王某某与田某殷某等买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，苗族，户籍地重庆市秀山土家族苗族自治县。

委托诉讼代理人：易光，重庆丰固律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：岳文菊，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。

委托诉讼代理人：冉华宇，重庆百仁律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：田某，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。

委托诉讼代理人：冉华宇，重庆百仁律师事务所律师。

原审被告：殷某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。

上诉人王某某因与被上诉人岳文菊、田某、原审被告殷某房屋买卖合同纠纷一案，不服秀山土家族苗族自治县人民法院（2020）渝0241民初3044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行审理。审理中，于2021年1月12日对上诉人王某某及其委托诉讼代理人易光、被上诉人岳文菊、田某及其委托诉讼代理人冉华宇、原审被告殷某进行了询问调查。本案现已审理终结。

王某某上诉请求：一、撤销秀山土家族苗族自治县人民法院（2020）渝0241民初3044号民事判决；二、改判驳回岳文菊、田某的诉讼请求；三、判令由岳文菊、田某承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审判决认定岳文菊、田某支付了购房款250,000元系认定事实错误。在合伙清算时，按照合伙协议约定，田某、岳文菊应当按照30%的出资比例填补亏损128,510元，田某垫资的150,000元减去其应填补的亏损128,510元，只余21,489元，按此计算，殷某只收到田某、岳文菊21,489元。2.一审判决以殷某系安置对象而认定岳文菊与殷某签订的房屋转让协议有效是错误的。根据婚姻法第十七条规定，夫妻存续期间所得财产归夫妻共同所有，夫妻对共有财产有平等处理权。案涉房屋的取得在殷某、王某某夫妻关系存续期间，是夫妻共同财产，殷某的父母也明确表示将该房产赠与殷某和王某某，殷某未经共有人王某某同意，擅自转让该房产是无效的。3.一审判决认定田某、岳文菊善意取得争议房屋并判决交付和过户，属于适用法律错误。

田某、岳文菊辩称，1.支付的购房款来源于田某代殷某垫付的投资款以及殷某向岳文菊的借款，与三方协议、一审庭审记录、房屋转让协议、殷某出具的收条佐证。2.案涉房屋是拆迁安置房，安置对象是殷某，因殷某欠田某投资款和岳文菊的借款，殷某以转让方式将房屋抵给田某、岳文菊，在殷某回家征求王某某意见后再签订的转让协议。3.一审判决适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

殷某述称，同意王某某的上诉意见。

田某、岳文菊向一审法院提起诉讼请求：1.判令殷某履行2019年3月29日与岳文菊签订的《房屋转让协议》，将位于秀山县乌杨街道学林佳苑5栋25层4号房屋交付田某、岳文菊；2.判令殷某协助田某、岳文菊办理乌杨街道学林佳苑5栋25层4号房屋变更登记给田某；3.殷某承担本案诉讼费。

一审判决认定事实：2018年殷某与陈志强、田某妻子彭淑萍合伙经营秀山天一装饰公司期间，三方约定共同出资1,000,000元，殷某、彭淑萍各占30%份额、陈志强40%，各方按所占份额出资，实际共同出资920,000元或940,000元，其中陈志强出资400,000元，殷某自认出资70,000元，其余450,000元或470,000元由田某（彭淑萍）垫资。天一装饰公司公司由殷某负责经营，陈志强、彭淑萍只负责投资。岳文菊系公司出纳，王某某任店长，管理市场部、设计部、工程部。2018年9月23日殷某向岳文菊借款100,000元并约定月息2分。

殷某父母房屋拆迁，以殷某名义签订《拆迁安置协议》，在位于秀山县乌杨街道学林佳苑5栋25层4号有还建房一套。2019年3月29日殷某与岳文菊签订《房屋转让协议》，殷勇将位于秀山县乌杨街道学林佳苑5栋25层4号以260,000元价格出让给岳文菊、田某，在交付房屋钥匙时支付250,000元，办理过户登记时付清，同时约定了房屋交付、过户登记、违约责任，出让方保证房屋有处分权，不涉及第三方权利。甲方处殷某签字、乙方处岳文菊签字。同日殷某给田某出具收条一张，载明：今收到田某华信学林佳苑5-25-4面积80.04房款贰拾伍万元整<250,000>。岳文菊、田某认可系双方共同购买。在签订《房屋转让协议》时殷某向岳文菊、田某出示了《拆迁安置协议》。

2020年9月15日，由于天一公司经营不佳及疫情原因，殷某、田某、陈志强签订《协议书》，对公司经营进行清算，将秀山县天一装饰公司折价200,000元，由殷某支付80,000元给陈志强（陈志强自愿资助30,000元），实际支付50,000元、殷某支付田某60,000元（田某自愿资助10,000元），实际支付50,000元，公司归殷某经营，债权债务由殷某负担；殷某向陈志强借款150,000元加殷某应支付的50,000元，共计200,000元，上述款项暂不支付，待公司经营好转有资金时支付或公司帮陈志强、田某装修房屋抵扣。

另查明，2020年9月殷某、王某某将上述房屋办理不动产登记，登记证号为渝（2020）秀山县不动产权第0010XXXX1号，权利人殷勇、王某某，注明按份共有，殷某40%，王某某60%。

一审法院认为，本案争议焦点为：一、岳文菊、田某是否支付了购房款250,000元；二、殷某与岳文菊、田某签订《房屋转让协议》是否生效；三、殷某应否交付房屋并协助办理过户登记。现分别评述如下：

一、关于岳文菊、田某是否支付了购房款250,000元的问题。2018年田某的妻子彭淑萍、陈志强合伙经营秀山县天一装饰公司时，三方约定共同出资1000,000元，殷某、彭淑萍各占30%份额、陈志强40%，各方按所占份额出资，因被告殷某无资金，仅出资70,000元，陈志强出资400,000元，彭淑萍以其丈夫田某名义缴纳出资款450,000元或470,000元，共计出资920,000元或940,000元，殷某应出资部分由陈志强垫资100,000元、彭淑萍垫资150,000元或170,000元，殷某在庭审中认可。2020年三方清算协议书，对陈志强垫资部分在清算协议已明确被告殷某偿还，而对彭淑萍垫资部分在清算协议书中未纳入清算。2018年9月23日殷某向岳文菊借款100,000元并约定月息2分，殷某抗辩已偿还，岳文菊认为该部分款项系支付公司货款，但殷某未举示证据证明该部分款项系偿还借款，不能证明该借款已偿还，结合殷某与岳文菊于2019年3月29日签订的《房屋转让协议》及殷某给田某出具的收条，可以认定双方已经以垫资款和借款抵作购房款，故认定岳文菊、田某已支付购房款250,000元。

二、关于殷某与岳文菊、田某签订《房屋转让协议》是否生效问题。本案案涉房屋系拆迁安置房，拆迁房屋系殷某父母所有，殷某自认系其父母赠与，签订《拆迁安置协议》是以殷某名义签订，《拆迁安置协议》约定在位于秀山县乌杨街道学林佳苑5栋25层4号有还建房一套安置对象系殷某，王某某未在《拆迁安置协议》签字，亦不是该《拆迁安置协议》的安置对象。在签订《房屋转让协议》时殷某向岳文菊、田某出示了《拆迁安置协议》；且在《房屋转让协议》第六条殷某承诺，保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让房屋不存在法律上的障碍，保证该转让房产不涉及第三方权利。上述情况足以让岳文菊、田某相信殷某有出让案涉房屋的权利。即使该房屋涉及王某某的权利，田某、王某某已支付大部分购房款，交易价格在同期安置房补偿价格要高（同期安置房出售有2,400元/平方米），岳文菊、田某属于善意取得。故岳文菊、田某与殷某签订的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制规定，应为有效合同，对合同双方均具有约束力，双方应当按照合同约定行使合同权利、履行合同义务。

三、关于殷某应否交付房屋并协助办理过户登记问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，如上所述，本案岳文菊、田某与殷某签订的《房屋转让协议》系有效合同，对合同双方均具有约束力，双方应当按照合同约定履行，岳文菊、田某已按合同约定用垫资款和借款抵偿了购房款，殷某向田某出具收条，履行了合同义务，殷某亦应当按照合同约定在合同生效后一个月交付房屋，在取得房产证后将房屋过户至岳文菊、田某名下，殷某在约定期间未交付房屋，在签订产权证后亦未按约定办理过户登记手续，已构成违约，应当承担继续履行的义务。故岳文菊、田某要求殷某交付房屋并协助办理过户登记的理由成立，对其诉讼请求予以支持。关于王某某抗辩《房屋转让协议》无其签字，其对签订《房屋转让协议》不知情的抗辩，因殷某与岳文菊、田某签订《房屋转让协议》时，未取得不动产登记权证，双方所依据的系《拆迁安置协议》，而《拆迁安置协议》的拆迁安置对象系殷某，且殷某在《房屋转让协议》承诺该房屋不涉及第三方权利，岳文菊、田某在签订合同时已尽到合理的审查义务，在拆迁安置对象系殷某的情况下，不需王某某签字其法律后果仍然产生买卖合同效力。故王某某未在合同上签字，不影响买卖合同效力。王某某的抗辩理由不成立，不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十二条、第一百三十八条的规定，判决：一、殷某、王某某在本判决生效后十日内将位于重庆市秀山土家族苗族自治县乌杨街道学林佳苑5栋25层4号房屋交付给岳文菊、田某；二、殷某、王某某在本判决生效后六十日内协助岳文菊、田某办理位于重庆市秀山土家族苗族自治县乌杨街道学林佳苑5栋25层4号房屋的过户登记手续。案件受理费5,050元，减半收取计2,525元，由殷某、王某某负担。

本院二审查明：2018年10月28日，殷某与秀山县土地房屋征收办公室签订《房屋征收产权调换安置协议书》，被征收人姓名为殷某。殷某在二审中认可田某为其垫付出资款150,000元，认可向岳文菊借款100,000元并约定月息2分，也认可至今尚未偿还田某的垫付款和岳文菊的借款。殷某陈述签订房屋转让协议的目的是作为投资款和借款的抵押，房屋转让协议和收条上的250,000元就是田某的垫资款150,000元和岳文菊的借款100,000元组成。殷某自认在带田某、岳文菊查看案涉房屋后才签订房屋转让协议。

2020年11月7日，殷某父母出具情况说明，载明案涉房屋增与给殷某、王某某之子殷某某，因殷某某未成年不能独立签订安置协议，也不能办理产权登记，故由殷某签订安置协议并将产权登记在殷某、王某某名下。

本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，本案二审争议的焦点是：案涉房屋转让协议的效力认定问题。现分析评判如下：

在签订房屋转让协议之前，殷某带田某、岳文菊查看了案涉房屋，并向田某、岳文菊出示了安置协议，安置协议载明被征收人为殷某，殷某向田某、岳文菊承诺保证案涉房屋不涉及第三人权利，并保证自己享有处分权，这样双方才签订了案涉房屋转让协议，可以认定田某、岳文菊尽到了签订合同的审慎义务，有充分理由相信案涉房屋系殷某所有，殷某具有处分权，案涉房屋不涉及第三人权利。殷某陈述签订房屋转让协议的目的是作为投资款和借款的抵押，房屋转让协议和收条上的250,000元就是田某的垫资款150,000元和岳文菊的借款100,000元组成，结合殷某、田某（彭淑萍）、陈志强在合伙清算时没将田某（彭淑萍）代其垫付的150,000元投资款纳入清算的事实，可以认定殷某转让房屋的目的是抵偿债务，田某、岳文菊将对殷某享有在债权转化为支付购房款，田某、岳文菊履行了房屋转让协议的合同义务，合同依法成立并有效。在签订房屋转让协议时，并没有证据证明王某某是案涉房屋的共有人，王某某没有在房屋转让协议上签名并不影响合同的成立及有效性的认定。

王某某抗辩田某、岳文菊没有实际支付购房款250,000元的问题。签订房屋转让协议的时间在合伙清算之前，签订基础来源于安置协议和田某、岳文菊对殷某享有的债权，并不是以清算结果为依据，合伙经营的结果可能有盈利，也可能有亏损，不能以经营亏损的结果判定合伙之初的投资金额。因此，王某某上诉称按清算结果，田某没有垫资150,000元的理由不成立。

在签订房屋转让协议时，王某某是否是案涉房屋共有人的问题。房屋的调换安置是以原房屋的权利设置为基础，从安置协议看，被征收人是殷某，即或原权利人为殷某的父母，但从安置协议确定的被征收人为殷某看，殷某父母在当时也是将权利让渡给殷某，并没有证据表明有殷某之外的他人。殷某父母在2020年11月7日出具情况说明，将案涉房屋赠与其孙子，说明时间在产生本案诉讼之后，可信度较差，不予采信。殷某违背诚实信用原则，明知将案涉房屋已转让给田某、岳文菊，在接房后不及时交付给田某、岳文菊，而是将王某某添加为案涉房屋的产权人之一，增加履行合同的障碍，殷某、王某某的后行为不能阻却合法成立合同的履行，殷某、王某某应当按约交付案涉房屋，并协助产权变更登记。

综上，王某某的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5,050元，由上诉人王某某负担。

本判决为终审判决。

审判长　　何庆华

审判员　　黄　飞

审判员　　彭松涛

二〇二一年一月十五日

书记员　　何杰洪