丁某与湖北雅斯置业有限公司合同纠纷二审民事判决书

丁某
姚开宝
刘金梅（湖北京中金律师事务所）
湖北雅斯置业有限公司
马方华

上诉人（原审原告）丁某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，钟祥市人，个体工商户。
委托代理人姚开宝，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，钟祥市人，个体工商户，系丁某之夫，一般代理。
委托代理人刘金梅，湖北京中金律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审被告）湖北雅斯置业有限公司。
法定代表人肖玉，该公司董事长兼总经理。
委托代理人马方华，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，系该公司法务部主任，特别授权代理。
上诉人丁某因与被上诉人湖北雅斯置业有限公司（以下简称雅斯置业公司）合同纠纷一案，不服钟祥市人民法院（2013）鄂钟祥民二初字第00065号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2013年9月29日、12月5日公开开庭审理了本案。上诉人丁某的委托代理人姚开宝、刘金梅，被上诉人雅斯置业公司的委托代理人马方华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院在审理本案过程中，为查明案件事实，向钟祥市住房和城乡建设局了解涉案土地的性质，钟祥市住房和城乡建设局于2013年11月11日向本院出具了《证明》一份，并附三张图纸，证明根据《钟祥市城市总体规划2012-2030》，现钟祥宾馆片区用地性质规划为商服兼商住性质。
丁某及雅斯置业公司对本院调取的上述证据经过庭审质证，均无异议。对本院调取的钟祥市住房和城乡建设局的《证明》，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是:1、雅斯置业公司是否取得原钟祥宾馆资产所有权，是否享有原出租人的权利和义务？2、雅斯置业公司能否单方解除（终止）《门面屋租赁合同》，该合同是否应当继续履行？
1、关于雅斯置业公司是否取得原钟祥宾馆资产所有权，是否享有原出租人的权利和义务的问题。上诉人认为，雅斯置业公司在未取得原钟祥宾馆不动产资产所有权时，无权继承原出租人的权利，无权向上诉人下达解除合同通知书。经查明，2013年1月31日，肖玉与原钟祥宾馆签订《资产及人员移交合同》，原钟祥宾馆向肖玉移交了其通过公开拍卖竞得的原钟祥宾馆的房屋及土地等资产，肖玉成为了上述资产实际权利人。2013年3月14日，肖玉作为股东成立了雅斯置业公司。2013年3月15日，肖玉在雅斯集团办公会议中表示将竞得的原钟祥宾馆全部资产由雅斯置业公司接管。2013年3月28日，钟祥市国土资源局、肖玉、雅斯置业公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，将原钟祥宾馆的土地等资产的受让人变更为雅斯置业公司，原合同的权利和义务由雅斯置业公司享有和承担。2013年9月12日，雅斯置业公司作为所有权人取得了原钟祥宾馆房屋的所有权证书。现雅斯置业公司是原钟祥宾馆房屋及土地等资产的权利人，其享有上诉人与原钟祥宾馆签订的《经营权出让合同》中原出租人钟祥宾馆的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第五十一条  规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，虽然2013年3月19日，雅斯置业公司向上诉人发出《解除（终止）合同通知书》时，尚未取得本案所涉房屋及土地的相关权利，但二审诉讼期间已取得房屋的所有权，其之前对房屋财产的处分及履行与房屋有关合同的行为应为有效。上诉人认为雅斯置业公司未取得原钟祥宾馆不动产所有权，无权下达解除合同通知书的上诉理由不能成立。
2、关于雅斯置业公司能否单方解除（终止）《经营权出让合同》，该合同是否应当继续履行的问题。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条  规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据“买卖不破租赁”原则，雅斯置业公司取得原钟祥宾馆房产后，理应继续履行合同，其单方终止合同的行为属违约行为。上诉人丁某诉请法院要求确认雅斯置业公司发出的解除（终止）合同通知书无效，并要求继续履行合同，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条  的规定，“继续履行”是判令违约方承担责任的首选方式，但“采取补救措施或者赔偿损失”亦是承担违约责任的方式。
本案中，雅斯置业公司经公开拍卖取得原钟祥宾馆土地，根据《钟祥市城市总体规划2012-2030》，在该宗土地上新建“钟祥雅斯国际广场”。原钟祥宾馆含该门面房的房屋均须拆除，现原有的72户承租户中已有65户解除了租赁合同，部分房屋已经拆除，“钟祥雅斯国际广场”建设已经启动。根据规划和建设方案，不可能在原址原样建设大小相同的出租屋，继续按原合同履行已事实上不可能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条  的规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案符合该条第（一）项  规定的情形，故对上诉人丁某的上诉请求，本院不予支持。因上诉人丁某在履行合同中没有过错，其可以要求雅斯置业公司以其他方式承担相应的违约责任。
原审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条  属适用法律不当，应予纠正。原审认定基本事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、第一百一十条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  、第一百七十五条  之规定，经合议庭评议，并报请本院审判委员会讨论决定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由丁某负担。
本判决为终审判决。

本院认为，本案争议的焦点是:1、雅斯置业公司是否取得原钟祥宾馆资产所有权，是否享有原出租人的权利和义务？2、雅斯置业公司能否单方解除（终止）《门面屋租赁合同》，该合同是否应当继续履行？
1、关于雅斯置业公司是否取得原钟祥宾馆资产所有权，是否享有原出租人的权利和义务的问题。上诉人认为，雅斯置业公司在未取得原钟祥宾馆不动产资产所有权时，无权继承原出租人的权利，无权向上诉人下达解除合同通知书。经查明，2013年1月31日，肖玉与原钟祥宾馆签订《资产及人员移交合同》，原钟祥宾馆向肖玉移交了其通过公开拍卖竞得的原钟祥宾馆的房屋及土地等资产，肖玉成为了上述资产实际权利人。2013年3月14日，肖玉作为股东成立了雅斯置业公司。2013年3月15日，肖玉在雅斯集团办公会议中表示将竞得的原钟祥宾馆全部资产由雅斯置业公司接管。2013年3月28日，钟祥市国土资源局、肖玉、雅斯置业公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，将原钟祥宾馆的土地等资产的受让人变更为雅斯置业公司，原合同的权利和义务由雅斯置业公司享有和承担。2013年9月12日，雅斯置业公司作为所有权人取得了原钟祥宾馆房屋的所有权证书。现雅斯置业公司是原钟祥宾馆房屋及土地等资产的权利人，其享有上诉人与原钟祥宾馆签订的《经营权出让合同》中原出租人钟祥宾馆的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第五十一条  规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，虽然2013年3月19日，雅斯置业公司向上诉人发出《解除（终止）合同通知书》时，尚未取得本案所涉房屋及土地的相关权利，但二审诉讼期间已取得房屋的所有权，其之前对房屋财产的处分及履行与房屋有关合同的行为应为有效。上诉人认为雅斯置业公司未取得原钟祥宾馆不动产所有权，无权下达解除合同通知书的上诉理由不能成立。
2、关于雅斯置业公司能否单方解除（终止）《经营权出让合同》，该合同是否应当继续履行的问题。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条  规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据“买卖不破租赁”原则，雅斯置业公司取得原钟祥宾馆房产后，理应继续履行合同，其单方终止合同的行为属违约行为。上诉人丁某诉请法院要求确认雅斯置业公司发出的解除（终止）合同通知书无效，并要求继续履行合同，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条  的规定，“继续履行”是判令违约方承担责任的首选方式，但“采取补救措施或者赔偿损失”亦是承担违约责任的方式。
本案中，雅斯置业公司经公开拍卖取得原钟祥宾馆土地，根据《钟祥市城市总体规划2012-2030》，在该宗土地上新建“钟祥雅斯国际广场”。原钟祥宾馆含该门面房的房屋均须拆除，现原有的72户承租户中已有65户解除了租赁合同，部分房屋已经拆除，“钟祥雅斯国际广场”建设已经启动。根据规划和建设方案，不可能在原址原样建设大小相同的出租屋，继续按原合同履行已事实上不可能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条  的规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案符合该条第（一）项  规定的情形，故对上诉人丁某的上诉请求，本院不予支持。因上诉人丁某在履行合同中没有过错，其可以要求雅斯置业公司以其他方式承担相应的违约责任。
原审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条  属适用法律不当，应予纠正。原审认定基本事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、第一百一十条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  、第一百七十五条  之规定，经合议庭评议，并报请本院审判委员会讨论决定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由丁某负担。

审判长：杨红艳
审判员：董菁菁
审判员：李园园

书记员：曾靖