重庆市雄吉通风设备有限公司与重庆正泰特种塑胶有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：重庆市雄吉通风设备股份有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道明珠路**********，统一社会信用代码91500108699261828F。

法定代表人：孙俊，总经理。

委托诉讼代理人：串炳香、胡闽，重庆峰珲律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：重庆正泰特种塑胶有限公司，住所地，住所地重庆市南岸区南山街道泉山村回龙池会信用代码915001082031872231。

法定代表人：张政明，执行董事。

委托诉讼代理人：刘渝，重庆志和智律师事务所律师。

上诉人重庆市雄吉通风设备有限公司（以下简称雄吉公司）与被上诉人重庆正泰特种塑胶有限公司（以下简称正泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人雄吉公司上诉请求：撤销原判，改判驳回正泰公司的诉讼请求，本案诉讼费由正泰公司承担。事实和理由：既然一审法院已经认定双方签订的租赁合同无效，即合同自始无效，合同的全部内容不产生法律约束力，就不应根据合同约定来认定双方的权利义务。正泰公司主张的租金、垃圾处置费、水电费等就没有合同依据和法律依据，且因其是房屋的管理人和实际控制人，其故意隐瞒案涉房屋的实际状况，应当对合同无效导致的损失承担主要责任，一审判决偏袒正泰公司，损害了雄吉公司的合法权益。合同被认定为无效后，原合同中关于赔偿损失的约定没有法律效力，一审判决参照合同约定由雄吉公司赔偿正泰公司损失系认定事实和适用法律错误，正泰公司也无法证明该损失的产生与雄吉公司相关，其所谓损失的金额不具有真实性，一审对于损失鉴定问题未作出释明，雄吉公司要求对正泰公司所谓的房屋损失进行鉴定。关于张政富收款并向雄吉公司出具《收条》的事实，一审认为《收条》中“原欠条作废”的表述不能与案涉欠条对应，且存在私人借款的可能，但正泰公司并未提供证据证明张政富与雄吉公司之间有过出借款项的行为，结合“此款为付2018年5月30日前房租，此款按期到账后在欠条作废”的内容，“原欠条作废”与案涉租金有关的可能性明显大于私人借款的可能性。一审认定张政富出具《收条》并无授权且不发生法律效力也系法律认定错误，张政富作为正泰公司的股东，双方租赁合同由其出面签订，还在雄吉公司向正泰公司支付房租的《领款单》上签字长达数年之久，张政富在出具《收条》时仍具有正泰公司监事身份，雄吉公司作为善意相对方，有充分理由相信张政富是代表雄吉公司履行职务行为，法律后果应当由雄吉公司承担。

正泰公司辩称，水电费是根据正泰公司提交的证据证明的雄吉公司实际用量，并参照民用水电费标准计算，一审判决雄吉公司承担的水电费远少于正泰公司实际支出的数额。关于损失，正泰公司在一审中举示了公证书、向雄吉公司发函进行协商和要求赔偿的内容，以及为修复厂房所签订的各项维修合同、实际转账支付维修费的凭证，足以证明损失金额。关于雄吉公司欠付的租金，雄吉公司在出具《欠条》后向正泰公司法定代表人张政明支付了5万元，转账凭证注明为租金，而雄吉公司转账给张政富的资金用途备注为备用金；一审时雄吉公司故意不将张政富向其出具的《收条》原件作为证据出示，并且雄吉公司称其支付了12万余元就可以作废27万元的欠条明显不符合常理，该《收条》中“原欠条作废”不是针对欠租金27万元的《欠条》。一审判决正确，要求维持原判。

正泰公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付房屋租金220000元及资金占用损失，资金占用损失以220000元为基数，从2018年8月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至租金付清之日止；2.被告向原告支付水电费（2018年2月至2018年5月）、垃圾处理费共计17521.4元；3.被告向原告赔偿损失161855元；4.本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：2004年2月12日，原告正泰公司（乙方、土地承租方）与黄桷垭泉山村民委员会、黄桷垭泉山村回龙池村民小组（甲方、土地出租方）签订《土地租用合同书》，约定甲方同意将原弃用采石场未垦荒地租给原告正泰公司修建工厂使用；土地租用时间：从2004年4月1日起至2024年3月31日止，共计20年等等内容。

2011年5月8日，原告正泰公司与被告雄吉公司签订《厂房租赁合同》，约定被告租赁原告正泰公司二期工程2号厂房第一、第二两层及一卫生间共计1750平方米；租赁期自2011年5月7日起至2014年5月6日止，总共租赁期为3年；租金第1年每月15750元，第2年每月16695元，第3年每月17697元。付款方式为租金半年一缴，签订本合同之日被告应缴付第一个半年租金94500元给原告，在已付款期满前30天。此外，原被告还用“附”言的形式约定，1.被告雄吉公司暂租2号厂房第三层宿舍，签订本合同之日开始计费。2.原告正泰公司在建3号厂房被告雄吉公司为已定承租人，完工后按本合同条款租赁。

2014年5月20日，原被告就上述2号厂房签订《厂房续租合同》，约定租赁期限为2014年5月7日起至2017年5月6日止，到期合同终止。租赁期间每月租金为17697元。租金为半年一缴。签订本合同被告应付第一个半年租金106182元。

2011年10月5日，原告被告就原告二期工程3号厂房一栋，共计1372㎡，签订了《厂房租赁合同》，租赁期间为2011年10月1日至2014年9月30日，每月租金第一年为12348元，第二年13089元，第三年13874元。租金半年一缴纳。签订本合同被告应付第一个半年租金74088元。

2014年9月30日，原被告就上述3号厂房一栋签订《厂房续租合同》，约定租赁期限2014年10月1日至2017年9月30日。月租金13874元。租金半年一缴纳。签订本合同被告应付第一个半年租金83244元。

上述合同中的落款处均有张政明本人签字。

2013年8月31日，原被告就原告二期1号厂房底层共计990㎡签订《厂房租赁合同》，租赁期2013年9月1日至2016年8月31日。每月租金12870元。租金半年一缴纳。签订本合同被告应付第一个半年租金77220元。张政富在合同原告落款处签了字。

2015年1月30日，原被告签订《厂房租赁合同》，约定被告租赁原告主体厂房南侧靠配电房处的彩钢厂房带办公室，共计1700㎡。租赁期2015年3月1日至2017年2月28日。第一二年租金为15300元每月，第三年租金17000元每月。租金半年一缴纳。2015年2月春节前被告应付第一个半年租金91800元。该合同第五条第4及5项约定被告使用的电源为原告转供，被告的电价计算为（1.1元+基本电价分摊+公共耗损分摊）/度。被告用水单价为4.5元/T。张政明在合同原告落款处签了字。

原被告签订的上述合同中，均有“未经原告正泰公司同意，被告不得改变室内结构，使用中应维护室内外的墙、地、门、窗的完好性，租期满后应完好交与原告正泰公司，若有损坏，应该工、料等损失共计赔偿”的约定。

2018年5月14日，被告雄吉公司出具《欠条》一份，载明：被告雄吉公司到2018年5月底共欠正泰张政明房租270000元。另2018年2-5月水电费以实际结算为准。所有欠款2018年7月底付清（之前2018年4月6号开出支票作废，支票号码0784066）。原告正泰公司同日在该《欠条》上盖章，张政明在原告盖章处签署了名字。

原被告庭审中一致确认：被告于2018年7月23日向原告支付租金50000元，剩余租金220000元未支付。

张政富在2018年8月15日前系原告公司股东，持有原告40.9%的股权出资额，担任原告监事职务。张政明系原告执行董事。2018年8月15日后张政富不再是原告公司股东，不再担任原告监事。张政明不再担任原告执行董事。原告变更为张政明独立出资的一人有限公司。

2018年8月3日，张政富出具了《收条》，载明：今收到被告现金支票124189元，此款为2018年5月30日前房租，此款到账后原欠条作废。原告未在张政富出具的该《收条》上加盖公章。

原告抗辩上述《收条》系张政富为了结与被告的个人借款而出具，被告对此不予认可。

2015年4月20日张政富在被告处领取了原告1号及3号厂房的房租160464元，张政富在领款人处签了字。2015年5月30日，被告向张政富转账66000元，备注用途为房租、电费。2016年12月29日，原告向被告开立了收据一份，载明交款单位为被告，金额60000元，领款事由为房租，加盖了原告财务专用章，张政富在该收据经办人处签了名字。2017年1月25日，原告向被告开立了收据一份，载明交款单位为被告，金额60000元，领款事由为房租，加盖了原告财务专用章，张政富在该收据经办人处签了名字。2017年9月15日，原告向被告开立了收据一份，载明交款单位为被告，金额80000元，领款事由为房租，加盖了原告财务专用章，张政富在该收据经办人处签了名字。2018年2月12日，原告向被告开立了收据一份，载明交款单位为被告，金额120000元，领款事由为房租，加盖了原告财务专用章，张政富在该收据经办人处签了名字。

原告举示了载有被告员工陈渝或田耀签字确认的《电表查抄记录表》《水表查抄记录表》若干张，这些表单载明了被告在2018年2月11日至2015年5月25日抄表时被告公司总的用水、用电情况。其中，共计用水372吨，共计用电12101度。原告于2018年2-5分别缴纳了电费86066.87元、41165.12元、76310.46元、62418.26元，电力公司开具了相应发票，但该发票未体现涉案厂房的用电量分别具体为多少。

对于涉案租赁房屋的水电费的用量和单价。原告庭审中陈述，“在本案中暂只主张的2-5月份有陈渝、田耀签字的水电费，即：2018年2月2825度，2018年3月1442度，2018年5月1235度，共计5502度。2018年2月70吨，2018年3月55吨，2018年5月52吨，共计177吨。对于其他月份的水电费另案主张。对于单价，2015年1月30日原被告合同的第五条写明了国家挂牌水价为3.5元/吨，我们按此主张。电价暂按民用电价格0.5元/度主张。”

对于原告举示的手写的生活垃圾运输费收据，因原告未举示相应转账记录或者发票予以佐证，且从该票据上也无法推知该费用究竟系为何处清理垃圾而产生，故一审法院对其真实性、关联性均不予确认。

2018年9月15日，重庆市公证处出具（2018）渝证字第45827号《公证书》载明公证人员于2018年9月4日原告涉案厂房及周边环境进行了拍照（包括厂房内的卫生间、地面、、地面门窗、过道、楼顶等，厂房里面贴有重庆市雄吉通风设备有限公司的奖励制度、请假管理制度、职工食堂管理制度、剪板机安全操作规程、折弯机安全操作规程、免检物料清单、仓库管理规范、冲床安全操作规程），取得了相片296张。该公证书另载明了“兹证明与本公证书相粘连的光盘中的照片内容为现场拍照取得，与现场实际状况相符”的公证内容。

上述公证书中粘贴的光盘中的照片显示，被告使用后的厂房确实存在厂房本身及部分设施、设备损坏且存在垃圾未清理、油污污染等问题。

为了恢复涉案厂房原状，2018年8月份后，原告先后与案外人签订《厂房维修及环境清理协议》《劳务合作协议》《铝合金窗加工合同》，原告为此实际共计支出161855元。被告抗辩原告将购买一棵价值500元的新树列入该笔费用不合理，对此原告未举证证明购买该树木系为了替换因被告原因导致的死亡的旧树，故一审法院对该500元采购费用不予确认，对其他费用161355元予以确认。

一审法院认为，本案争议焦点为：1.原被告先后签订的厂房租赁合同及其续租合同的效力问题；2.张政富收款及出具欠条的效力以及据此被告是否应当支付原告剩余租金并承担逾期付款责任的问题；3.被告是否应当支付原告水电费及垃圾清运费的问题；4.被告应否赔偿原告损失的问题。以下分别论述：

1.原被告先后签订的厂房租赁合同及其续租合同的效力问题。

出租人未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案原告建设涉案房屋未依法办理相应的规划审批手续，其与被告签订的涉案厂房租赁合同均无效。

2.张政富收款及出具收条的效力以及据此被告是否应当支付原告剩余租金的问题。

租赁合同被确认无效后，出租人可请求参照合同约定的租金标准请求承租人支付房屋占有使用费。本案2018年5月14日原被告已通过《欠条》的形式结算确认了被告欠付原告的房屋租金数额，该结算系原被告的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。

对于被告抗辩的2018年8月3日张政富出具《收条》并已经据此收取的金额124189元是否应当在租金中抵扣的问题，其一，仅从该收条字面意思表述不明确，其所表述的“原欠条作废”中的“欠条”不能当然与本案2018年5月14日原被告签字确认的《欠条》相对应，存在私人欠款的可能；其二，张政富在出具该《收条》时无原告明确授权且事后原告对张政富书写、签署该收条也未追认，故张政富书写的该收条对原告不发生法律效力；其三，依被告的主张，张政富书写该《收条》收取租金之外还明确表示2018年5月14日原被告签字确认的《欠条》也作废了，因此不应再支付原告租金。一审法院认为，从《收条》的表述来看，系有以放弃收取其他部分租金权利为前提条件而收取该笔124189元租金的意思，两者有前后相继的内在逻辑。在张政富确实在原被告就1号厂房租赁过程中作为经办人在合同上签过字，也确实曾在原被告租赁合同履行过程中代原告收取了部分租赁合同款，这些事实对被告而言至多形成张政富有代理原告收取部分租赁款的客观表象，但依据这些事实无法进一步推知张政富有代理原告作废结算欠条及放弃剩余租赁款在内的对原告有重大影响的其他权限。被告在张政富出具以放弃原告重大权利作为前提条件而向被告收取部分租金的收条时，应当对张政富收取部分租金的前提条件进行严格审查，进而对张政富是否有权收取租金尽到更高的注意义务。但是，被告现既未证明其在张政富出具上述《收条》向其核实过是否持有相关授权材料，也未举证证明被告向原告核实过张政富的身份权限，被告未尽到合理注意义务，存在过失，张政富签订上述《收条》的行为作出时无原告代理权，也不构成表见代理，张政富放弃、收取租金的相关意思表示对原告不发生法律效力。综上所述，张政富签订的《收条》对原告不发生效力，被告仍应依据前述结算后形成的《欠条》支付相应租金。因原被告庭审中一致确认该欠条出具后，被告于2018年7月23日向原告支付租金50000元，剩余租金220000元未支付。故被告还应当向原告支付剩余220000元租金。另依据该欠条上“所有欠款2018年7月底付清”的约定，被告至今未支付剩余的220000元租金构成违约，应当自2018年8月1日起承担逾期付款责任，故对于原告要求被告支付资金占用损失的相应请求予以支持。

3.被告是否应当支付原告水电费及垃圾清运费的问题。

如原告需向被告主张水电费用，应对约定的计费单价及被告用水、用电的具体数量进行举证。对于水电费实际产生的用量，被告员工陈渝、田耀签字确认2018年2月2825度，2018年3月1442度，2018年5月1235度，共计5502度。2018年2月70吨，2018年3月55吨，2018年5月52吨，共计177吨。

对于价格，2015年1月30日原被告签订的租赁合同第五条明确了国家挂牌水价为3.5元/吨，原告仅按此标准主张水费，符合双方约定，该院予以支持。对于原告同意电价按民用电价格0.5元/度计算，该主张系原告对其权利的处分，该院也予以支持。

综上所述，因原告主张的上述2018年2月-2018年3月的水电费系被告承租涉案房屋并实际使用后产生，被告也签字予以确认，原告要求被告负担，该院予以支持。被告应当支付原告水电费5502度×0.5元/度+177吨×3.5元/吨=3370.5元。

因原告对其主张的垃圾清运费是否实际产生及与涉案房屋的关联性的相关事实未能充分举证证明，故对原告主张的要求被告支付垃圾清运费的诉讼请求因证据不足，不予支持。

4.被告应否赔偿原告损失的问题。

合同被确认无效后，双方互负返还财产的义务，而该种返还旨在使双方财产关系恢复到合同订立前的状态，故被告有义务使租赁物恢复原状，且参照原被告签订的租赁合同“未经原告正泰公司同意，被告不得改变室内结构，使用中应维护室内外的墙、地、门、窗的完好性，租期满后应完好交与原告正泰公司，若有损坏，应该工、料等损失共计赔偿”的约定，合同虽无效，但能够反映双方真实的意思，该院予以参照，另因该损失确实系被告原因造成，被告也有义务恢复租赁厂房的原状。故对于原告要求被告赔偿涉案厂房使用期间造成的厂房及设施在内的各项损失的诉讼请求予以支持。原告为恢复涉案厂房原状实际支出的161355元，被告应当予以赔偿。

一审依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：

一、被告重庆市雄吉通风设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆正泰特种塑胶有限公司房屋占有使用费220000元，并以此为基数，从2018年8月1日起，按中国人民银行规定的商业银行同期贷款基准利率（自2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率确定）向原告重庆正泰特种塑胶有限公司支付资金占用损失至房屋占有使用费付清之日止。

二、被告重庆市雄吉通风设备有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告重庆正泰特种塑胶有限公司损失161355元。

三、被告重庆市雄吉通风设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆正泰特种塑胶有限公司水电费3370.5元。

四、驳回原告重庆正泰特种塑胶有限公司的其他诉讼请求。

如果被告重庆市雄吉通风设备有限公司未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7290元，由原告负担364元，由被告负担6926元（该款原告已预交，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。

本院对一审判决查明的案件事实予以确认。

本院认为，虽然正泰公司和雄吉公司签订的案涉厂房租赁合同被认定为无效，但雄吉公司已使用案涉厂房，并就使用厂房产生的“租金”与正泰公司完成了结算，一审按其结算金额作为计算雄吉公司应当支付房屋占有使用费的金额有充分的事实和法律依据，本院予以确认。关于雄吉公司提出的张政富收取124189元并出具《收条》系代表正泰公司履行职务行为，产生“原欠条作废”（指欠房租270000元）法律后果的意见，一审判决已作详细评述，本院予以采纳并不再赘述，雄吉公司向张政富支付前述款项不能免除或减少其向正泰公司支付占有使用费的义务。不论厂房租赁合同是否有效，雄吉公司都负有完好返还租赁厂房的义务，一审中有充分的证据表明雄吉公司使用厂房后造成了损失，雄吉公司应当承担赔偿责任，正泰公司举示的关于损失金额的证据符合客观实际，一审予以采信并作为判决依据并无不当，雄吉公司没有相反证据证明该损失存在虚构，一审中也未申请鉴定，本院对其二审中提出的鉴定申请不予准许。一审判决涉及的水电费系雄吉公司使用案涉厂房期间实际产生，理应由其承担。

综上所述，雄吉公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一—）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7290.64元，由上诉人重庆市雄吉通风设备有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　周　舟

审 判 员　　段晓玲

审 判 员　　陈　华

二〇二一年四月一日

（院印）

法官助理　　陈　莹

书 记 员　　余文韬