中国东方资产管理公司重庆分公司与北京中坤锦绣房地产开发有限公司、北京中坤投资集团有限公司等执行裁定书

案外人：于洋，男，汉族，住北京市海淀区。

委托代理人：王树德，北京市京师律师事务所律师。

申请执行人：中国东方资产管理公司重庆分公司（原中国东方资产管理公司重庆办事处），住所地重庆市渝中区邹容路**世贸大厦**。

负责人：徐劲流，该分公司总经理。

委托代理人：邹峰、卢灿，北京市安和利律师事务所律师。

被执行人：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所，住所地北京市大兴区庞各庄镇div>

法定代表人：焦青。

被执行人：北京中坤投资集团有限公司，住所，住所地北京市大兴区庞各庄镇div>

法定代表人：黄怒波。

被执行人：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所，住所地北京市海淀区北三环西路**院**楼****div>

法定代表人：焦青。

被执行人：黄怒波，男，汉族，住北京市海淀区。

本院在执行中国东方资产管理公司重庆分公司（原中国东方资产管理公司重庆办事处，以下简称东方资产公司）与北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称中坤锦绣公司）、北京中坤投资集团有限公司、北京中坤长业房地产开发有限公司、黄怒波借款合同纠纷一案中，案外人于洋对本院查封的执行标的提出了书面异议，本院于2018年6月5日受理后，本院依法组成合议庭，对该异议案件进行了审查，现已经审查终结。

案外人于洋称：坐落于北京市海淀区，系我在法院查封之前从中坤锦绣公司购买，东方资产公司事前已经书面同意对涉案抵押的房屋进行销售，商品房买卖合同已网签备案，我已支付了全部房款，并于2013年6月交付实际入住，该房至今未办理产权证的原因在于中坤锦绣公司，我没有任何过错，根据相关规定，东方资产公司对涉案房屋的抵押权已经消灭，现因东方资产公司的执行申请，贵院查封了该房屋，损害了我的合法权益，请求贵院依法解除对该房屋及相应的土地使用权的查封。

申请执行人称：案外人与中坤锦绣公司签订的《商品房买卖合同》系双方恶意串通行为，其企图帮助被执行人转移财产、逃避债务、阻碍执行，故《商品房买卖合同》不具有真实性、合法性。加之双方签订的房屋买卖合同的时间在我公司的抵押权设立之后，故在我公司的债权以及抵押权实现之前，案外人的购房行为不能对抗我公司在先的抵押权。我公司既未从中坤锦绣公司处获得债权清偿，也未从案外人处获得购房款，我公司的抵押权合法存续，我公司的债权以及抵押权尚未实现，案外人的异议请求无事实和法律依据，故请求法院依法驳回。

本院查明：东方资产公司与中坤锦绣公司、北京中坤投资集团有限公司、北京中坤长业房地产开发有限公司、黄怒波借款合同纠纷一案，本院于2015年4月20日作出的（2014）渝高法民初字第00055号民事判决书，判决由中坤锦绣公司偿还东方资产公司借款本金ｘｘ亿元及其利息，北京中坤投资集团有限公司、北京中坤长业房地产开发有限公司、黄怒波对上述债务承担连带清偿责任，东方资产公司对涉案的抵押物享有优先受偿权。判决生效后，东方资产公司向本院申请执行，本院于2016年3月11日立案执行，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院在执行中，于2016年8月22日作出（2016）渝执恢15号之一执行裁定书，继续查封了被执行人中坤锦绣公司名下含本案争议的房屋在内的相关财产。案外人于洋闻讯后，对本院查封的北京市海淀区屋及对应土地使用权提出了书面异议，以其系该房屋的实际所有人为由，请求解除对该房屋及对应土地使用权的查封。中国东方资产管理公司重庆办事处于2017年6月26日向本院提交了一份《准予变更登记通知书》（渝直）登记内变〔2016〕第103648号，该材料显示该单位于2016年11月15日经重庆市工商行政管理局核准，其名称变更为中国东方资产管理公司重庆分公司。

另查明：2012年11月5日，东方资产公司向北京市海淀区建设委员会（房屋管理局）出具了抵押权人同意抵押房屋销售的证明，同意中坤锦绣公司开发的海淀区ｘｘ号楼在建工程抵押和现房抵押的房屋全部进行销售。2013年1月30日，案外人于洋与中坤锦绣公司签订了北京市商品房现房买卖合同，以套内每平方米ｘｘ元的价格，购买了北京市海淀区房屋，套内面积为ｘｘ平方米，该合同已网签备案，合同编号为ｘｘ，于洋已按合同约定缴纳了全部房款，并在2013年6月实际入住该房至今，由于中坤锦绣公司和东方资产公司的债务纠纷，导致上述房屋仍然登记在中坤锦绣公司名下，而未办理分户产权证。

本院认为：本院查封的争议房屋，系案外人于洋从被执行人中坤锦绣公司处购买的商品房，当时该房屋虽有抵押，但抵押权人东方资产公司出具了同意销售抵押房屋的证明，双方的商品房买卖合同已经网签和备案，且合同的签订时间和于洋实际入住使用该房屋的时间，均在本院司法查封以前，于洋已经支付了全部房屋价款，该房屋目前虽然登记在被执行人中坤房地产公司名下，未办理过户登记给买受人，是源于中坤房地产公司和东方资产公司的债务纠纷所致，而非因买受人于洋的自身原因和过错，涉案争议的房屋已不属于被执行人可供执行的财产，对案外人作为无过错不动产买受人的物权期待权应当依法予以保护，案外人对本案的执行标的享有足以排除强制执行的权益，故其异议请求合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：

中止对被执行人北京中坤锦绣房地产开发有限公司位于北京市海淀区屋及对应土地使用权的执行。

如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。

本裁定送达后即发生法律效力。

审判长　邹　翔

审判员　李世平

审判员　谭　平

二〇一八年七月九日

书记员　罗　岚