上海志某贸易有限公司重庆市渝中区分公司与重庆大都会东方广场有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：上海志某贸易有限公司重庆市渝中区分公司，住所地重庆市渝中区中山三路**第**3-8-14，统一社会信用代码91500103MA5UKYH46G。

负责人：刘昱含，该公司总经理。

被上诉人（原审被告）：重庆大都会东方广场有限公司，住，住所地重庆市渝中区邹容路**大都会商厦**一社会信用代码91500000621909356L。

法定代表人：李智健，该公司董事长。

委托诉讼代理人：谢莹，重庆百君律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张林长，重庆百君律师事务所律师。

上诉人上海志某贸易有限公司重庆市渝中区分公司（以下简称上海志某渝中区分公司）因与被上诉人重庆大都会东方广场有限公司（以下简称大都会公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2020)渝0103民初17263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人上海志某渝中区分公司的负责人刘昱含，被上诉人大都会公司的委托诉讼代理人谢莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上海志某渝中区分公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判；本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：因受新型冠状肺炎疫情影响，上诉人多次与被上诉人协商希望减免租金，但被上诉人均未给予答复并要求缴清所有欠费方能进入经营场所。上诉人并未违反双方签订的租赁合同，一审法院认定上诉人违约并支付违约金，同时被上诉人不予退还保证金，于法无据。

大都会公司辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的全部上诉请求。新型冠状肺炎疫情虽为不可抗力事件，但2020年3月24日重庆市疫情防控调整为3级，上诉人具备复工复产条件，但上诉人一直恶意拖欠租金，严重违反租赁合同的相关约定；案涉单元内电力设备是在上诉人向被上诉人提起书面申请后，被上诉人才根据上诉人的申请断电，被上诉人并无任何违约情形。

上海志某渝中区分公司向一审法院起诉请求：1.要求判令解除原、被告之间签订的《办公室租赁合同》；2.要求判令被告返还原告履约保证金18414(壹万捌仟肆佰壹拾肆)元；3.要求判令被告减免因疫情无法正常工作的2020年2月、3月、4月房租(含月承租费4384.29元、承租费增值税219.21元、月商业服务费1447.64元、商业服务费增值税86.86元)合计单月6138(陆仟壹佰叁拾捌)元，三个月共计18414(壹万捌仟肆佰壹拾肆)元;4.要求判令被告返还无理由扣押的原告方所有办公物品及装修装饰材料；5.本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：2019年2月26日，上海志某渝中区分公司（承租方，乙方）与大都会公司（出租方，甲方）签订了《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》，双方约定：乙方承租重庆市渝中区邹容路X号（大都会广场）第X层X号办公楼单元及其设施，使用面积约为61.38平方米。承租期自2019年3月11日起至2021年3月10日止。月承租费4384.29元、承租费增值税219.21元、月商业服务费1447.64元、商业服务费增值税86.86元，以上合计单月6138元。乙方须于2019年3月11日之前向甲方支付2019年3月11日至2019年3月31日期间的承租费、商业服务费及对应的增值税。乙方须于2019年3月11日或之前向甲方缴纳履约保证金人民币18414元。乙方须于2019年3月11日接收承租单元及其设施。乙方应按本合同约定向甲方缴纳履约保证金。履约保证金用作担保乙方遵守及履行本合同项下之各项义务和责任或其他原因而向甲方承担的义务。若乙方未按时向甲方支付任何应付款，甲方有权从履约保证金中扣除应付款。乙方须于每月首日向甲方足额支付该月的承租费和商业服务费及对应的增值税。乙方须以现金、支票、汇款或银行转账的方式支付到甲方或甲方指定账号，且有关付款所产生的银行手续费由乙方承担。若乙方未按时支付承租费、商业服务费、预付款、履约保证金、水电费、税费等应付款，乙方应按所欠缴金额向甲方支付每日0.05%的滞纳金，直至乙方付清承租费、商业服务费、预付款、履约保证金或其他应付款之日为止。若乙方逾期10天仍未能支付承租费、商业服务费、预付款、履约保证金、水电费、税费等应付款，则甲方有权书面通知乙方解除本合同，并有权采取本合同第21条之约定的违约救济措施。乙方只可将承租单元用于办公用途。乙方应在本合同解除或届满日将承租单元及其设施恢复到附件2所载明的标准再归还甲方，或按甲方认可的状态退还承租单元（乙方不得对任何装修、附属物要求甲方支付对价或补偿），并办理承租单元退还手续。乙方未按约退还承租单元给甲方的，甲方有权委托第三方还原，还原产生的一切费用由乙方承担，且从本合同解除或届满之日起到承租单元被甲方实际收回之日止（委托第三方还原的，为承租单元还原竣工日止），乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的承租费、商业服务费及对应的增值税总额（按本合同约定的标准计算）之两倍的数额作为违约金。此外，乙方还应就甲方就此发生的其他费用（包括但不限于律师费、诉讼费）承担赔偿责任。如本合同解除或届满日后承租单元内仍有任何物品（包括但不限于乙方遗留在承租单元内的任何乙方或第三方的物品、配套物料，乙方加诸于承租单元之任何装饰装修物、固定附着物、装置或附加设备），则甲方有权自由处置上述物品，包括但不限于抛弃、变卖等，由此产生的收益归甲方所有（如有），所涉及费用由乙方负担（如有）。甲方亦无须就上述物品的任何损失或损毁向乙方或任何其他第三方负责。如有任何第三方就上述物品的所有权向甲方索赔，则乙方须赔偿甲方因此遭受的所有损失及费用，包括但不限于赔偿费、律师费、诉讼费等。若乙方有本合同第10.2条、11条、13.1条的违约情形或其他严重违约行为（包括但不限于擅自搬离承租单元），则甲方有权采取如下一项或多项救济措施：（1）可以提前三天向乙方发出书面通知的前提下，停止供应一切服务（包括但不限于截断承租单元之水电及中央空调等的供应）；（2）封锁承租单元并进入承租单元，包括带领潜在承租人进入承租单元；（3）解除合同，乙方须向甲方支付违约金，该违约金数额应等于履约保证金的数额加未履行承租期的承租费、商业服务费及对应的增值税总额的40%。若违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向依法追偿。（4）以变卖、折价、拍卖等方式处理乙方遗留在承租单元内的物品以抵偿欠款。合同还约定了双方的其他权利和义务。后大都会公司按照合同约定将案涉房屋交付给上海志某渝中区分公司使用。上海志某渝中区分公司向大都会公司缴纳了履约保证金18414元并缴纳案涉房屋租金至2020年1月31日。

2020年1月底，新冠疫情发生，为防控疫情，政府采取了管控措施。疫情发生后，上海志某渝中区分公司多次与大都会公司沟通协商减免租金事宜，但双方未达成一致意见。2020年4月25日，大都会公司停止案涉房屋内电力及中央空调等的供应并封锁了案涉房屋。

2020年4月28日，大都会公司向上海志某渝中区分公司邮寄了《解除租赁合同通知》，内容为：贵司与我司于2019年2月26日签订了编号为东方办租字[2019]第0007号《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》，承租大都会广场第X层X号办公楼单元，承租期为2019年3月11日至2021年3月10日。自2020年2月1日起至今贵司未按照租赁合同第3条、第9条之约定按时缴纳承租费、商业服务费、水电费等各项费用。我司现根据租赁合同第10.2条及第21条之约定通知贵司：我司于2020年4月29日24:00解除租赁合同。对于贵司应当承担的违约责任，我司保留采取法律行动予以追讨之权利。邮件查询单显示，上海志某渝中区分公司于2020年4月29日收到该邮件。

2020年7月22日，重庆市公证处出具《公证书》，载明：经大都会公司申请，2020年7月8日，在公证员见证下，大都会公司工作人员对渝中区邹容路68号大都会东方广场12楼1209A单元现状进行拍照、摄像并对店铺内的物品进行了清点，现场制作了《物品清单》一张，物品有立柜2个、会议桌1个、工位柜3个、椅子11个、工位3个、小圆桌1个。

一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。

本案中，上海志某渝中区分公司与大都会公司所签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，双方均应按约行使权利、履行义务。大都会公司已按合同约定交付了合同项下的租赁物，上海志某渝中区分公司作为承租方，亦应按照合同的约定支付相应的租金。

关于原告请求判令解除原、被告之间签订的重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》和被告减免因疫情无法正常工作的2020年2月、3月、4月房租共计18414元的诉讼请求，已在另案大都会公司诉上海志某渝中区分公司、上海志某公司房屋租赁合同纠纷一案中进行了处理，本案就不再进行处理。

关于原告请求被告返还履约保证金18414元的诉讼请求。因为众所周知的新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致上海志某渝中区分公司不能正常使用案涉房屋。虽然新冠疫情为不可抗力事件，新冠肺炎疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，防控措施结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现。2020年3月底，重庆市突发公共卫生事件应急响应级别从二级调整为三级。已具备复工复产条件，案涉房屋已具备使用条件。上海志某渝中区分公司拖欠4月份案涉房屋租金已构成违约，应当承担违约责任，大都会公司有权按照合同约定不予退还履约保证金。故对原告的该项诉讼请求不予支持。

关于原告请求判令被告返还无理由扣押的原告方所有办公物品及装修装饰材料的诉讼请求。虽然双方合同约定，“如本合同解除或届满日后承租单元内仍有任何物品，则甲方有权自由处置上述物品，”但考虑到本案涉及新冠疫情影响的特殊情况，以及原告应当承担违约责任的情况下，被告应当返还原告相关物品，至于应当返还的物品具体种类和数量，按照大都会公司提供的公证书中载明的《物品清单》为准。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、被告重庆大都会东方广场有限公司在本判决生效之日起十日内向原告上海志某贸易有限公司重庆市渝中区分公司退还2020年7月8日进行公证所列《物品清单》上的物品，即立柜2个、会议桌1个、工位柜3个、椅子11个、工位3个、小圆桌1个；二、驳回原告上海志某贸易有限公司重庆市渝中区分公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取计360元，由原告上海志某贸易有限公司重庆市渝中区分公司负担。”

二审中，上诉人上海志某渝中区分公司举示了其负责人刘昱含的核酸检测报告，拟证明该公司的负责人因新型冠状肺炎疫情影响滞留外地无法与被上诉人进行协商。被上诉人大都会公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为疫情期间上诉人的员工刘萍、邓智民一直在与被上诉人协商减租事宜，被上诉人一直催促上诉人缴纳租金。被上诉人举示微信聊天截图复印件6张、断电申请复印件1张，拟证明被上诉人系因上诉人的申请才中断案涉房屋单元内的电力设备，被上诉人并无任何违约行为。上诉人对该证据的真实性认可，但认为断电申请是应被上诉人要求才书写。对双方当事人举示的证据，本院在评述部分予以综合认定。

二审另查明，大都会公司以上海志某渝中区分公司等违约为由向重庆市渝中区人民法院起诉，要求解除案涉租赁合同并要求上诉人承担租金、违约金、水电费等相关费用。重庆市渝中区人民法院作出了（2020）渝0103民初18347号民事判决，认为新型冠状肺炎疫情给上诉人履行合同造成一定困难并酌情给予了两个月租金减免，但其未及时交纳4月的租金构成违约，并确认案涉合同已经解除，判决上诉人向被上诉人支付租金、违约金、水电费等费用，并将上诉人缴纳的履约保证金充作违约金予以了抵扣。上诉人不服该判决向本院提出上诉，本院作出的（2021）渝05民终786号民事判决维持了一审判决。

本院对一审认定的其他事实予以确认。

本院认为，已生效的民事判决已对上诉人因案涉租赁合同需要支付被上诉的租金、违约金、水电费等相关费用进行了审理，履约保证金也在该案中予以抵扣，本案一审判决并未对租金、水电费等费用进行处理。上诉人若认为已生效的民事判决确有错误，应该通过审判监督程序主张自己的权利。上诉人认为其不应支付2020年2月、3月、4月期间的相关费用，要求被上诉人退还履约保证金，实际是希望通过本案的上诉推翻已生效的民事判决，与法律规定相悖，本院不予支持。双方当事人二审中举示的证据均欲证明各自在履行租赁合同中没有过错，上述证据并不影响本案处理，故本院对双方当事人二审中举示的证据均不予采纳。

综上所述，上海志某渝中区分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费720元，由上海志某贸易有限公司重庆市渝中区分公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　倪洪杰

审 判 员　　芦明玉

审 判 员　　夏兴芸

二〇二一年三月一日

法官助理　　万前程

（院印书记员黄献丽