陈某某与程本福租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：陈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。

委托诉讼代理人：陈压西，重庆图为律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：程本福，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。

委托诉讼代理人：甘学英，重庆创豪律师事务所律师。

原审第三人：张学伦，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。

上诉人陈某某因与被上诉人程本福、原审第三人张学伦租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2020)渝0103民初14533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人陈某某及其委托诉讼代理人陈压西，被上诉人程本福及其委托诉讼代理人甘学英到庭参加诉讼。原审第三人张学伦经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

陈某某上诉请求：1、撤销一审判决，改判维持双方的租赁关系，并按2019年2月15日上诉人与程波签订的《馨园茶楼转让租赁协议》履行；2、本案一、二审诉讼费用由程本福负担。事实和理由：1、一审中程本福起诉依据的《馨园茶楼转让租赁协议》系伪造；2、一审法院认定合同中的房屋不能转租与事实不符；3、一审法院认定案涉《联营协议》合同性质为转租合同是错误的。

程本福辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回陈某某的上诉请求。

张学伦未出庭陈述意见。

程本福向一审法院起诉请求：1.解除程本福与陈某某之间于2019年2月15日签订的《馨园茶楼转让租赁协议》；2.陈某某立即搬离承租房屋；3.陈某某支付程本福自2020年7月10日起至实际搬离时止的房屋占用使用费，按照4000元/月为标准进行计算。

一审法院认定的事实：位于重庆市渝中区体育路**房屋登记在程本福名下，房屋用途为办公用房。

2019年2月15日，程本福（甲方）与陈某某（乙方）签订《馨园茶楼转让租赁协议》，约定位于渝中区体育路78号7-1（健康路平街），为非住宅用房，房屋面积为200㎡。协议约定租赁期限为八年，从2019年10月10日至2027年10月10日协议到期，期间出租方不得擅自单方收回房屋或转租他人使用，双方如愿续租，共同协商续约。合同约定每月租金4000元，按季度支付，提前半个月付下季度租金。合同约定保证金5000元。

同日，程波还与陈某某（乙方）签订《馨园茶楼转让租赁协议》。合同约定的租赁房屋、租金、租赁支付时间、保证金等内容与程本福签订的协议一致。该租赁协议增加陈某某另支付15000元装修赔偿金给程本福。该协议尾部书写：“房屋不能转租”。程波还出具收条载明收到保证金5000元及装修赔偿金15000元。

合同签订后，程本福将房屋交付给陈某某使用。陈某某交付截止2020年7月9日的租金。

2020年3月18日，陈某某（甲方）与张学伦（乙方）签订《联营协议》，约定房屋位于重庆市渝中区体育路78号7-1。协议约定的联营期为2020年5月10日至2027年10月10日。合同第五条约定：“乙方每月需向甲方支付联营费捌仟元，一年一付，提前一月支付下次联营费。”合同第六条约定：“联营期间，乙方负责经营管理独立核算，乙方联营期间所产生的债权债务与甲方无任何关系，均由乙方自行负责。”

2020年3月20日，陈某某（甲方）与张学伦（乙方）签订《联营合同补充条款》，约定内容为：“1.经双方对装修投入的认定，确定总投入约伍拾万元整，甲乙双方按照4：6比例支付，即甲方出资贰拾万元整，乙方出资叁拾万元整，总投入资金由甲方负责审核，乙方负责使用。2.经营过程中，财务由甲方负责审核，乙方负责做账。3.分红方式按照原联营合同。”陈某某称将该补充条款约定的二十万元直接通过现金方式交给张学伦。张学伦以租赁房屋所在地注册个体工商户。

2020年4月23日，程本福向陈某某发出告知函，要求陈某某停止对租赁房屋结构的改变破坏行为。2020年4月28日，程本福向陈某某发出解除合同通知函，认为陈某某未恢复茶楼原状，要求解除合同。

一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条第二款规定,承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

本案，程本福与陈某某就涉案房屋形成的租赁合同系当事人真实意思表示，并不违反法律法规的禁止规定，应为合法有效。双方均应受该协议的约定。陈某某未举示证据证明程本福同意其转租，且其举示的合同文本中载明房屋不得转租内容。因此，程本福要求解除合同的请求，予以支持。合同解除时间以陈某某收到诉状副本的时间即2020年7月25日。关于陈某某辩称其与张学伦系联营而非转租关系，二者之间的联营协议约定由陈某某每月按固定金额收取租金，并无共享收益和共担风险的内容。因此二者之间的关系根据双方约定内容辨别，应为转租关系，而非合同名称所体现的联营。对陈某某的该辩称意见不予支持。程本福要求2020年7月10日起按合同约定的租金标准计算的房屋使用费用，予以支持。其中7月10日至25日期间为租金，金额为2064.5元，7月25日之后为占有使用费。据此，判决：“原告程本福与被告陈某某就重庆市渝中区体育路78号房屋之间的《馨园茶楼转让租赁协议》于2020年7月25日解除；被告陈某某在本判决生效后立即搬离重庆市渝中区体育路78号房屋；被告陈某某在本判决生效后立即向原告程本福支付租金2064.5元，并以每月4000元计算自2020年7月26日起至搬离之日止的占有使用费。本案受理费减半收取25元，由被告陈某某负担。”

本院二审审理过程中，陈某某举示了情况说明一份，拟证明程本福是由于涨租要求未得到满足才提起本案诉讼要求解除合同。程本福不认可该证据的证明目的。

本院二审审理过程中陈某某申请对2019年2月15日签订的《馨园茶楼转让协议》中陈某某的签名进行鉴定。

本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。

本院认为，陈某某在本案一审审理过程中就程本福所举示的2019年2月15日所签订的《馨园茶楼转让协议》质证意见为该协议属实，其在二审审理过程中认为协议中签名为虚假要求进行鉴定有违诚信原则，对其鉴定申请本院不予准许。且从陈某某所举示的银行交易流水明细清单来看，案涉房屋的租金亦是向程本福进行的支付，陈某某上诉认为上述协议虚假的理由不能成立。

陈某某在承租房屋过程中与第三人张学伦签订《联营协议》，该协议仅约定陈某某每月固定收取联营费，不承担联营期间的风险与亏损，陈某某亦未举示证据证明其按照与张学伦所签订的联营补充条款所约定支付了相应的装修投入，上述协议违反了联营共担风险、共付盈亏的根本特征，一审认定陈某某与张学伦之间名为联营，实为租赁符合双方之间法律关系的实质。陈某某与程本福所签订的《馨园茶楼转让协议》中并未约定承租人陈某某可以将其所承租的房屋进行转租，其未经程本福同意转租房屋，程本福有权要求解除合同，一审支持程本福解除合同的请求符合法律规定。

综上所述，陈某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人陈某某负担。

本判决为终审判决。

审判长　　芦明玉

审判员　　倪洪杰

审判员　　夏兴芸

二〇二一年二月二十日

（院印）

书记员　　王丽丽