张某某重庆春行园蛋糕有限公司与龙某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地四川省资阳市。

委托诉讼代理人：谭立强，重庆博冠律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈明，重庆博冠律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：重庆春行园蛋糕有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道九龙道******门面，统一社会信用代码91500222MA608Y7T6F。

法定代表人：张某某，总经理。

委托诉讼代理人：谭立强，重庆博冠律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈明，重庆博冠律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：龙某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住重庆市綦江区。

委托诉讼代理人：黄亨华，重庆市綦江区三江法律服务所法律工作者。

上诉人张某某、重庆春行园蛋糕有限公司因与被上诉人龙某某房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2020）渝0110民初6243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张某某、重庆春行园蛋糕有限公司的共同委托诉讼代理人陈明，被上诉人龙某某及其委托诉讼代理人黄亨华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

张某某、重庆春行园蛋糕有限公司上诉请求：1.撤销原判第一、二、三项；2.改判所有合同义务由重庆春行园蛋糕有限公司承担，驳回被上诉人对上诉人张某某的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定上诉人承担举证责任证明张某某是履行职务行为错误。本案证据显示张某某是重庆春行园蛋糕有限公司的法定代表人，其签字行为是代表公司，而非个人。2.张某某对催收函未提异议，不能认定为承认自己是承租人。3.本案应由被上诉人继续举证证明上诉人张某某以个人名义或与公司共同履行案涉合同的证明责任。

龙某某辩称，证明张某某代表公司而非个人的举证责任应由上诉人承担。张某某是以自然人名义租赁房屋，租赁合同中有明确显示，合同没有注明张某某系蛋糕公司的法定代表人。如果他是代表公司的话，要进行特别说明是法定代表人或代表人。从行业习惯来看，从未见任何合同法定代表人不光要签字还要盖手印，还要注明身份证号码，故不符合常理。张某某提供给龙某某的身份证复印件上面载明仅用于其个人租房使用，未表明是公司租房使用。若作为公司租房使用，身份证复印件是要加盖公司印章的。龙某某每次收取房租都是向张某某个人出具收据，张某某从未提出过任何异议，出具收据也不止一次。龙某某多次以短信方式向张某某催收房租，他表示没收到货款，待收到后马上转款，也未提出任何异议说应由公司支出。上诉人提出支付租金是公司股东兼财务李行群。该蛋糕店是一个夫妻店，李行群每次支付租金代表其个人。按人民银行现金管理条例规定，1000元以上的公司支出应以银行转账的形式，故其支付租金只能代表张某某个人，而非公司。一审认定事实清楚，适用法律得当，请求依法维持原判，驳回上诉人的请求。

龙某某向一审法院起诉请求：1.解除原告龙某某与被告张某某、重庆春行园蛋糕有限公司于2019年2月25日签订的租赁合同；2.判决被告张某某、重庆春行园蛋糕有限公司共同支付尚欠的商铺租金29000元；3.判决被告张某某、重庆春行园蛋糕有限公司立即腾退原告龙某某所有的位于重庆市綦江区古南街道上升街7号附1-8商铺，并从2020年6月25日起按每月4000元的标准支付商铺租金至被告张某某、重庆春行园蛋糕有限公司搬出原告龙某某所有的位于重庆市綦江区古南街道上升街7号1-8的商铺时止，同时结清尚欠水电气费用；4.本案诉讼费由被告张某某、重庆春行园蛋糕有限公司共同承担。一审审理中，因被告尚欠的水电气费用数额尚不明确，原告自愿申请撤回关于要求二被告结清尚欠水电气费用的诉讼请求，要求另行处理。

一审法院认定事实：2019年2月25日，原告龙某某（出租方、甲方）与被告张某某、被告重庆春行园蛋糕有限公司（承租方、乙方）签订租赁合同，合同约定甲方将位于重庆市綦江区古南街道上升街X号附X的商铺（X房地证X字第X号）出租给乙方使用，乙方将该商铺用于糕点经营。租赁期限共72个月，从2019年2月25日起至2025年2月24日止。第一年（2019年2月25日至2020年2月24日）每月租金人民币4000元，2020年2月25日至2025年2月24日每月租金人民币4300元。按先付后用的原则，由乙方每次先付3个月租金，提前半个月支付下季度租金，并以现金的方式交纳给甲方，甲方收租金时开具收据并注明租金的时段。乙方在签订合同时支付履约保证金5000元。乙方有以下行为之一的，甲方有权解除合同，采取停水、停电、停气等措施收回商铺，并有权留置租赁物内的财产，不退还履约保证金，并由乙方支付甲方本合同总租金20%的违约金，保证金不足赔偿损失的，还应赔偿全部损失：……（3）欠交履约商铺租金逾期超过10天；欠交应承担的经营税、费，水电气等费用，逾期超过30天的……双方必须保证通讯地址的真实性，特快专递以下述地址并以对方为收件人发出三日后或以专人送到前述地址，均视为已经送达，甲方地址：重庆市綦江县赶水镇藻渡煤矿X号X，乙方地址：綦江香江丰源10-11-3。合同还约定了其他内容，该合同甲方落款处有原告龙某某签名，乙方落款处有被告张某某签名，并加盖了被告重庆春行园蛋糕有限公司的印章。

合同签订后，原告龙某某将案涉商铺交付给二被告使用，二被告按照约定交纳了三个月的商铺租金及履约保证金5000元。从2019年5月25日起的租金，被告始终未按合同约定的期限支付，原告以二被告作为催收对象，按合同约定的乙方地址邮寄了租金催收函件，并通过微信、短信等方式进行了租金催收，被告陆续向原告交纳了一部分租金。一审审理中，原、被告一致认可截至2020年6月24日，被告共欠原告租金29000元。

2020年4月25日，原告曾草拟《补充协议》一份，主要内容有：一、发生的公共卫生事件（疫情），甲方免收2020年1月25日至2月24日的租赁费4000元，甲方从2020年2月25日起至8月24日共计6个月减按每月4000元收租赁费，2020年2月再免2000元。从2020年8月25日起租赁费按原签订的《租赁合同》执行。二、经双方核对截止2020年2月24日止，乙方尚欠甲方租赁费15000元，结合乙方的经营状况，乙方在2020年4月30日前支付（空白）元、在2020年（空白）月（空白）日前支付（空白）元方可享受议定的第一条减免。原告通过手机彩信向被告张某某发送了上述《补充协议》，被告张某某未予回复。一审审理中，被告提出因受新冠肺炎疫情影响，要求减免一个半月租金6000元，原告认为被告未签订上述《补充协议》，也没有履行《补充协议》，不同意减免租金。但原告同意被告从2020年6月25日起按4000元/月的标准支付租金及房屋占用费。

一审法院认为，原告自愿申请撤回要求二被告结清尚欠水电气费用的诉讼请求，系原告对自己权利的处分，不违反法律规定，予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面、诚信的履行自己的合同义务；否则应承担相应的违约责任。原告龙某某与被告张某某、被告重庆春行园蛋糕有限公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。二被告辩称张某某签订案涉租赁合同属职务行为，张某某非租赁合同相对方的问题，因二被告并未举证证明张某某签署案涉租赁合同时明示仅代表重庆春行园蛋糕有限公司签订合同，在租赁合同乙方落款处也未注明其公司法定代表人的身份，在原告以二被告为对象发送租金催收函后，二被告也未提异议，在二被告在案涉合同承租方落款处共同签字盖章的情况下，应当认定二被告共同向原告租赁案涉商铺，被告辩解张某某非合同相对方的意见不能成立。根据合同约定，案涉合同租金支付方式为先付后用，承租方每次先付3个月租金，提前半个月支付下季度租金，如承租方欠交履约商铺租金逾期超过10天的，出租方有权解除合同。二被告本应在2019年5月10日前缴纳第二期租金，但被告一直拖欠，此后每一期的租金都没有按期缴纳，至2020年6月24日被告已共计差欠原告租金29000元，并且此后的租金被告也并未支付，被告的违约行为发生在新冠肺炎疫情之前，拖欠租金的时间早已远超10日，被告严重违约，原告要求解除案涉合同符合合同约定，故对原告要求解除案涉租赁合同的诉讼请求予以支持，对要求被告支付合同解除前的租金的诉讼请求亦予以支持。合同解除后，二被告应腾退交还案涉商铺给原告，且在腾退交还案涉商铺前应向原告支付房屋占用费，原告要求被告按原租金标准4000元/月支付房屋占用费合法，予以支持。关于被告提出因受新冠疫情影响要求减免租金的问题，虽然原告曾草拟协议承诺有条件减免一个半月租金，但被告并未回应，应当认定双方对租金减免未达成协议，鉴于被告租赁案涉商铺用于糕点经营，确因新冠疫情受到一定影响，根据公平原则，酌情认定被告可免除一个月租金即4000元，则二被告应支付原告2020年6月24日前的租金共计25000元。

一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决：“一、立即解除原告龙某某与被告张某某、被告重庆春行园蛋糕有限公司于2019年2月25日签订的租赁合同；二、被告张某某、被告重庆春行园蛋糕有限公司在本判决生效后十日内将位于重庆市綦江区古南街道上升街X号附X的商铺（X房地证X字第X号）腾退交还给原告龙某某；三、被告张某某、被告重庆春行园蛋糕有限公司在本判决生效后十日内支付原告龙某某截至2020年6月24日止的租金共计25000元，并从2020年6月25日起按4000元/月的标准向原告龙某某支付租金或房屋占用费直至被告张某某和被告重庆春行园蛋糕有限公司履行前述第二项判决义务时止；四、驳回原告龙某某的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取262.5元，由被告张某某、重庆春行园蛋糕有限公司负担（此费原告龙某某已预交，被告张某某、重庆春行园蛋糕有限公司在履行前述义务时一并支付给原告龙某某）。”

本院二审审理期间，当事人未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。

二审主要争议张某某是否系案涉租赁合同的相对方问题。

本院认为，从合同形式看，案涉租赁合同首部，张某某在承租方处填写其姓名及身份证号，并向出租方提供身份证复印件明确用于租赁商铺，张某某在合同尾部乙方处亦签名，应认定张某某和重庆春行园蛋糕有限公司为租赁合同的共同承租方。从合同履行看，出租方龙某某一直以张某某和重庆春行园蛋糕有限公司为承租方进行催款，没有证据证明张某某系代表重庆春行园蛋糕有限公司履约。本院对上诉人主张张某某不是租赁合同相对方的上诉意见不予采纳。综上，张某某、重庆春行园蛋糕有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1050元，由上诉人张某某负担525元，由重庆春行园蛋糕有限公司负担525元。

本判决为终审判决。

审 判 长　倪洪杰

审 判 员　夏兴芸

审 判 员　芦明玉

二〇二一年三月十七日

法官助理　万前程

书 记 员　黄献丽