重庆苏宁易购销售有限公司朱某某与房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：重庆苏宁易购销售有限公司，住所地重庆市渝中区八一路**雨田商务大厦，统一社会信用代码xxxx。

法定代表人：徐耀华，该公司执行董事。

委托诉讼代理人（特别授权）：苏玥，重庆康实律师事务所律师。

委托诉讼代理人（特别授权）：徐斌，重庆康实律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：朱某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住重庆市长寿区。

委托诉讼代理人（特别授权）：汪火明，男，与被告朱某某系夫妻关系。

委托诉讼代理人：梁伟，重庆渝州律师事务所律师。

上诉人重庆苏宁易购销售有限公司（以下简称重庆苏宁公司）与上诉人朱某某房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院（2020）渝0115民初4572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了审理。上诉人重庆苏宁公司的委托诉讼代理人苏玥，上诉人朱某某及其委托诉讼代理人汪火明、梁伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

重庆苏宁公司上诉请求：1、撤销一审判决改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：（1）、即使人民法院认定解除租赁合同原因系不可抗力解除，被上诉人也应当就不可抗力导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。如果承租人因疫情防控原因完全无法使用房屋，其租赁房屋目的不能实现，承租人才可以此为由解除合同。承租人无权以疫情防控导致收益下降为由解除合同。（2）、基于交易习惯和租赁合同约定，被上诉人交还承租房屋应当满足合同约定。被上诉人擅自停止经营、拒不支付租金的行为不能以不可抗力为由躲避承担责任，经营是否盈利不能作为解除合同的理由，应收取的租金也不应以被上诉人是否使用全部租赁面积这一单方经营行为来确认。

朱某某辩称，重庆苏宁公司的上诉请求不能成立。一审认定案涉合同基于不可抗力解除正确，重庆苏宁公司已经以行为及语言表示合同已经解除，解除后的租金不应收取。重庆苏宁公司否认交接清单违背禁止反言原则，不诚信。

朱某某上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人擅自关闭锁了商场一扇大门，在商场门外和58同城上招租，其存在重大过错。上诉人因不可抗力因素造成本合同不能继续履行，租金应按实际天数计算，上诉人有权行使抗辩权，有权拒绝支付租金，更不应承担违约金。

重庆苏宁公司辩称，本案租赁合同不应以不可抗力为由解除，并且以送达时间作为解除时间，关闭大门与否与朱某某无关，朱某某并未将钥匙交还公司，未发生交接行为。

重庆苏宁公司向一审法院起诉请求：1.判令朱某某立即向重庆苏宁公司支付拖欠的租金及综合管理费346984.16元及截至2020年6月15日的迟延付款违约金6635元，并自2020年6月16日起至欠款付清之日止以346984.16元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付迟延付款违约金；2.本案诉讼费用由朱某某承担。诉讼过程中，重庆苏宁公司变更第1项诉讼请求为：请求判令朱某某立即向重庆苏宁公司支付2020年1月26日至2020年8月25日房屋租金及综合管理费638638.19元及截至2020年8月25日的迟延付款违约金9590.75元，并自2020年8月25日起至欠款付清之日止以638638.19元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付迟延付款违约金。

一审法院认定事实：位于重庆市长寿区××路××号××，4-Ｂ7，5-Ｃ1的房屋登记产权人为重庆渝宁苏宁电器有限公司。2012年6月25日，重庆渝宁苏宁电器有限公司的名称经工商部门核准，变更为重庆苏宁电器有限公司。2013年3月21日，重庆苏宁电器有限公司的名称经工商部门核准，变更为重庆苏宁云商销售有限公司。2018年2月23日，重庆苏宁云商销售有限公司的名称经工商部门核准，变更为现名称即重庆苏宁公司。

2014年7月21日，朱某某（乙方）与重庆苏宁云商销售有限公司（甲方）（即本案重庆苏宁公司，以下均称为原告重庆苏宁公司）签订了《商铺租赁合同》，约定原告重庆苏宁公司将位于重庆市长寿区××广场××层××商铺的房屋租赁给被告朱某某用于经营服装店。该合同第二条2.1约定：租赁期限为10年，即2014年8月26日至2024年8月25日，合同租赁免租期为3个月，自2014年8月26日至2014年11月25日，免租期间，乙方需要承担水电费、综合管理费、空调费等其他费用；自2014年8月26日起，每年的8月26日至下一年的8月25日为一个租赁年度，每月的26日至下一个月的25日为一个租赁月度，每三个租赁月度为一个租赁季度。第三条3.1约定：本合同租金计算方式为固定租金，第三年起，租金每两年递增3%，具体租赁费用为：

1、2014.11.26-2015.08.25房屋租金750000元；

2、2015.08.26-2016.08.25房屋租金1000000元；

3、2016.08.26-2017.08.25房屋租金1030000元；

4、2017.08.26-2018.08.25房屋租金1030000元；

5、2018.08.26-2019.08.25房屋租金1060900元；

6、2019.08.26-2020.08.26房屋租金1060900元；

7、2020.08.26-2021.08.25房屋租金1092727元；

8、2021.08.26-2022.08.25房屋租金1092727元；

9、2022.08.26-2023.08.25房屋租金1125509元；

10、2023.08.26-2024.08.25房屋租金1125509元。

上述期间合计月数为117个月，合计金额10368272元。

合同第三条3.2约定：该商铺综合管理费按租赁面积计算，标准为3月/（租赁面积）平方米/月（日综合管理费=月综合管理费×12÷365），暂定为2790元/月。如因综合管理内容增加、物价部门调整服务价格、商场整体物管费增加等各种原因，乙方同意甲方调整综合管理费收费标准，并按照调整后的收费标准支付综合管理费。第三条3.3约定：租金及综合管理费采取“先租后付”的方式首年按月支付，剩余租赁年限按季支付。乙方应于10月25日前向甲方支付首期租金及首期综合管理费。以后每个支付周期，乙方应提前一个月支付下一个支付周期的租金及综合管理费。甲方在收到租金、综合管理费后10个工作日内按乙方支付的金额向乙方出具场地使用费发票及综合管理费发票。第三条3.4约定：乙方在甲方指定的接驳点自费接驳水、电管线到租赁区域内，并自行单独安装水表、电表，乙方用电量不得超过100千瓦，水电费乙方按月向物业公司交纳。第三条3.5约定：该商铺空调费按租赁面积计算，计算工时为空调费=甲方长寿店总空调费*（租赁面积/甲方长寿店总面积），乙方按月支付给物业公司。第四条4.1约定：本合同签订后5日内，乙方一次性向甲方交纳保证金8万元，作为乙方履行本合同的保证。第四条4.2约定：租赁期满时，乙方如无任何违约行为或违约行为已根据本合同承担违约责任，在乙方将租赁商铺交回甲方后十个工作日内，甲方将保证金余款无息退还。第四条4.3约定：租赁期内，乙方如有以下行为中的任何一项发生，甲方均有权在保证金中直接扣减。甲方扣减保证金后需向乙方出具相关扣款凭证。4.3.1乙方如果违反本合同的任何条款及有其他违约、侵权或违反行政法律、法规的行为，给甲方或任何第三方造成损失，甲方可扣留部分或全部保证金，以抵付甲方或甲方已经或可能垫付第三方所遭受的经济损失。4.3.2如乙方未按时加纳租金、综合管理费、水电费、中央空调使用费等相关费用，及由于拖欠上述费用产生的其它费用，含但不限于滞纳金、违约金等，甲方有权以保证金抵扣......第七条7.5约定：合同期满如乙方不再续租或因乙方违约导致本合同提前解除，乙方应在合同期满或解除之日或收到甲方另行通知的日期内撤出。在撤离期内，乙方将所有权属于乙方的设备设施及货物清除出租赁商铺。乙方如迟延撤离，须按撤离前租金和综合管理费合计标准的三倍按日赔偿甲方损失，且甲方有权强制清场，收回租赁商铺。强制清场时，甲方有权自行进入租赁商铺，有权将租赁商铺内乙方的所有物品予以搬离，乙方不得有任何异议。撤离期结束后，租赁商铺内，乙方未撤离的物品视为乙方抛弃物，甲方有权自行处置，如产生处置费用，有权要求乙方承担。第十一条11.2约定：租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得转租、提前退租......11.3约定：租赁期内，乙方必须按本合同约定的时间足额向甲方支付租金、综合管理费及其他所有费用（含保证金）。乙方如延迟支付租金、综合管理费或其他费用，需按未交费用每日5‰的标准向甲方支付迟延付款违约金。迟延15天，甲方有权采取停水停电等措施；迟延达一个月的，视为乙方违约，除乙方承担违约责任外，甲方还有权解除本合同。第十二条12.2约定：乙方违反本合同5.3款、6.1款、6.2款、6.3款、8.1款、8.3款、11.2款、11.3款，或由于乙方原因导致合同解除，乙方除应向甲方支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金外，还应按首年租金等费用标准向甲方支付装修期间的商铺占用费，且甲方有权解除本合同。第十三条13.1约定：甲乙双方依照本合同约定条款主张解除合同的，应当书面通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，双方可协商解决，协商不成的，双方均可向商铺所在地人民法院起诉，要求确认解除合同的效力。13.2约定：因不可抗力、政府拆除、甲方获得转租权而签订的租赁合同被解除或事实上被解除等原因造成本合同不能继续履行的，甲乙双方互不承担责任，租赁费用按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。在上述情况下合同解除的，乙方应协助甲方及时撤出租赁商铺，如乙方撤离不及时给甲方造成损失的，由乙方负责赔偿。合同尾部载明的附件中包括附件一：租赁商铺平面分界图、外立面分界图。

2014年7月25日，朱某某通过其夫汪火明的账户向重庆苏宁公司交纳了保证金80000元。

2014年8月25日，双方签订《租赁物及附属设施交付确认书》，确认重庆苏宁公司于2014年8月25日将《商铺租赁合同》约定的商铺及附属设备设施交付朱某某使用，其中载明的房屋基础结构中的门为2扇。

此后，双方均按约定履行房屋租赁合同至2020年1月。

受新冠肺炎疫情影响，朱某某自2020年1月20日至2020年3月将门店关闭，未营业。在2020年4月恢复营业后，重庆苏宁公司将案涉商铺与苏宁电器长寿店相连的卷帘门予以关闭。2020年2月、3月期间，受政府管控影响，朱某某及其丈夫居住的长寿区××街道××小区实行封闭管理，每家每户每3天可指派1名家庭成员外出采购物资。

2020年4月28日，朱某某向重庆苏宁公司邮寄《解除合同函》，载明因新冠疫情，朱某某的门面于2020年1月20日至2020年3月31日期间关门停业，无法继续经营，由于新冠肺炎疫情属不可抗力因素，提出与重庆苏宁公司解除双方签订的《商铺租赁合同》（重庆市长寿区向阳路2号协信购物广场三层部分区域，建筑面积930平方米）。重庆苏宁公司于2020年4月30日收到该《解除合同函》。

在收到朱某某发出的《解除合同函》后，重庆苏宁公司在案涉商铺的门外张贴了招租广告。2020年6月12日，重庆苏宁公司在58同城网站上发布了案涉商铺的招租广告。

2020年6月30日，朱某某向重庆苏宁公司提出办理租赁房屋的移交手续，并形成《长寿店潮流百货物业设备设施退场交接清单》一份，原告重庆苏宁公司长寿店的工作人员在《长寿店潮流百货物业设备设施退场交接清单》第3页加盖了“苏宁电器长寿店”的印章，在交接清单第4页签字确认，并加盖“苏宁电器长寿店”的印章，落款时间为2020年6月30日的签字写明“长寿店：樊兴建”，落款时间为2020年7月1日的签字写明“值班店长：李宁”，朱某某亦在交接清单上签字。交接清单第4页载明：“1、长寿店潮流百货退场清单；2、门店各设备完整；3、大门口2个正常；4、地、地板砖交接完好、并按时间收回”。此后，朱某某未在占用案涉商铺。重庆苏宁公司向朱某某出具的《重庆苏宁长寿店-外租区2020.6.17（朱某某）缴空调费通知明细表》上同样加盖有“苏宁电器长寿店”的印章，并加盖有“重庆苏宁易购销售有限公司现金收讫”章。

重庆苏宁公司提交的照片显示2020年7月15日、7月22日，朱某某仅占用商铺的入口处进行尾货处理，悬挂有“亏本甩卖、史无前例”等招牌。2020年8月25日、2020年9月13日的照片显示商铺大门紧锁，朱某某仅占用了大门外的部分地方，大门上悬挂有重庆苏宁公司的招租广告。

2020年8月17日，重庆苏宁公司向朱某某邮寄收件地址为重庆市长寿区的《催款函》，载明朱某某未按时、足额支付2019年11月26日至2020年8月25日期间的租金638385.56元，该行为已违反租赁合同约定，故要求朱某某在收到该函之日起三日内向重庆苏宁公司交付该费用及相对应的迟延付款违约金。该邮件于2020年8月19日被退回重庆苏宁公司处。

同时查明，2019年12月5日，朱某某向重庆苏宁公司购买了电费3000元，2019年12月19日购买了2000元，2019年12月27日购买了2150元，2020年4月6日购买了970元，4月15日购买了970元，4月25日购买了970元，2020年5月3日购买了970元，5月10日购买了500元，5月14日购买了600元，5月19日购买了800元，5月26日购买了1000元，2020年6月4日购买了1480元，6月14日购买了1970元。2020年7月1日，朱某某向重庆苏宁公司购买了1000元电费，此后，朱某某未在向重庆苏宁公司购买电费。

朱某某的丈夫汪火明与重庆苏宁公司的工作人员袁春阳于2020年5月6日以电话方式通话，袁春阳在通话中称公司同意解除合同，不同意降低租金标准，同意免除新冠肺炎疫情期间的租金，但苏宁公司在全国的政策是免除15天，并称其本人操作一下，2020年4月30日过后的租金应该不找朱某某追索。2020年5月16日，朱某某的丈夫汪火明与重庆苏宁公司的工作人员袁春阳再次通话，通话中，袁春阳称现在其已经不再负责朱某某的租赁事宜，由其同事张娇负责，2020年4月30日后不算租金，要算违约金。

诉讼过程中，双方均明确表示同意将被告朱某某缴纳的80000元保证金用于抵扣租金。

一审法院认为，重庆苏宁公司与朱某某于2014年7月21日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，重庆苏宁公司与朱某某双方均应按照合同约定履行各自义务。

关于合同是否已经解除的问题。重庆苏宁公司认为合同至今未解除，朱某某认为合同已于2020年4月30日解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务......第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法若干问题的解释>（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持，当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，朱某某于2020年4月28日以不可抗力为由向重庆苏宁公司发出《解除合同函》，重庆苏宁公司于2020年4月30日收到该函，并于2020年6月28日网上向一审法院申请立案，其要求朱某某支付2020年6月15日前的房屋租金，说明其并未同意朱某某因不可抗力提出解除合同的理由，故仍需审查合同是否因朱某某以不可抗力提出解除而解除。在租赁合同履行期间，爆发新冠肺炎疫情，因政府管控疫情需要，朱某某所经营的服装店在2020年2月、3月间均处于停业状态均处于停业期间，朱某某虽占有房屋，但不能用于经营，不会获得收益，导致其亏损严重，在新冠肺炎疫情管控措施逐渐放宽之后，朱某某于2020年4月起开门营业，但鉴于疫情管控需要及公众对疫情的防范，服装店的营业状况必然比之疫情爆发前大幅下滑，且重庆苏宁公司也将案涉商铺与苏宁电器长寿店相连的卷帘门关闭，按照合同约定，该扇门并不单单属于苏宁电器长寿店的营业区域，属两个商铺共用，关闭该扇门，必然对朱某某经营的店铺的客流量及业绩产生负面影响，对此，朱某某也提交了疫情期间居民出行证明、充电费发票、卷帘门被关闭的照片等证据予以佐证。新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，被朱某某在和重庆苏宁公司签订合同时，其主观上不可预见新型冠状病毒肺炎疫情的发生，客观上也无法避免和克服新冠肺炎疫情带来的影响，该情形符合不可抗力不能预见、不能避免且不能克服的特点，应当认定为不可抗力。由于不可抗力的影响导致朱某某无法继续经营服装店，继续经营下去将导致其损失继续扩大，重庆苏宁公司亦不同意降低租金标准，结合重庆苏宁公司于2020年6月发布招租广告并与朱某某签订《长寿店潮流百货物业设备设施退场交接清单》，以及重庆苏宁公司工作人员袁春阳与被告朱某某丈夫汪火明的通话录音的内容，亦能够认定重庆苏宁公司具有同意解除合同的意思表示。综上，朱某某以不可抗力为由提出解除合同，符合法律规定，一审法院予以确认。关于解除时间，重庆苏宁公司于2020年4月30日收到《解除合同函》，故重庆苏宁公司与朱某某签订的《商铺租赁合同》应于2020年4月30日解除。

关于合同解除后，朱某某何时将案涉商铺移交重庆苏宁公司的问题。朱某某辩称其于2020年6月30日已将案涉商铺移交重庆苏宁公司，应当举证证明，朱某某提交了朱某某提交的《长寿店潮流百货物业设备设施退场交接清单》、重庆苏宁公司在线上招租广告、现场照片等证据，已经尽到了举证责任，重庆苏宁公司称虽然双方签订了《长寿店潮流百货物业设备设施退场交接清单》，但是由于朱某某提出解约，要求对案涉商铺内拟交接的内容提前进行清点，樊兴建对拟交接内容确认后，找到重庆苏宁公司长寿店店员李宁盖章确认，该章为内部印章，因朱某某未实际交还房屋，故樊兴建将交接清单取回，案涉商铺实际并未交付。《长寿店潮流百货物业设备设施退场交接清单》与被告朱某某提交的案涉商铺的现场照片、招租广告等证据能够相互印证，重庆苏宁公司提交的照片也显示朱某某仅占用商铺的入口处进行尾货处理，且之后仅占用商铺大门外的部分区域处理尾货，在重庆苏宁公司向朱某某出具的《重庆苏宁长寿店-外租区2020.6.17（朱某某）缴空调费通知明细表》上同样加盖有“苏宁电器长寿店”的印章，并加盖有“重庆苏宁易购销售有限公司现金收讫”章，说明该印章在处理与朱某某的租赁事宜时能够代表原告重庆苏宁公司。现交接清单上已经载明了交接的具体内容，并写明“并按时间收回”，重庆苏宁公司也在交接清单上加盖了印章予以确认，故一审法院认定2020年6月30日朱某某已将案涉商铺交还重庆苏宁公司。

关于朱某某欠付的租金及综合管理费的问题。重庆苏宁公司认为朱某某应当支付自2020年1月26日起至2020年8月25日止的房屋租金及综合管理费。朱某某认为其因新冠肺炎疫情在2020年1月20日起至2020年3月31日止关门，故该期间不应计算租金，而2020年4月1日起至2020年4月30日止，受疫情影响，该月租金应减半收取，2020年5月1日起，因双方合同已解除，故朱某某无支付租金的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，在租赁合同履行期间，爆发新冠肺炎疫情，应当认定为不可抗力。现被告朱某某虽然占有房屋，因疫情和疫情防控措施必然导致被告朱某某关门停业，复工后营业收入明显减少，应对疫情期间的房屋租金进行调整。本院参照合同约定的月租金标准，同时综合考虑合同性质、当事人预期、合同履行情况、疫情对合同履行的影响程度等因素，根据公平原则酌定重庆苏宁公司与朱某某就2020年1月26日至31日、2月、3月的损失即房屋租金、综合管理费各承担50%。因朱某某于2020年6月30日将案涉商铺交还重庆苏宁公司，故一审法院认定朱某某实际使用该案涉商铺至2020年6月30日。根据合同约定，2019年8月26日至2020年8月25日期间的租金为1060900元，每季度为265225元，每月为88408.33元，每月综合管理费为2790元，每季度为8370元，即每季度租金加综合管理费为273595元，每月为91198.33元。据此，朱某某应当支付重庆苏宁公司合同解除前即2020年4月30日止的房屋租金及综合管理费，为191222.30元（91198.33元/月÷31天×6天×50%+273595元/季度÷3个月×2个月×50%+91198.33元）。

从2020年5月1日起，因合同已经解除，此后朱某某应支付的为房屋占有使用费及综合管理费。朱某某辩称因合同已解除，且袁春阳已同意不需支付其后的房屋租金，故不应支付。袁春阳虽系重庆苏宁公司的工作人员，但其在2020年5月6日与朱某某丈夫汪火明的通话中所称的也仅是“你放心我给你操作哈，应该4月30号以后都不找你们要”，而2020年5月16日的通话中其已经表明事情已经由另外的同事负责，且朱某某也未举证证明其有权代表公司作出不收取房租费用的承诺，或取得了重庆苏宁公司的相应授权，应承担举证不能的不利法律后果，故2020年5月1日至2020年6月30日朱某某需向重庆苏宁公司支付该期间占用房屋的占有使用费，对于标准，一审法院参照合同约定的该期间的房屋租金及综合管理费标准，确定为每月91198.33元，即朱某某应支付的该期间占用房屋的占有使用费为182396.66元。其后，朱某某已经将案涉商铺移交重庆苏宁公司，无需再支付相应费用。

双方均同意将朱某某缴纳的80000元保证金用于抵扣租金，抵扣完毕后，朱某某还欠付的租金、综合管理费111222.30元，房屋占有使用费为182396.66元。

关于违约金的问题。重庆苏宁公司称朱某某单方解除合同、拖欠租金，属于根本性违约，应当支付违约金。朱某某辩称其因疫情解除合同，没有违约行为。本案中，双方约定租金及综合管理费采取“先付后租”的方式按季支付，朱某某应提前一个月支付下一支付周期的租金及综合管理费，根据双方合同约定，2020年1月26日所属支付周期为2019年11月26日至2020年2月25日这一周期，支付时间应当在2019年10月26日前，此时新冠肺炎疫情并未爆发，并无不可抗力等因素，故朱某某未按期支付租金应属违约。2020年1月26日至2月25日期间的房屋租金及综合管理费在扣除疫情期间减免部分后为48135.27元（91198.33元/月÷31天×6天×50%+91198.33元/月÷29天×25天×50%），根据合同约定，朱某某逾期缴纳租金，重庆苏宁公司有权以保证金抵扣，故保证金80000元应优先用于抵扣该期间的房屋租金，抵扣完毕后保证金剩余31864.73元，故该期间不再计算违约金。2020年2月26日至2020年5月25日为一个缴费周期，支付时间应当在2020年1月26日前，朱某某未按约定缴纳，而合同此时并未解除，朱某某应当支付逾期付款违约金；因合同已于2020年4月30日解除，故租金及综合管理费应计算至2020年4月30日，2020年2月26日至2020年4月30日期间的租金及综合管理费共计为143087.04元（91198.33元/月÷29天×4天×50%+91198.33元×50%+91198.33元），扣除保证金31864.73元后，尚欠111222.31元未支付，故违约金应以该金额为基数计算，起算点为2020年1月27日；对于计算标准，重庆苏宁公司自愿按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，朱某某对计算标准无异议，根据双方的意见，对于违约金的计算标准，一审法院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算；故对逾期支付2020年2月26日至2020年4月30日期间的租金及综合管理费的违约金，应从2020年1月27日起，以111222.31元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算至111222.31元付清时止。此后，新冠肺炎疫情爆发，导致合同不能继续履行并因此而解除，根据合同第13.2条之约定，双方互不承担违约责任，租赁费用按实际使用时间计算，故对于重庆苏宁公司主张的2020年5月1日起的违约金，一审法院不予支持。

综上所述，朱某某还应支付重庆苏宁公司欠付的欠付的租金、综合管理费111222.30元，房屋占有使用费182396.66元，并应支付逾期付款违约金（从2020年1月27日起，以111222.31元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算至欠付的111222.31元付清时止）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（一）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法若干问题的解释>（二）》第二十四条、《最高人民法院关于适用

本院二审中，重庆苏宁公司提交如下证据：1、朱某某空调费交费明细及收据、空调费分摊说明、朱某某租赁门市经营状况及占有情况照片，拟证明朱某某在2020年8月25日仍占有使用案涉房屋；2、2020年8月15日双方因断电朱某某报警出警照片，拟证明朱某某仍占有使用房屋。朱某某质证认为，证据1真实性无法核实，三性均不予以认可，达不到证明目的，证据2达不到证明目的。合议庭对上述证据的采信意见在本院认为中具体评述。

本院二审对一审法院认定的事实和证据予以确认。

本院认为，综合双方当事人一、二审诉辩主张，本案双方争议的焦点问题是：一、案涉租赁合同是否应当解除；二、案涉房屋的移交问题；三、欠付租金及违约金的认定问题。针对上述焦点，本院评议如下：

关于争议焦点一，重庆苏宁公司上诉认为案涉合同并未解除，朱某某无权以不可抗力为由解除合同。本院认为，新型冠状病毒疫情作为突发公共卫生事件，给人们的生产、生活造成了较大的影响，该事件在双方订立合同时无法预见，该情形符合不可抗力不能预见、不能避免且不能克服的特点，应当认定为不可抗力。虽然认定新型冠状病毒疫情属于合同履行过程中不可抗力范畴，但仍应结合合同内容、当事人履约能力及疫情对合同履行的实际影响，合理认定是否足以达到解除合同的情形。本案中，由于疫情原因，朱某某在较长时间内无法正常利用案涉房屋继续经营服装店，重庆苏宁公司也不同意降低租金标准，在朱某某提出解除合同后重庆苏宁公司亦就案涉房屋另行发布招租广告并签订退场交接清单，故可以认定本案合同因不可抗力达到足以解除的情形，一审认定案涉合同于2020年4月30日解除，认定正确，并无不当。

关于争议焦点二，重庆苏宁公司上诉认为朱某某并未将案涉商铺移交给重庆苏宁公司。对此，本院认为，本案中，根据退场交接清单、重庆苏宁公司招租广告、现场照片等证据能够证明案涉房屋已经于2020年6月30日交还给重庆苏宁公司，一审认定正确，本院予以确认。重庆苏宁公司在二审中提交的证据仅显示朱某某占用商铺的入口、商铺大门外部分区域处理尾货，并不能证明朱某某在2020年6月30日后占有使用案涉房屋，不足以反驳朱某某提交的交接清单等证据，达不到其证明目的，本院不予采信。

关于争议焦点三，朱某某上诉认为重庆苏宁公司存在过错，不应支付租金及违约金。重庆苏宁公司上诉主张不应扣减疫情期间的租金。对此，本院认为，本案系因不可抗力解除案涉租赁合同，重庆苏宁公司因疫情防控需要关闭商场一扇大门以及对外发布招租广告等行为并不属于违约行为，亦未影响朱某某对案涉房屋的使用，故朱某某无权以此为由拒付租金。一审法院综合疫情影响，对疫情期间的租金进行适当调整，符合公平原则，本院予以确认。

综上所述，重庆苏宁易购销售有限公司、朱某某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费，由上诉人重庆苏宁易购销售有限公司负担10282.29元，由上诉人朱某某负担5704.28元。

本判决为终审判决。

审 判 长　　唐　松

审 判 员　　张欲晓

审 判 员　　李盛刚

二〇二一年三月二日

法官助理　　郝晶晶

书 记 员　　韩　微