丁某某与方学广、方飞虎房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告丁某某。
委托代理人黄勇，湖北宁华律师事务所律师。
被告方学广。
被告方飞虎，（系被告方学广之子）。
上列被告委托代理人张超，湖北海舟律师事务所律师。

原告丁某某与被告方学广、方飞虎房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序，由审判员熊伟独任审判。2013年4月22日该案裁定转为普通程序，经依法组成的合议庭公开开庭进行了审理。原告丁某某及其诉讼代理人黄勇、被告方学广、方飞虎及其诉讼代理人张超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，结合双方当事人的诉辩情况和质证分析，本案的争议焦点为：一、本案是否属于人民法院的受理范围问题；二、《门面出租合同书》及《房屋租赁合同补充》的效力认定问题；三、被告单方终止及解除合同是否构成违约问题；四、违约责任的承担方式及承租人的损失范围认定问题。
关于争议焦点一，被告以《国有土地上房屋征收与补偿条例》第35条、《城市房屋拆迁管理条例》第16条、最高人民法院《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理的批复》、《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第139条为依据，辩称本案不属于人民法院受理范围，要求驳回原告的起诉。本院认为，原告起诉被告房屋租赁合同纠纷，有租赁合同和补充租赁合同、被告单方终止合同导致租赁房屋被拆除等事实与理由，起诉符合受理条件，故对被告要求驳回原告诉讼请求的主张，本院不予采纳。
关于争议焦点二，本院认为：原、被告之间签订的租赁合同及租赁合同补充，系双方当事人的真实意思表示，未损害社会公共利益、未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同，双方均应遵照履行。
关于争议焦点三，本院认为：本案原告作为承租人，在租赁合同约定期限内，有按照合同约定支付租金的义务和取得使用该房屋的权利。原告遵照合同约定履行了支付租金的义务。被告在未与原告充分协商并达成解除房屋租赁合同协议的情形下，单方终止房屋租赁合同，违反了房屋租赁合同第一条、第三条中的关于“租赁期十年，租赁年限，从2007年4月20日至2018年4月20日终止，到时本合同自然失效，规定期内不得中途退租，甲方不得随意收回房屋”的约定。该约定中，双方对房屋租赁十年期限无争议，租赁时间应自2007年4月20日至2017年4月20日终止。《合同法》第九十一条明确规定了有效合同的终止必须具备以下七种情形之一，即：债务已经按照约定履行、合同解除、债务相互抵销、债务人依法将标的物提存、债权人免除债务、债权债务同归于一人、法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条规定了合同解除的方式，即：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告单方终止房屋租赁合同之时，租赁合同中约定的租赁期限并未届满，原告没有放弃剩余租赁期限的意思表示，原、被告之间没有约定当事人一方解除合同的条件，被告也未与原告达成解除合同的协议。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，拆迁租赁房屋之前，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人签订拆迁补偿安置协议，征收与搬迁的原则是，先补偿后搬迁。本案中的租赁房屋虽然属于拆迁对象，但是，咸宁市人民政府市长办公会议纪要中同时也明确了温泉购物中心片区改造项目是商业建设，而非公益事业。故在对其征收、拆迁过程中，应当遵守相关法律规定，对征收或拆迁给承租人带来相关损失进行妥善处理，承租人依照房屋租赁合同取得的既得利益与预期利益于法有据，是原告的合法权益，依法应当得到维护。被告与拆迁人签订的《房屋拆迁补偿安置协议》第一条中明确约定：“乙方选择产权转换方式与甲方签订房屋拆迁补偿安置协议后，于2012年前将上述第一款中的房产清退、腾空、无经济纠纷后交给甲方”。此约定证明了被告向拆迁人承诺将与原告（承租人）妥善处理好关于房屋租赁合同中的经济纠纷问题，同时也证明了被告代为处分了原告作为承租人在房屋租赁合同关系存续期间获得拆迁补偿安置的权利。因此，本院对被告辩称其是为了服从国家改造建设大局，不得已牺牲个人利益而单方终止租赁合同的行为不构成违约的主张不予采纳，被告单方终止和解除合同的行为违反了原、被告双方的合同约定及《合同法》第九十一条、九十三条的规定，本院依法认定其行为构成根本违约。
关于争议焦点四，本院认为：原告依照租赁合同约定履行了租金支付义务，依法应当取得使用租赁房屋的权利。被告单方终止合同，其行为构成违约，导致原告无法正常生产经营，给原告造成经济损失。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告与原告签订《房屋租赁合同补充》时，已经获知租赁房屋将被拆迁的消息，应当预见到违反合同可能给原告造成经济损失。原告的损失包括，在同地段再租房经营的房屋租金差价损失、重新寻找租赁地并装修至可以营业期间的预期营业收入损失等。本案中，原告未向本院就重新寻找租赁地并装修至可以营业期间的预期营业收入损失提交证据证实，故本院不予支持。原告主张房屋租金差价损失368750元、押金5000元等财产损失，事实清楚，证据确实充分，本院依法予以认定，该损失扣除原告使用房屋至拆迁时欠付的租金12498元后，余款由被告赔偿、返还。原告主张转让费20000元及装修残值8500元，因经济损失中已计算了十年的房屋租金差价损失，该转让费、装修残值被告可不予返还和进行赔偿。
综上所述，本院认为，原、被告之间签订的《门面出租合同书》及《房屋租赁合同补充》合法、有效，原告依照合同约定履行了支付租金义务。被告违反合同约定的事实清楚，证据确实充分，其行为构成根本违约，应承担违约责任。为了维护社会经济秩序、保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告方学广、方飞虎赔偿原告丁某某房屋租金差价损失356252元（原告丁某某欠付的租金12498元已扣减）。
二、被告方学广、方飞虎返还给原告丁某某押金5000元。
以上一、二项判决所列款项由被告在本判决书生效后十日内付清。
三、驳回原告丁某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案件受理费7333.75元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费7333.75元。汇款户名：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁金穗支行；账号：68×××21；汇款用途：XXX的上诉费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　彭亚华 审　判　员　　沈国光 人民陪审员　　章洪海

书记员：金露