杨某某与重庆天某爱生活服务股份有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：杨某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。

委托诉讼代理人：王国忠，重庆江泰律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：重庆天某爱生活服务股份有限公司，住所地重庆市渝中区新华路4号附1号二楼，统一社会信用代码91500103203322720E。

法定代表人：汪香澄，董事兼总经理。

委托诉讼代理人：江惠彦，重庆合煌律师事务所律师。

委托诉讼代理人：潘靖，重庆合煌律师事务所律师。

上诉人杨某某因与被上诉人重庆天某爱生活服务股份有限公司（以下简称天某公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初13250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人杨某某及其委托诉讼代理人王国忠，被上诉人天某公司的委托诉讼代理人江惠彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

杨某某上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，依法发回重审或改判杨某某按1.8元/平方米/月缴纳物业管理费。2、本案诉讼费用由天某公司承担。事实和理由：1、一审判决违反法律规定。杨某某没有与天某公司签订前期物管协议，没有承诺接受4.5元/平方米/月的标准。一审违反了物业管理条例的规定，建设单位与物业买受人之间关于前期物管的约定对业主和物业单位均有约束力，一审判决却认为杨某某与建设单位签订的《重庆市商品房买卖合同》对天某公司没有约束力，显然与物管条例的规定不符。天某公司向杨某某主张物业管理费既无事实基础，也无法律依据。2、天某公司无权向杨某某收取物业管理费。案涉物业已超过10年，应由业主选聘物业管理单位，天某公司并没有通过该程序，也没有和业主签订相应的物业管理协议。杨某某的房屋长期空置，天某公司没有履行相应职责。天某公司主张的物业管理费超过了诉讼时效。

天某公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，杨某某的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。

天某公司向一审法院起诉请求：1、请求判令杨某某向天某公司支付2016年1月至2019年5月期间拖欠的物管费105985元和违约金（违约金以杨某某每月欠付的物管费2585元为本金，从欠费次月1日起至付清欠付物管费之日止，按日千分之三计算）；2、本案诉讼费由杨某某承担。

一审法院认定的事实：天某公司系物业服务企业。杨某某为重庆市南岸区名汇路1号吊1-商业房屋的登记所有人，建筑面积574.45平方米。天某公司为杨某某所在的小区提供物业服务。2010年1月8日，重庆天某物业管理有限公司（天某公司曾用名）与重庆协信远创房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由天某公司为协信城市广场小区（杨某某房屋所在小区）提供物业服务。住宅临街商业物业费物业费用为：4.5元/月.平方米，逾期未交纳物业费的，按每日千分之三的标准支付违约金。

合同签订后天某公司为该小区提供物业服务至今。杨某某未缴纳2016年1月至2019年5月期间的物业服务费。

一审法院认为，天某公司与骏逸天下业委会签订的《物业服务合同》,是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的禁止性规定,故确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人均应受到约束。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，天某公司为杨某某提供了物业服务，杨某某应按约定履行缴款义务。杨某某应当支付天某公司2016年1月至2019年5月期间的物业服务费105985元。

对于杨某某认为其在购买涉案房屋时，与重庆协信远创房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定物业服务费为1.8元/月.平方米的抗辩意见，天某公司并非《商品房买卖合同》的合同相对方，该合同对天某公司不具有约束力。而《前期物业服务合同》对杨某某具有约束力，因此，对杨某某该项抗辩意见，不予认可。关于违约金，杨某某逾期支付物业服务费的行为已构成违约，考虑天某公司损失情况，酌情调整年利率6%计算。据此，判决：“一、被告杨某某于判决生效后十日内给付原告重庆天某爱生活服务股份有限公司2016年1月至2019年5月期间的物业服务费105985元；二、被告杨某某于判决生效后十日内按照年利率6%给付原告重庆天某爱生活服务股份有限公司违约金（自欠费次月起以所欠物业费为基数计算至欠款付清之日止）;三、驳回原告重庆天某爱生活服务股份有限公司其余诉讼请求。案件受理费减半收取为1250元，由杨某某杨某某负担（该款天某公司已垫付，杨某某在支付上述款项时一并支付给天某公司）。”

本院二审审理过程中，杨某某举示了光盘一份，拟证明天某公司未履行相应物业服务职责，天某公司认可该证据的真实性，但称视频中显示的垃圾已进行了清运，该证据无法达到杨某某的证明目的。杨某某认可天某公司于2021年2月24日清运垃圾。

本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实相同。

本院认为，重庆协信远创房地产开发有限公司作为案涉房屋的建设单位依法与物业服务人天某公司订立的前期物业服务合同是双方在平等基础上协商签订，合同合法有效，该物业服务合同对包括杨某某在内的全体业主具有法律约束力。该合同约定的合同期限为自2010年1月7日起至业主委员会与选聘或续聘物业服务企业签订的物业服务合同生效时合同终止，现杨某某所在的小区并未另行选聘物业服务企业，事实上也是天某公司继续在为包括杨某某在内的业主提供物业服务，杨某某即应当向天某公司支付相应的物业服务费用，其认为天某公司无权收取物业管理费的上诉理由不能成立。

杨某某认为按照其与重庆协信远创房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同约定，物业费的收费标准为1.8元/平方米，但重庆协信远创房地产开发有限公司并非提供物业服务的主体，根据合同相对性的原则，合同双方不得为合同以外的第三人擅自设定义务，重庆协信远创房地产开发有限公司针对物业服务费标准的调整针对天某公司属于增加义务的行为，该合同约定对于天某公司不产生法律上的约束力。杨某某主张按照1.8元/平方米的标准向天某公司支付物业服务费的上诉理由亦不能成立。

杨某某在二审审理过程中举示的证据可以证明天某公司在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，但物业服务合同依其性质存在连续性与整体性的特点，杨某某仅凭部分垃圾未能及时清运的情况无法形成拒绝向天某公司支付物业服务费的有效抗辩理由。需要指出的是，天某公司作为杨某某所在小区的物业服务企业，应当加强责任心，提升物业意识，对于业主所反映的物业服务中存在的问题及时沟通解决，妥善化解业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷，以期业主对物业服务企业物业服务工作的理解和支持。

综上所述，杨某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2499元，由上诉人杨某某负担。

本判决为终审判决。

审判长　　芦明玉

审判员　　倪洪杰

审判员　　夏兴芸

二〇二一年三月十六日

（院印）

书记员　　王丽丽