丁某某与湖北壹加捌置业发展有限公司、湖北西江炜业置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告丁某某。
委托代理人何志林，湖北慧安律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告湖北壹加捌置业发展有限公司。住所地：武汉市汉阳区。
法定代表人代传和，公司董事长。
委托代理人刘志华，湖北松竹梅律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告湖北西江炜业置业发展有限公司。住所地：汉川市西江乡北河工业园。
法定代表人吴诗云，公司董事长。
委托代理人徐文华，湖北传强律师事务所律师。代理权限为特别授权。

原告丁某某与被告湖北壹加捌置业发展有限公司、湖北西江炜业置业发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月11日立案受理后，本院于2015年8月21日及2016年1月15日公开开庭进行了审理。原告丁某某及其委托代理人何志林、二被告委托代理人刘志华、徐文华均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告丁某某诉称，原告于2012年11月28日与汉川市北河服装科技产业园签订了《厂房买卖定购协议书》，约定原告在此处定购厂房二层、宿舍四层，建筑面积约2600-2700㎡的厂房及宿舍，并约定上述房屋单价为1098元／㎡。2013年1月10日原告与作为该服装产业园项目的投资开发商的被告湖北壹加捌置业发展有限公司签订了《服装工业厂房代建协议书》，约定所购房屋位置、单价及付款方式。截止起诉之日，原告累计向被告湖北壹加捌置业发展有限公司支付购房款950000元。且双方约定，交房时间为2013年6月30日，但被告湖北壹加捌置业发展有限公司不仅不能按期交房，还将原告所购的房屋又卖给了第三人，严重影响了原告预期目的的实现。故原告向法院提起诉讼，要求被告湖北壹加捌置业发展有限公司返还原告购房款950000元及利息，并赔偿不超过原告所付购房款一倍的损失。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一：原告的身份证。拟证明原告主体适格；
证据二：厂房买卖定购协议书。拟证明原告付购房款50%后，余款由出卖方安排办理按揭贷款；
证据三：厂房代建协议书。拟证明原告订立合同之日即缴付房款100000元，交房日期为2013年6月30日；
证据四：证明原告已交房款950000元，其中首期交100000元抵200000元，应认定原告交房款1050000元。
被告湖北壹加捌置业发展有限公司辩称，2013年11月28日第一被告已将与原告所签订的合同的权利义务全部转移至汉川市西江炜业置业发展有限公司，2014年7月25日该公司变更为第二被告湖北西江炜业置业发展有限公司，且后续原告已向该第二被告交付了购房款，原告知悉且同意了该合同关系的转让。被告湖北壹加捌置业发展有限公司不再承担本案义务。
被告湖北壹加捌置业发展有限公司为支持抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一：项目转让协议。拟证明第一被告将涉案合同权利义务已转让给第二被告；
证据二：变更登记资料。拟证明第二被告的诉讼主体资格。
被告湖北西江炜业置业发展有限公司辩称，原告述称与第一被告签订的代建合同第二被告不予否认，该合同签订时需缴纳10%房款，封顶时付30%房款，交房时付总房款的50%，总房款在3000000元左右，原告未按约定方式付款，应视为自动终止合同，因原告的银行不良记录导致无法办理按揭贷款，应由原告担责。其次因原告与第一被告所签订的代建合同无效，则第一被告与第二被告之间的合同权利义务的转让协议也无效，第二被告只收取了原告交付的400000元购房款，故只应承担返还400000元房款的责任。第一被告因未能取得建设项目的相关行政许可及商品房预售许可，应承担合同无效的过错责任，原告明知上述情况存在，而仍与第一被告签订厂房代建协议，对合同的无效也应承担一定的过错责任，与第二被告无关。
被告湖北西江炜业置业发展有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：厂房定购协议书。拟证明应按阶段支付房款的事实，不按时付款应视作终止协议；
证据二：代建协议书。拟证明逾期办理按揭手续，出卖方有权解除协议，代建款不予归还；
证据三：告知函。拟证明2015年1月17日第二被告向原告告知相关权利义务，原告逾期付款的事实；
证据四：照片两张。拟证明告知函的送达情况，原告已收告知函；
证据五：电话录音。拟证明催收房款，告知交房的事实；
证据六：公司营销人员与原告的通话录音。也证明了原告催收房款，告知交房的事实；
证据七：企业的基本信息。拟证明第二被告主体资格。
经庭审质证，二被告对原告所提交的证据一、二、三、四的真实性无异议，原告及第二被告对第一被告所举证据一、二的真实性无异议，原告及第一被告对第二被告所举证据一、二、七真实性无异议，故本院对上述证据的真实性依法予以采信。

原告对第二被告所举证据三、四、五的真实性及合法性有异议，对证据三认为无原件，真实性不认可；证据四照片无时间记录，真实性不予认可；证据五通话记录没有盖章，真实性不予认可，对证据六通话记录真实性予以认可，但第二被告逾期交房的事实成立，对于上述有争议的证据，本院认为，原告所提交的质证意见依法成立。故本院对第二被告所提交的以上证据不予采信。
经审理查明：2012年11月28日，被告湖北壹加捌置业发展有限公司在筹建过程中，以汉川市北河服装科技产业园的名义与原告签订了厂房买卖定购协议书，约定原告在该工业园定购厂房，单价为每平方米1098元，厂房二层、宿舍四层，共计2600-2700㎡左右，并由原告交纳定金50000元。2013年1月10日，原告与被告湖北壹加捌置业发展有限公司双方签订了一份《服装工业厂房代建协议书》，约定交房时间为2013年6月30日，签订该协议之日付款100000元，并且约定土地为工业用地性质：使用年限为50年；还对产权登记的办理也进行了约定：交房之日起一年内为原告代办两证。原告实际所购厂房在汉川市北河服装科技工业园的A7-3号。合同签订后，原告又多次支付房款，累计支付购房款900000元，其间，于2013年1月28日，被告湖北壹加捌置业发展有限公司将汉川市北河服装科技产业园的开发建设项目整体转让给被告湖北西江炜业置业发展有限公司（其变更登记前为汉川西江炜业置业发展有限公司），依该协议约定，被告湖北壹加捌置业发展有限公司将其与原告所签订的《厂房代建协议书》的权利义务关系转让给被告湖北西江炜业置业发展有限公司，原告所交纳的购房款900000元中，有750000元由被告湖北西江炜业置业发展有限公司开具了收据，另外150000元由被告湖北壹加捌置业发展有限公司收取。2015年4月21日，原告得知被告湖北西江炜业置业发展有限公司已将其定购的A7-3号厂房出售给他人，遂引发诉讼。
另查明，被告湖北壹加捌置业发展有限公司及被告湖北西江炜业置业发展有限公司直至起诉前对于“汉川市北河服装科技产业园”的开发建设项目仍未取得商品房预售许可证明。
本院认为，原告丁某某与被告湖北壹加捌置业发展有限公司所签订的《厂房代建协议》符合商品房买卖合同的形式要件，实为商品房买卖合同。本案应按商品房买卖合同纠纷来处理。因被告湖北壹加捌置业发展有限公司及被告湖北西江炜业置业发展有限公司直至原告起诉前也未取得诉争房屋的商品房预售许可证明，其出售房屋行为，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，故原告丁某某与被告湖北壹加捌置业发展有限公司所形成的商品房买卖合同是无效的。被告湖北壹加捌置业发展有限公司从事房地产开发产业，在与原告丁某某签订《厂房订购协议》后，不仅未履行其未取得商品房预售许可证明的告知义务，还以签订《厂房代建协议》的形式，采取许诺为购房者办理房产证、土地证等手段，隐瞒其未取得商品房预售许可证明的事实，具有一定的欺诈性。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，原告丁某某要求被告湖北壹加捌置业发展有限公司支付购房款利息、赔偿所付房款一倍的损失的诉讼请求应予以支持。虽然该商品房买卖合同无效，但依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，因合同无效形成的返还财产，赔偿损失等权利义务关系应依法得到保护。被告湖北壹加捌置业发展有限公司将“北河服装产业园”开发建设项目整体转让给被告湖北西江炜业置业发展有限公司后，原告丁某某向被告湖北西江炜业置业发展有限公司支付了750000元购房款，应视为原告丁某某对于二被告转让合同权利义务的认可。且二被告之间的合同权利义务关系的转让，不因主合同无效，而影响其形成的合法的新的债权债务关系，即返还财产、赔偿损失等权利义务关系的转让的合法性。因此，被告湖北西江炜业置业发展有限公司作为被告湖北壹加捌置业发展有限公司的权利义务继受者，原告丁某某与被告湖北壹加捌置业发展有限公司因无效合同所产生的返还财产、赔偿损失等责任应该由被告湖北西江炜业置业发展有限公司承担。被告湖北壹加捌置业发展有限公司对于其所收取的150000元购房款的转让并未通知原告，未征得原告的同意，因此，其对返还这一部分的购房款、支付占用期间的利息及赔偿损失等应当承担连带责任。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第八十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：

一、确认原告丁某某与被告湖北壹加捌置业发展有限公司所签订的商品房买卖合同无效；
二、被告湖北西江炜业置业发展有限公司返还原告丁某某购房款900000元，且按同期同类银行贷款利率支付所付购房款利息（从每笔购房款交付之日至实际返还之日），并赔偿原告丁某某损失900000元。被告湖北壹加捌置业发展有限公司对其所收取的150000元购房款的返还、支付利息、赔偿损失承担相应的连带责任。上述款项于本判决生效之日起十日内履行；
三、驳回原告丁某某其它诉讼请求。
本案件受理费21000元，由被告湖北西江炜业置业发展有限公司负担15000元；被告湖北壹加捌置业发展有限公司负担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件受理费21000元，上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

审判长 张国良
审判员 肖乐新
人民陪审员 谭志工

书记员： 李会平