款人：栾秀霞、王泽军签名捺押，借条出具时间2013年6月21日”。证明原被告之间为借款合同关系，属实践合同，并不存在诉求中的买卖合同及办理房产过户的义务。
原告质证认为：对该证据的真实性有异议，借据上没有原告万学军的签名，手写备注部分与借条中其他手写部分不是同一笔迹，备注部分之前没有，手写添加部分是虚假的。与被告想要证明的问题也不相符，既然存在该笔借款也是王泽军和栾秀霞偿还后，万学军将借条返还二人，借条借款时间为2013年6月21日，原告与被告签订关于6号商服《商品房买卖预定协议书》为2013年7月6日，时间上不一致，不存在借款抵押的事实。
证据二、2013年12月10日万学军出具收据一份，收据载明收到利息25万元，证实原被告之间确系民间借贷关系。
原告质证认为：该收条可以证实双方存在经济往来，但不能抗辩原被告房屋买卖合同关系的法律事实。
经过原、被告当庭举证、质证，结合原、被告的当庭陈述，本院认定事实如下：
被告王泽军系富某公司第一项目经理部（以下简称富某公司第一项目经理部）负责人，富某公司第一项目经理部开发的小区为新阳路花园小区。被告王泽军、富某公司第一项目经理部与原告万学军、修某某夫妇分别于2010年4月27日、2013年7月6日、2014年3月25日签订三份《商品房预定协议书》，协议书甲方为富某公司第一项目经理部负责人王泽军，约定乙方购买新阳路花园小区商品房商服由南向北第14号（面积为86平方米）、第6号（99平方米）、第15号商服（103平方），乙方自愿购买，一次交清商品房总造价的60%，剩余部分可做银行按揭，甲方在12月末交付使用，甲方按国家规定完成项目验收，达到优质工程，甲乙双方签订此协议后，不得退房，乙方在工程完成总体的30%时，拿此协议换购房合同。其中6号商服、15号商服约定8000元每平方米。
2014年10月份，诉争三套商品房商服交付给原告，由二原告占有、使用至今。交付时第14号商服房屋实际面积104.31平方米、第6号商服房屋实际面积99.77平方米、第15号商服房屋实际面积104.31平方米。
2013年6月21日，王泽军、栾秀霞向万学军出具2014年9月13日富某公司第一项目经理部、王泽军向万学军出具借据载明“今借万学军人民币贰百五十五万整【2550000.00】元，所有现金以收到用于建楼，约定每月利息【91500.00】元，每月付息，特立此据，立据借款人王泽军签字捺押，加盖富某公司第一项目经理部财务专用章，借条出具时间2014年9月12日”。

本院认为：双方争议的焦点：1、被告王泽军以富某公司第一项目经理部名义与原告万学军、修某某签订商品房预定协议书，是否可以确认原、被告双方的房屋买卖法律关系。原告出示的《商品房预定协议书》，虽然合同的名称为“预定协议书”，但具备买卖商品房的位置、面积、价款及付款方式、交付的日期等内容，具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容。工程竣工后被告已按照《商品房预定协议书》约定的房屋位置向原告交付房产，被告的交付行为是基于与原告之间的房屋买卖关系而为的交付，现富某公司认可其第一项目经理部与原告签订的《商品房预定协议书》，故原、被告之间成立了房屋买卖的本约。被告向原告交付房屋的行为，系属其实际履行房屋买卖合同的义务。故原、被告双方房屋买卖合同成立、生效。
2、关于6号商服系被告王泽军向原告借款而进行的抵押问题。该份证据是由被告王泽军向法庭出示，可推定该笔借款被告已偿还完毕。2014年10月份，被告又向原告交付了6号商服，且6号商服由二原告一直占有、使用至今，双方实际履行了房屋买卖合同，对被告王泽军的主张，不予支持。
3、关于原告主张用借给王泽军、富某公司法第一项目经理部的借款抵销购房款的问题。原告向法庭提交向富某公司第一项目经理部交款的2份收据，因收款事由记载不明确、交纳金额与合计金额不符，收据上又记载了关于车库的约定，此笔款无法认定是购买商服的款项，故对原告的主张，不予支持。
2011年8月24日，原告修某某向富某公司第一项目经理部交纳80000元，收款事由注明“商服款8000元每平，车库2500元每平，合计45万元”。“商服款为8000元每平”，系双方对商服每平方米价格的约定，且之后签订的两份《商品房预定协议书》的商服每平方米的售价均按该约定执行，现原告主张2010年4月27日签订的关于14号商服按照每平米8000元计算房款，符合房地产交易习惯，亦不低于市价，本院予以支持。
原告与二被告之间存在房屋买卖法律关系和民间借贷法律关系，双方互为债务、互享债权，标的均为钱款支付，双方均未约定付款期限、还款期限。现原告要求履行支付购房款的义务，主张用借款抵销房款，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。故原告的主张，本院予以支持。原告购买的商服总面积为308.39平方米，每平方米8000元，总价款2467120元。被告富某公司、王泽军向原告万学军借款本金2550000元，抵销后，被告尚欠原告借款本金82880元。
综上，原、被告双方签订的商品房买卖合同合法、有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，买受人已完成购房款的支付义务，出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务，现房屋已交付完毕，原告要求被告富某公司协助办理产权登记，符合法律规定，被告富某公司应当协助办理产权登记。被告富某公司称其公司没有王泽军的账目，王泽军与栾秀霞夫妻二人自己卖楼、自己管理这个小区，支出和收入都是王泽军夫妻二人的，和富某公司没有关系，可认定被告王泽军与富某公司实际应属合作型房地产开发经营关系，对外以饶河县富某房地产开发有限公司的名义进行民事活动，对内，由其自行负责投资建设的小区相关事宜，故被告王泽军亦负有协助原告办理产权登记的相关义务。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十九条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

被告饶河县富某房地产开发有限公司、王泽军于本判决生效之日起十日内协助原告万学军、修某某办理新阳路花园小区商品房商服第14号、第6号、第15号的房屋产权登记。
案件受理费26537元，由被告饶河县富某房地产开发有限公司、王泽军负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。

审判长 刘金艳
审判员 梁洪泰
人民陪审员 刘畅

书记员： 王庆