丁某某、曹某与吴某、吴某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：丁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　原告：曹某，女，xxxx年xx月xx日出生，住上海市杨浦区。
　　两原告共同的委托诉讼代理人：龚啸歌，上海金茂凯德律师事务所律师。
　　两原告共同的委托诉讼代理人：邱晓岚，上海金茂凯德律师事务所律师
　　被告：吴某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
　　被告：吴某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
　　两被告共同的委托诉讼代理人：张祺麟，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　原告丁某某、曹某与被告吴某、吴某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告共同的委托诉讼代理人龚啸歌，被告吴某及两被告共同的委托诉讼代理人张祺麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告丁某某、曹某向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年10月23日解除；2、两被告返还两原告已付购房款200万元；3、两被告支付两原告已付房款的利息(按照中国人民银行同期贷款利率，自原告实际付款之次日起至被告实际返还之日止)；4、两被告支付两原告违约金61万元；5、诉讼费由两被告负担。事实和理由：2017年10月18日，两原告作为房屋买受人，两被告作为出售人，签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定两被告将名下的上海市杨浦区清源环路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以305万元的价格转让给两原告。双方约定了付款方式为首付款175万元，原告通过银行贷款支付120万元，尾款10万元；并确认于2018年10月10日之前至房地产交易中心办理过户手续。合同签订后，两原告共计支付了购房款200万元。因被告吴某涉及其他案件，上述房屋被司法查封，致使买卖双方无法在约定的期限内办理房地产过户手续，也无法交易。原告认为系争房屋被查封，房地产买卖的合同目的无法实现，合同应当解除，被告应当承担违约责任。
　　被告吴某、吴某某辩称，原告单方面解除合同之前没有进行催告，故解除合同的程序不合法。原告名下有两套房屋，属于限购对象，故双方约定在合同签订后一年内完成交易过户，就是给予原告时间出售其中的一套住房，使其符合购房条件，但直至今日，原告仍属于限购对象，房屋无法交易过户，原告也有责任。系争房屋确实被查封，但只要原告将剩余房款支付给被告，被告就可以还清债务解除查封。故房地产买卖合同有继续履行的可能，被告不同意解除合同。被告没有故意拖延交易，不能适用合同的违约金条款，且违约金的约定过高。合同签订以来，房价一直在降，原告没有任何损失。故被告不同意原告全部诉请。
　　本院经审理认定事实如下：原告丁某某、曹某系夫妻关系，被告吴某某、吴某系母子关系。2017年9月15日和2017年9月29日，丁某某、曹某为购买吴某某、吴某名下的杨浦区清源环路XXX弄XXX号XXX室房屋分别支付定金5万元和15万元。
　　2017年10月18日，吴某某、吴某(甲方)和丁某某、曹某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将名下的系争房屋以305万元的价格转让给乙方，合同第六条约定，双方确认在2018年10月10日前共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。
　　合同第十条约定，甲方逾期未交接房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起七日内，甲方仍未交接房地产的，乙方有权单方面解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起七日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除在书面通知之日起七日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日)外，还应按总房价的20%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。
　　2017年10月18日，丁某某、曹某支付购房款155万元；2017年10月19日，丁某某、曹某支付购房款25万元。审理中吴某、吴某某确认共计收到丁某某、曹某房款200万元。
　　吴某因其他经济纠纷涉诉，2018年1月8日，系争房屋被上海市黄浦区人民法院司法查封。
　　丁某某、曹某于2018年10月23日发出《解除合同通知书》，通知吴某、吴某某解除房地产买卖合同，并保留追究其违约责任的权利。2018年10月24日，吴某、吴某某收到该通知书。
　　2018年10月29日，丁某某、曹某具状来院，作如上诉请。
　　审理中，丁某某、曹某向本院提交书证《定金收据》、《房地产买卖居间协议》、《房地产权证保管书》，内容为：2018年9月1日丁某某、曹某通过房产中介和案外人达成房屋买卖协议，将名下上海市杨浦区长海三村XXX号XXX室的房屋出售，并收取案外人购房定金5万元。丁某某、曹某认为己方为符合购房条件，已积极出售名下既有房屋，努力使之符合购房条件，但因系争房屋交易受阻不得不暂停既有房屋的出售。
　　本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，应于确认合法有效，当事人应当遵照履行。合同明确约定2018年10月10日之前双方共同办理房地产交易的过户手续，但系争房屋由于吴某、吴某某一方的原因被司法查封而被冻结交易。丁某某、曹某属于房屋限购对象，吴某、吴某某对此清楚并给予丁某某、曹某近一年的时间出售名下的房产使之符合购房条件。审理中，丁某某、曹某提交了在2018年10月10日前积极出售名下既有房屋，努力符合购房条件的相关证据，虽至今未转让过户，但丁某某、曹某认为己方购房系置换，在系争房屋交易受阻的情况下为防止发生居住和生活困难，不得已停止出售既有房屋的抗辩意见，有一定的合理性，故本院认为造成系争房屋无法在约定期限内办理过户手续的主要责任在于吴某、吴某某一方。鉴于系争房屋被司法查封而冻结交易，合同目的不能实现，故丁某某、曹某要求解除合同，于法有据，本院予以支持。合同解除之日即为《解除合同通知书》送达之日。合同解除后，吴某、吴某某应当将收取的房款如数返还丁某某、曹某并承担违约责任。至于违约金的数额，吴某、吴某某提出合同约定过高，要求本院调整，本院综合合同的约定及履行情况、当事人的实际损失等因素酌情予以确定为36万元。至于房款利息，因违约金已足以弥补利息损失，故本院不再予以支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、原告丁某某、曹某和被告吴某、吴某某于2017年10月18日签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年10月24日解除；
　　二、被告吴某、吴某某应自本判决生效之日起十日内返还原告丁某某、曹某购房款2,000,000元；
　　三、被告吴某、吴某某应自本判决生效之日起十日内支付原告丁某某、曹某违约金360,000元；
　　四、原告丁某某、曹某其余诉讼请求不予支持。
　　当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费28,466元，减半收取计14,233元；诉讼保全费5000元，共计19,233元，由原告丁某某、曹某负担1393元；被告吴某、吴某某负担17,840元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：崔艺萍

书记员：陈  洁