重庆市梁某区竹山镇竹丰社区居民委员会与顾某某租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审原告)：重庆市梁某区竹山镇竹丰社区居民委员会，住所地重庆市梁某区竹山镇竹丰社区**，统一社会信用代码55500155MEA3047161。

法定代表人：黄顺堂，主任。

委托诉讼代理人：王金，重庆永图律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄灏，重庆永图律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：顾某某，男性，汉族，xxxx年xx月xx日出生，重庆市梁某区人，住重庆市梁某区。

委托诉讼代理人：周旭，重庆雄明律师事务所律师。

上诉人重庆市梁某区竹山镇竹丰社区居民委员会因与被上诉人顾某某租赁合同纠纷一案，不服重庆市梁某区人民法院(2020)渝0155民初5823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月24日公开开庭进行了审理。上诉人重庆市梁某区竹山镇竹丰社区居民委员会的委托诉讼代理人王金，被上诉人顾某某的委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

重庆市梁某区竹山镇竹丰社区居民委员会上诉请求：1.撤销(2020)渝0155民初5823号民事判决；2.依法解除双方当事人于2012年12月23日签订的《重庆市农村土地承包经营权出租合同》；3.一、二审诉讼费用由被上诉人顾某某承担。

事实及理由：一、双方签订的出租合同的标的物包括自然山泉水，而根据法律规定，矿藏、水流、海域属于国家所有。本案所涉的自然山泉水应属国家所有，而不属集体所有，上诉人作为集体经济组织，对案涉自然山泉水不享有所有权，在未取得国家授权的前提下，以出租人身份将自然山泉水租赁给被上诉人，租赁合同本身就是无效的。二、本案中，从被上诉人租赁场地的现场情况看，没有经营的迹象，虽然此前被上诉人在2013年购置了一批设备，但一直没有安装并投入生产，至今已近8年，且2014年5月5日被上诉人与其合伙人注册成立的“重庆百里槽饮品有限公司”已经注销，而根据合同约定，“乙方不经营时，土地无条件归还甲方”，故而合同约定的解除条件已经成就。三、被上诉人一直未按合同约定支付每年1500元的公益性经费，属于根本性违约。租赁合同中明确约定了被上诉人的此项义务，但在签订合同之后长达8年之久的时间里，被上诉人分文未付，已经属于合同法第94条规定的可以解除合同的违约情形。四、上诉人将土地出租给被上诉人，违法了法定程序。根据法律规定，上诉人作为集体经济组织，出租土地给本集体经济组织以外的个人或单位，应经村民或村民代表三分之二以上人员表决通过。在本案中，上诉人出租土地给被上诉人，未经“一事一议”程序，故合同依法应予解除。

被上诉人顾某某辩称，一、租赁合同的标的物实际只有属于上诉人集体所有的荒山，因为合同中出租价款的计算方式也是按照土地面积计算，26000元/亩，并未对山泉水进行计价。二、我方在租赁的土地上修建了厂房，并为经营山泉水厂购置了设备并支付了价款，至今未与设备销售商解除合同，设备仍存放在销售商处。因上诉人的原因，致使不能生产，所以导致设备搁置。建厂房、购置设备，本就属于经营行为的应有之义，合同也未谷底我方必须处于何种经营状态。三、我方与合伙人成立了“重庆百里槽饮品有限公司”，但实际并未使用该公司招牌经营，而是使用“重庆市钦之农牧有限公司”的招牌进行经营，购置设备也是以该公司的名义进行。四、我方并非不支付公益性经费，而是实处有因，双方对于土地的具体面积一直没有丈量清楚，我方缴纳的3万元的定金，说好按实际面积多退少补，该退多少或改补多少不确定，并且上诉人也一直未催收过，此费用不是合同的主要义务。五、案涉土地系荒山荒地，法律规定的“一事一议”是针对“四荒地”以外的其他性质的土地，故双方签订的合同不存在违反法律规定而无效的情形。综上，合同有效，上诉人请求解除合同不符合法定或约定的解除条件，请求驳回上诉请求。

重庆市梁某区竹山镇竹丰社区居民委员会向一审法院提出的诉讼请求：1.依法解除原、被告于2012年12月23日签订的《重庆市农村土地承包经营权出租合同》。2.本案诉讼费由被告顾某某承担。

一审法院认定事实：2012年12月22日，顾某某向原梁某县××镇××村村民委员会交付了30000元土地租金定金，原梁某县××镇××村村民委员会村书记张忠斌向顾某某出具一份《收条》，收条内容为：收到顾某某土地租费定金30000元，合计人民币大写三万元正。收款人：竹丰村张忠斌，2012.12.22日。2012年12月23日，原梁某县××镇××村村民委员会作为甲方与顾某某作为乙方签订《重庆市农村土地承包经营权出租合同》，合同的主要内容为：甲方将位于梁某县××镇××村竹丰水库下面约一公里处水泥路边的荒山(属竹丰村集体土地荒山)及公路边的一股天然泉水承包给乙方使用，乙方主要用于建山泉水厂使用；具体面积以乙方所修围墙与背后山切面所圈面积为准。土地承包经营权出租期限为永久性；双方约定出租价款按26000元／亩计算；乙方需在签订此合同时付给甲方30000元的土地租赁费定金，待土地平地后以所丈量的实际面积付余款（实际按多退少补）。经双方协商一致，可变更或解除本合同。合同期内乙方需每年付给甲方壹仟伍佰元整的公益性经费，乙方不得干涉甲方费用的用途。该合同还对其他的权利义务进行了约定。甲方处加盖原梁某县××镇××村村民委员会的印章，法定代表人处系原梁某县××镇××村村民委员会主任郑见富签名，乙方法定代表人处系顾某某签名，鉴证人处系原梁某县××镇××村村民委员会村书记张忠斌及顾某某的三位合伙人签名。梁某县××镇××村村民委员会后更名为重庆市梁某区竹山镇竹丰社区居民委员会。

合同签订后，顾某某在租赁的土地上修建了厂房，并为开建山泉水厂购置了相应设备，但设备尚未安装。双方在合同签订后并未就租赁的土地进行丈量，顾某某未向原告支付除定金以外的其他费用，原告未催告顾某某履行相应的合同义务。顾某某租赁原告的土地为非林地。

一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告现诉请要求解除双方于2012年12月23日签订的《重庆市农村土地承包经营权出租合同》，应当举证证明合同达到法定或约定的解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，案涉合同第八条约定：经双方协商一致，可变更或解除本合同，现双方并未就解除合同事宜达成一致意见，故原告的请求不符合约定解除条件。又根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告出示的证据不能证明本案出现不可抗力致使不能实现合同目的，顾某某亦未表明不履行主要债务。关于顾某某未缴纳租金的问题，合同签订后，虽然双方未对案涉的土地进行丈量及被告支付相应租金，但顾某某已经预交30000元作为定金，且原告亦未出示证据证明其经过催告后顾某某在合理期间内不丈量土地或者给付租金。关于顾某某未支付公益性经费问题，公益性经费的支付不属于合同主要债务，顾某某未缴纳该经费不属于违反合同主要义务，且本案亦无证据证明原告对顾某某催收了公益性经费。关于合同是否已履行的问题，双方签订合同后，顾某某实际租得土地，且在案涉租赁土地上修建了厂房，购买了相应的设施设备等，合同实际已履行。综上，原告出示的证据不能证明本案案涉合同具备法定或约定的解除条件，故对原告要求解除合同的请求，因证据不足，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告重庆市梁某区竹山镇竹丰社区居民委员会的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由原告重庆市梁某区竹山镇竹丰社区居民委员会承担。

本院二审期间，上诉人围绕其诉讼请求，提供了以下证据：

证据1、公司基本情况查询信息表，拟证明被上诉人顾某某与其合伙人成立的“重庆百里槽饮品有限公司”已经于2020年4月20日因决议解散而注销，已停止经营，故租赁合同中约定的解除条件成就。

证据2、案涉租赁场地现场照片9张，拟证明租赁场地现场无经营迹象，处于闲置状态，被上诉顾某某已经停止经营，故租赁合同中约定的解除条件成就。

经质证，被上诉人对证据1的真实性、合法性无异议，但认为不能达到证明目的，因被上诉人另成立有“重庆钦之农牧有限公司”用于经营；对证据2的真实性、合法性亦无异议，但认为不能证明其停止经营的事实。

本院审查认为，上诉人提供的证据1、证据2真实合法，与本案争议事项的审理具有关联性，故本院作为新证据予以采信。

本院二审另查明：重庆百里槽饮品有限公司成立于2014年5月5日，登记住所地为重庆市梁某县××镇××村××组，经营范围包括一般经营范围及预包装食品销售，股东包括顾某某等四位自然人，其中顾某某占股35%。2020年4月20日，重庆百里槽饮品有限公司因决议解散而办理注销。重庆市钦之农牧有限公司成立于2012年6月5日，顾某某任法定代表人，登记住所地为重庆市梁某区××镇××村××组。据近期的租赁场地现场照片内容反映，顾某某修建的厂房内无生产经营迹象，处于闲置状态。

此前，重庆市梁某区竹山镇竹丰社区居民委员会诉顾某某土地租赁合同纠纷一案，重庆市梁某区人民法院于2020年7月28日受理后，于2020年10月16日作出(2020)渝0155民初4112号民事判决，认定双方当事人于2012年12月23日签订的《重庆市农村土地承包经营权出租合同》合法有效，驳回了重庆市梁某区竹山镇竹丰社区居民委员会关于确认合同无效的诉讼请求，此判决已发生法律效力。

重庆市梁某区竹山镇竹丰社区居民委员会通过诉讼方式要求解除合同，一审法院将诉状副本等材料向顾某某通过法院专递方式邮寄送达，顾某某于2020年11月3日签收。

经本院二审查明的其他事实与一审认定事实相同，本院予以确认。

本院认为，就案涉《重庆市农村土地承包经营权出租合同》的效力问题，已有生效裁判认定为合法有效，故本案中对此不复赘述。结合双方当事人诉辩意见，根据查明事实，本案核心争议焦点为《重庆市农村土地承包经营权出租合同》的解除条件是否成就。对此，本院认为，案涉租赁合同中约定的解除合同的条件已经成就，故重庆市梁某区竹山镇竹丰社区居民委员会诉请解除合同，依法应予支持。具体理由：一、案涉租赁合同第二条中明确约定“乙方不经营时，土地无条件归还给甲方”，此条约定虽未明确表述为甲方可据此合同解除，但根据租赁合同的性质及合同目的，“土地无条件归还给甲方”的应有之义就是甲方可解除合同，故而应认定双方当事人在合同中约定了一方解除合同的条件。二、关于顾某某是否停止经营即约定的解除合同的条件是否成就的问题。(1)因顾某某任法定代表人的重庆市钦之农牧有限公司登记住所地为重庆市梁某区××镇××村××组，与本案租赁合同的标的物在地理位置上明显不是一处，而顾某某占股的重庆百里槽饮品有限公司虽然登记住所地为重庆市梁某县××镇××村××组，与本案租赁合同的标的物在地理位置上吻合，但该公司于2020年4月20日办理注销，故顾某某已无与履行租赁合同相关的经营实体。（2）从租赁标的物的近期现场状况分析，虽然其上有顾某某修建的厂房等建筑物、构筑物，但并无生产经营的迹象，近乎闲置，未见生产设备。顾某某虽然提供了重庆市钦之农牧有限公司与案外人的设备购销合同佐证其经营的事实，但该合同显示签订时间为2013年6月，至今已长达近8年之久，设备一直未安装投入使用，明显不合常理，不能证明其实施了租赁合同中的经营行为。因此，可认定就案涉租赁合同，顾某某已经停止了经营，合同中约定的解除合同的条件成就。根据原《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人约定的解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，故本案中的合同依法应予解除，解除时间应为2020年11月3日。

另，双方当事人在一审中均明确表示就合同解除的损失问题另案主张权利，故本案中不予处理。

综上所述，根据二审中出现的新证据，重庆市梁某区竹山镇竹丰社区居民委员会的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、原《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销重庆市梁某区人民法院(2020)渝0155民初5823号民事判决；

二、双方当事人2012年12月23日签订的《重庆市农村土地承包经营权出租合同》于2020年11月3日解除。

一审案件受理费减半收取275元，二审案件受理费550元，均由被上诉人顾某某负担。

本判决为终审判决。

审判长　　杜抗洪

审判员　　杨继伟

审判员　　刘红霞

二〇二一年三月八日

书记员　　李　蕾