丁春某与方灯要、刘某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：丁春某。
委托代理人：彭小欢，湖北诚明律师事务所律师。
被告：方灯要。
委托代理人：方亮。
被告：刘某某，系被告方灯要之妻。
委托代理人：方亮。

原告丁春某诉被告方灯要、被告刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月6日立案受理，根据原告丁春某的申请，本院采取诉讼保全措施，查封登记在被告方灯要名下位于武汉经济技术开发区沌阳街洪山小区二区70号房屋以及诉讼保全担保财产。本院依法组成由审判员朱晓勤担任审判长，人民陪审员鲁全早、人民陪审员龚嬴参加的合议庭，于2016年1月11日公开开庭进行了审理。原告丁春某及其委托代理人彭小欢，被告方灯要、被告刘某某的委托代理人方亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：被告方灯要与被告刘某某系夫妻关系。2004年6月11日，被告方灯要、被告刘某某（甲方）与原告丁春某（乙方）在房屋中介武汉市峰达房产交易有限公司签订房屋买卖合同。合同载明：甲方将所有的位于武汉经济技术开发区沌阳街洪山小区二区70号房屋产权转让给乙方；建筑面积80平方米（不包括围墙）；房屋成交价格为人民币110，000元等内容。合同签订后，原告丁春某支付全部房款，被告方灯要、被告刘某某交付房屋。此后，原告丁春某将房屋租赁他人使用并获取租金。2014年5月21日，被告方灯要、原告丁春某因房屋买卖合同纠纷诉至法院。2014年8月11日，本院作出（2014）鄂武经开民初字第00901号民事判决书，认为涉案房屋的土地性质为集体所有，而丁春某作为买受人又非该集体村民，不具备购买该房屋主体资格，判决：方灯要与丁春某于2004年6月11日签订的武汉市房屋买卖合同书无效；方灯要于本判决生效之日起十五日内向丁春某返还购房款人民币110，000元；丁春某于本判决生效之日起十五日内向方灯要返还房屋；驳回方灯要的其他诉讼请求。原告丁春某不服该判决，提起上诉。2014年11月18日，武汉市中级人民法院裁定准许丁春某撤回上诉。原告丁春某与被告方灯要、被告刘某某协商赔偿无果，遂诉至本院，请求依诉予判。
另查明：涉案房屋的房屋所有权证（武房权证经字第××号）载明：房屋坐落于武汉经济技术开发区沌阳街洪山小区二区70号，房屋所有权人为被告方灯要，建筑面积为148.02平方米，土地使用权取得方式为划拨。该房屋现门牌号码变更为武汉经济技术开发区沌阳街洪山二区471号。武汉市房地局2004年制作并在网上公示《2004年武汉房地产市场情况分析报告》载明，武汉市2004年二手住宅全年均价为每平方米人民币1，582.97元。武汉市房地产市场信息网显示，2014年武汉市存量住房交易月平均价格为：1月每平方米人民币5，435.81元；2月每平方米人民币5，159.61元；3月每平方米人民币5，287.32元；4月每平方米人民币5，307.89元；5月每平方米人民币5，378.37元；6月每平方米人民币5，434.08元；7月每平方米人民币5，406.14元；8月每平方米人民币5，384.06元；9月每平方米人民币5，331.89元；10月每平方米人民币5，358.32元；11月每平方米人民币5，797.61元；12月每平方米人民币5，906.44元。据此，2014年武汉市存量住房交易的全年均价为每平方米人民币5，432.30元。

本院认为：原告丁春某与被告方灯要、被告刘某某签订的房屋买卖合同已经法院生效判决确认无效。因合同无效所致损失，应由合同双方按过错大小分担。被告方灯要、被告刘某某违反中华人民共和国土地法的规定，将农村集体土地出卖给涉案房屋所在区域集体经济组织以外的原告丁春某，由此酿成本案纠纷，被告方灯要、被告刘某某应承担主要赔偿责任。原告丁春某虽然通过房产中介购房，有预防风险的主观想法，但客观上仍未尽谨慎注意义务，实施了违反法律规定的房屋买卖行为，故原告丁春某应自行承担10%损失责任。考虑到被告方灯要、被告刘某某收回房屋后的可得利益，对于原告丁春某的损失，被告方灯要、被告刘某某应承担90%赔偿责任。鉴于武汉市房产交易市场行情的变化，原告丁春某2004年实际以每平方米人民币743.14元（11，000元÷148.02平方米）的价格购置涉案房屋，而2014年武汉市存量住房交易的全年均价为每平方米人民币5，432.30元，故本院根据涉案房屋面积，按上述价格差额认定损失总额为人民币694，089.46元。［（5，432.30元-743.14元）×148.02平方米］。被告方灯要、被告刘某某应对其中90%损失承担赔偿责任，即人民币624，681元。原告丁春某、被告方灯要、被告刘某某的其他资金占用损失、房屋占用损失，由双方各自承担。综上，原告丁春某的赔偿主张中，本院予以支持人民币624，681元，超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告方灯要、被告刘某某于本判决生效之日起10日内赔偿原告丁春某损失人民币624，681元；
二、驳回原告丁春某的其他诉讼请求。
如义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币13，800元、诉讼保全费人民币5，000元，合计人民币18，800元，由原告丁春某负担人民币3，753元，由被告方灯要、被告刘某某负担人民币15，047元。因此款原告丁春某已垫付，被告方灯要、被告刘某某将其应付款项人民币15，047元连同上述判决款项一并付给原告丁春某。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　朱晓勤 人民陪审员　　鲁全早 人民陪审员　　龚　嬴

书记员：陈小雯