重庆宾馆有限公司与重庆泰某实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：重庆宾馆有限公司，住所地重庆市渝中区民生路**，统一社会信用代码91500000621903528P。

法定代表人：刘成林，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李海新，重庆天喜律师事务所律师。

委托诉讼代理人：程祝静，重庆天喜律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：重庆泰某实业有限公司，住，住所地重庆市渝**金开大道****17-8一社会信用代码91500105693922066R。

法定代表人：杨梅，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：罗松，国浩律师（重庆）事务所律师。

委托诉讼代理人：赵继冰，国浩律师（重庆）事务所律师。

原审第三人：成都银行股份有限公司重庆分行，住所地，住所地重庆市江**建新北路**附**、建新北路******会信用代码91500105552030419W。

负责人：陈海波，该分行行长。

委托诉讼代理人：范央权，泰和泰（重庆）律师事务所律师。

上诉人重庆宾馆有限公司（以下简称“重庆宾馆”）因与被上诉人重庆泰某实业有限公司（以下简称“泰某公司”）、原审第三人成都银行股份有限公司重庆分行（以下简称“成都银行重庆分行”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初8072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

重庆宾馆上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项改判被上诉人给付上诉人租金622304.18元及违约金3192719.8元。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。成都银行重庆分行有没有实际使用案涉房屋均不能免除泰某公司应支付租金的责任，新冠疫情的影响不足以导致泰某公司不能使用案涉房屋；案涉房屋迟至2020年3月底才交付，责任在于泰某公司，跟疫情无关，一审没有考虑泰某公司的过错和上诉人的预期利益，就将泰某公司应承担的违约金调整为三个月租金明显过低。

泰某公司答辩称：一审判决无误，应当维持。成都银行重庆分行于2020年1月开始搬迁，泰某公司将情况充分告知了上诉人，但因为疫情的影响，房屋收回工作暂停，并不是泰某公司不想使用；泰某公司一直在努力协调上诉人与成都银行重庆分行的交房工作，且上诉人也应采取相应措施避免损失扩大，一审法院酌情调整违约金为3个月租金符合公平原则和诚实信用原则。

成都银行重庆分行述称：一审判决事实清楚，合法有据，判决结果公平合理，请求维持原判。

重庆宾馆向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告立即支付自2020年1月20日至2020年3月19日期间的欠付租金622304.18元；2.判令被告向原告立即支付违约金3192719.8元；3.判令被告承担原告因追索债权所支付的律师费20000元；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：2012年7月30日，甲方重庆宾馆与乙方泰某公司签订《重庆宾馆商务大厦房屋租赁合同》，主要约定：甲方同意出租，乙方同意承租重庆市渝中区民生路2X3号重庆宾馆商务大厦第一楼和第二楼部分场地；承租房屋建筑面积951㎡；租赁房屋的用途为担保公司等金融机构营业及办公场所；租赁期自2012年10月1日至2022年10月31日止，其中甲方同意给乙方一个月的房屋装修免租期；2012年11月1日至2014年10月31日，每计租年度租金以建筑面积按220元/㎡·月（含税及物管费）计算，即2510640元/年；2014年11月1日起每计租年度租金以上一年租金为基础，按6%比例递增；租金应按期足额缴纳，每一计租年度为1期，在甲乙双方确认本合同附件且乙方交接房屋（预定交接日为2012年10月1日）前三个工作日内，乙方须交付第1期租金，以后每期届满前10日内交付下期租金；乙方应于租赁合同签订后三日内向甲方缴纳保证金100000元；如因乙方责任造成合同提前解除，甲方不退还已收取的保证金，乙方已缴纳的保证金作为违约金处理，若乙方尚未向甲方缴纳保证金，则乙方应向甲方支付与保证金同等金额的违约金，此外，乙方还需按未履行的租期租金总额的30%向甲方支付违约金；违约方除应承担违约责任外，还应赔偿其违约而给守约方造成的全部损失（包括但不限于直接和间接损失、律师费、诉讼费等）。

2012年10月20日，重庆宾馆与泰某公司签订《补充协议》，就双方于2012年7月30日签订房屋租赁合同的承租面积、租赁房屋交接日期、租赁期限及租金与物管费分离等条款补充约定如下：承租房屋建筑面积1025㎡；房屋预定交接日期延后为2012年10月20日；租赁期限更改为2012年10月20日至2022年11月19日，其中装修免租期为2012年10月20日至2012年11月19日，2012年11月20日起租；2012年11月20日至2014年11月19日，每计租年度租金以建筑面积按214元/㎡·月（不含物管费）计算，即2632200元/年；2014年11月20日起每计租年度租金以上一年租金为基础，按6%比例递增。同日，重庆宾馆与泰某公司交接了房屋，双方签订了《租赁房屋交接确认书》。

2012年10月25日，泰某公司与成都银行重庆分行签订《房屋租赁合同》，将其从重庆宾馆处租赁的涉案房屋转租给成都银行重庆分行使用，租赁期限为10年。

2019年4月3日、4月25日，成都银行重庆分行两次向泰某公司发出《解除租赁合同通知书》，要求提前解除双方签订的《房屋租赁合同》。2019年5月21日，泰某公司向成都银行重庆分行回函表示不同意提前解除合同，如成都银行重庆分行未经同意坚持提前解除合同，将追究违约责任并要求赔偿损失。

2020年1月17日，重庆宾馆向泰某公司发出《工作联系函》，载明：贵司与我司的房屋租赁合同仍处于有效期内，请贵司继续按照合同约定履行义务。根据双方合同约定，贵司应于2019年11月19日前支付2019年11月19日-2020年11月18日租期租金3733825.05元，但目前贵司仅向我司支付了2019年11月19日-2020年1月19日租金622304.18元，尚欠3111520.87元未支付，请贵司收到本函后尽快向我司缴纳应付租金。今日，我司物管部工作人员发现成都银行目前正在搬迁家具、撤除设备。为确保贵司权益不受损害，我司已于第一时间电话告知贵司联系人，请贵司引起重视，及时和成都银行沟通协调。同时，请贵司告知成都银行，在家具设备搬迁过程中不得损坏承租房屋的建筑结构、墙体、天花、地面及水电气等系统、地面及水电气等系统工程，我司将追究贵司赔偿责任。

2020年1月20日，成都银行重庆分行向泰某公司出具《承诺函》，载明：应贵司的要求，我行对租赁的重庆市渝中区民生路283号重庆宾馆商务大厦处网店搬迁后续事宜做如下承诺：1.附属物拆除工程及后续的除渣工作由我行自行完成，贵方可派人监督；2.我行自行负责拆除工作现场的施工安全；3.保证拆除工作不损坏房屋的主体结构墙体、天花板、地面及水电气消防设、地面及水电气消防设施工程v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>2020年3月10日，成都银行重庆分行向泰某公司发出《告知函》并抄送重庆宾馆，载明：根据金融管理要求，我行位于重庆市渝中区民生路283号重庆宾馆商务大厦的渝中支行已于2019年12月19日终止营业。但在后期拆除租赁物内的机器设备和附属设施时接到贵司短信，要求我行停止拆除。现我行根据实际情况和双方合同约定，为避免扩大损失，特向贵司发送此函告知如下：1.我行定于2020年3月16日至2020年3月18日期间拆除我行在重庆市渝中区民生路283号重庆宾馆商务大厦租赁物内的机器设备和附属设施；2.我行定于2020年3月19日9时派人在现场将租赁物及钥匙交给贵司，请贵司派人接管。为节约交接时间和避免交接时产生歧义，建议贵司派人在现场督促拆除工作和拆后的清渣事宜。

2020年3月19日，泰某公司向重庆宾馆发出《关于正式解除租赁合同的函》，载明：鉴于成都银行重庆分行单方面要求解除与我司的房屋租赁合同，就此我司已经于2019年4月30日书面函告贵司提前解除贵我双方于2012年7月30日签订的《重庆宾馆商务大厦房屋租赁合同》。由于成都银行重庆分行没有按照解除合同通知确定的6个月内搬离租赁场地，导致成都银行重庆分行继续使用租赁房屋至今。考虑到成都银行重庆分行无法继续租赁房屋的客观事实，为了尽快确定房屋解除事宜，尽早将房屋归还贵司，现就房屋租赁合同解除事宜函告如下：贵我双方于2012年7月30日签订的《重庆宾馆商务大厦房屋租赁合同》于本函邮寄送达贵司之日正式解除。

2020年3月24日，成都银行重庆分行向泰某公司发出《告知函》并抄送重庆宾馆，载明：我行承租的重庆市渝中区民生路2X3号重庆宾馆商务大厦处网店已于2019年12月19日搬迁。2020年1月19日，我行在后续拆除时因业主方和贵公司的阻拦而被迫终止。为了避免损失扩大，我行决定将房屋交还给贵公司。现发函告知贵公司如下事项，请贵公司配合。1.由于业主方和贵公司对我行拆除行为的阻挠，导致我行无法正常拆除承租房屋内的设备，为避免激化矛盾和减少损失，我行决定不再拆除房屋内部的空调等设备，将房屋以现在的状态交还给贵公司。如贵公司对此有异议或对交还房屋的标准有要求，请于2020年3月30日前书面告知我行，我行在2020年3月30日前没有收到贵公司的书面回复，则视为贵公司认可房屋以现状交还；2.我行定于2020年3月31日9时在重庆市渝中区民生路2X3号重庆宾馆商务大厦（原承租房屋内）将房屋钥匙和承租房屋交还给贵公司，请贵公司准时到现场办理交接手续；3.我行将委托公证处、邀请派出所、街道和物管公司对承租房屋的交还状态、房屋交付的方式和交付时间等事宜进行现场公证和见证。上述事宜请贵司配合，如因贵公司不配合导致的法律后果概由贵公司自行承担。

2020年4月9日，重庆宾馆与重庆天喜律师事务所签订《诉讼代理委托合同》，委托重庆天喜律师事务所指派律师代理本案诉讼，并于之后支付了律师费20000元。

庭审中，重庆宾馆与泰某公司均认可泰某公司已向重庆宾馆支付案涉房屋的租金至2020年1月19日，并认可双方之间的房屋租赁合同于2020年3月19日解除，但重庆宾馆认为是泰某公司违约解除，泰某公司认为是成都银行重庆分行违约导致其与重庆宾馆之间的合同无法继续履行。

一审法院认为，原告重庆宾馆与被告泰某公司签订的《重庆宾馆商务大厦房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告于房屋租赁合同签订后依约将租赁房屋交付给被告使用，被告应当按照合同约定按时足额向原告支付房屋租金。合同履行过程中，被告未按时足额向原告支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。

关于原告重庆宾馆要求被告泰某公司支付2020年1月20日至2020年3月19日期间的房屋租金622304.18元的诉讼请求。因第三人实际于2019年12月停止在案涉房屋营业，并于2020年1月19日撤场，加之因众所周知的新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取了限制营业措施，导致被告也不能使用案涉房屋，基于公平原则，本院酌情免除被告2个月（2020年1月20日至2020年3月19日）的房屋租金。故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。

关于原告重庆宾馆要求被告泰某公司支付违约金3192719.8元的诉讼请求。被告在租赁期间向原告发出《关于正式解除租赁合同的函》，明确表示不再履行租赁合同，因被告并不享有单方解除权，其行为构成违约，应支付相应的提前解约违约金。至于被告辩称系因第三人违约导致无法继续履行与原告之间的租赁合同，其已经另案向第三人主张权利，并不构成不向原告承担违约责任的正当理由。但另一方面，重庆宾馆在明知被告违约的情况下，亦负有采取相应措施、避免损失进一步扩大的义务。庭审中，被告辩称租赁合同约定的违约金计算标准过高，请求调整，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院综合双方租赁合同的履行情况、原告的实际损失等因素，确定将违约金调整为由被告向原告支付3个月的房屋租金计933456元较为恰当。

关于原告重庆宾馆要求被告泰某公司支付律师费20000元的诉讼请求，符合双方约定，一审法院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：“一、被告重庆泰某实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆宾馆有限公司支付违约金933456元；二、被告重庆泰某实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆宾馆有限公司支付律师费20000元；三、驳回原告重庆宾馆有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计18740元，由原告重庆宾馆有限公司负担9370元，被告重庆泰某实业有限公司负担9370元。”

二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。

本院认为，成都银行重庆分行于2019年12月停止在案涉房屋营业，并于2020年1月19日撤场，时逢新冠疫情爆发，重庆市政府启动重大突发卫生事件一级响应，疫情管控期间无论成都银行重庆分行的后续搬迁工作能否正常进行，均会导致泰某公司无法正常使用案涉房屋，基于公平原则，一审判决酌定免除泰某公司2个月的房屋租金并无不当。

泰某公司在租赁期间已向重庆宾馆明确表示不再履行案涉租赁合同，重庆宾馆在明知泰某公司违约的情况下，亦负有采取相应措施避免损失进一步扩大的义务。众所周知，重庆市重大突发卫生事件一级响应于2020年3月解除，社会各行各业陆续恢复运行，故新冠疫情或疫情防控措施的影响程度及持续时间并非无法预见，重庆宾馆对房屋空置期损失应当有合理预期，并应积极采取后续招租措施以尽量减少后续房屋空置损失。因此一审判决结合案涉租赁合同实际履行状况、剩余租赁期限、违约方过错程度以及房屋空置合理损失等因素，酌定调整泰某公司向重庆宾馆支付3个月的房屋租金计933456元作为违约赔偿并无不当，在一审判决关于赔偿金额的裁量结果没有明显失当的情形下，本院不应再次行使自由裁量权以推翻原审法院的自由裁量权行使结果。

综上所述，上诉人重庆宾馆有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费37320元，由上诉人重庆宾馆有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　陈　华

审 判 员　　段晓玲

审 判 员　　周　舟

二〇二一年三月十二日

法官助理　　康　佳

书 记 员　　张远馨