张某与王某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：张某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：刘玉先，北京市京畿律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：王某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：宁振国，北京市方桥律师事务所律师。

上诉人张某因与被上诉人王某房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初13766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月15日公开开庭审理了本案。上诉人张某的委托诉讼代理人刘玉先，被上诉人王某的委托诉讼代理人宁振国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张某上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判张某支付王某25000元；2.维持一审判决第二项；3.一审、二审诉讼费用由王某承担。事实和理由：一、双方于2016年9月20日签订合同，就北京市×房屋（以下简称涉案房屋）买卖达成一致。合同约定“如因出卖人自身原因未将户口迁出的，应支付违约金”。签订合同时，张某已告知王某，张某及家人、亲友没有户口在此，也没有迁入迁出的情况。自买房至2019年10月，王某没有向张某提出任何异议、要求，包括户口问题，且已将涉案房屋成功出售，交易已经完成。王某提出涉诉户口问题后，张某经向有关人员和部门联系、调查，得知：2001年原房主刘某（现已病故）将涉案房屋卖给李某；2009年1月12日，李某将涉案房屋卖给张某。2016年12月5日，张某将涉案房屋卖给王某。2019年10月，王某将涉案房屋卖给第五手买房人。经向顺义区光明派出所了解，刘某在1999年12月8日将其朋友耿某的户口落在涉案房屋中，有户口本。自2005年以来，耿某杳无音信，下落不明，这是历史遗留问题。二、王某的请求不合理，没有事实和法律依据，没有道理。1.王某起诉已过诉讼时效，丧失了胜诉权。双方的房屋买卖合同已有将近四年，在此期间，王某没有就户口问题提出任何异议和要求，也没有提出诉求和主张，也就是说王某放弃了房屋买卖合同时效期内的诉讼权利，其主张已超过诉讼时效。2.张某没有迁入任何人的户口，对房屋中原有户口，张某毫不知情，这个户口与张某没有任何关系。3.王某及其交易对方没有损失，一审判决超出了其诉讼请求。签订合同后，张某依约履行，王某交付了房款、接收房屋，并行使了占有、使用、收益、处分等全部所有人的权利，现房屋已经售出，其没有损失，张某无需赔偿。经向公安机关咨询，即使房屋中存在他人户口，并不影响耿某1、王某迁入户口，亦不影响第五手买房人的任何权利，对第五手的生活、占有、使用、处分、工作、入学等没有任何影响。因此，王某及耿某1、王某都没有产生任何实际损失。况且，从法律上讲，剩余的50000元房款并不是确定不能得到或不需支付，只能说王某暂时未得到尾款。考虑到实际情况，张某愿意支付25000元，待王某取得尾款后，再返还张某。由于王某起诉主张的是违约金，并不是赔偿损失。因此一审判决80000元赔偿，没有事实及法律依据，也不符合当事人的诉讼请求。4.王某主张的违约金没有依据，张某不同意支付，一审法院没有支持是正确的。如果法院认为张某应支付违约金，请求法院按照房屋价款的1%确定调整。5.王某自身存在过错。如果王某买房时知道有他人户口，可以选择不购买或积极及时主张权利。如果不知道，也存在疏忽过失。尤其是在其出售时，更应在查清之后签合同和交易，而不是交易后才去查询，导致王某可能承担违约责任，况且至今并未发生。王某存在过错，并自愿承担违约责任，与张某无关，不能转嫁到张某身上。综上所述，一审部分事实认定不清，王某的请求不合理，一审判决适用法律错误，超出诉讼请求，结果不公正。

王某辩称，同意一审判决。第一，本案没有超过诉讼时效，王某是在出售涉案房屋以后在给案外人办理手续时才知道的，过错在张某，张某一直都没有告知王某。第二，本案是张某违约向王某赔偿的问题，赔偿有两种方式，一种是有明确的违约金，另外一种是双方没有约定或者约定的方式不成立，但是不影响违约的认定。第三，关于过错问题，王某没有任何过错，其是经过中介机构购买的涉案房屋，张某隐瞒了有其他人户口的事实，并且在合同中承诺了如无法迁出户口应当承担违约责任。张某构成违约，应当承担违约责任，而其违约责任不以王某是否有损失为前提，本案确实是给王某造成了很大的不方便，现案外人暂扣王某5万元房款。而且根据中国传统，自己的房屋中有其他人户口在，从心理上和实际的房屋价值上都会有折扣。

王某向一审法院起诉请求：1.判令张某给付户口逾期迁出违约金124500元，并按日支付自2017年2月5日至户口迁出之日房款万分之五的违约金，酌情主张20万元；2．判令张某支付王某律师费8000元；3.判令张某将位于北京市×处的户口迁出；4．本案诉讼费由张某承担。

一审法院认定事实：2016年9月20日，在链家公司居间下，王某作为买受人与张某作为出卖人签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落于×号，建筑面积63.58平方米，经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为2240000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为250000元。合同载明：第九条权属转移登记（三），出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户名迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5％的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。

涉案房屋上的户口问题，张某陈述：涉案房屋上有案外人耿某的户口，经其核实，1999年12月8日，涉案房屋的第一任房主刘某将其朋友耿某的户籍迁入涉案房屋。2001年，刘某将涉案房屋卖给李某。2009年李某将涉案房屋卖给张某。耿某自2005年之后就联系不上了，目前无法迁出户口。

2019年10月19日，王某、赵晨作为出卖人与耿某1、王某签订《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给耿某1、王某。王某陈述其在本次交易过程中查询户口才得知涉案房屋上有耿某的户口未迁出，现买受人耿某1、王某因户籍迁出问题扣留了5万余元的房款未支付。经一审法院明确询问，王某陈述其就户口迁出的问题与耿某1、王某未达成一致意见、也没有生效裁判确定。

一审法院认为，王某与张某签署的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。本案中，涉案房屋上的户口为案外人户口，非由张某迁入，也非张某或其亲友。王某诉请要求张某迁出该户口，但因户籍迁移系公安机关行政管理的职权范围，并非法院的民事纠纷受理范围，且需案外人配合，故一审法院对王某该项诉讼请求难以支持。就张某是否因案外人户口未迁出而支付王某违约金，一审法院认为，双方合同约定“如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的”，出卖人应当依约向买受人支付违约金，但本案中案外人的户口不能迁出不可归责于张某，不是张某“自身原因”，因此王某据此要求张某支付其违约金依据不足。但一审法院同时需要强调的是，买卖合同的出卖人对其出卖的标的物负有权利瑕疵担保义务，应当保证其出卖的标的物权利具有完整性，任何第三人对该标的物不享有任何权利。出卖人的权利瑕疵担保义务属于法定义务，且不以出卖人具有主观过错为前提条件。及至本案，在当前的户籍管理制度下，户口是附着于房屋这一物之上的权利，买受人在依约支付对价之后取得房屋所有权，同时也取得了以房屋所有权为基础的其它权利，比如附着于该房屋之上的户口相关权利，即买受人作为房屋所有权人有权将自己的户口迁入涉案房屋，也有权要求他人将户口迁出该房屋或不得迁入该房屋。从本案买卖交易过程看，买卖双方对户口相关问题实际上是有明确约定的，张某作为出卖人，未能在出卖房屋时注意到该房屋上有案外人户口并告知买受人王某，致使王某买受的房屋存在权利瑕疵，进而影响了王某后续作为出卖人出售房屋的交易情况，在张某未向法庭提交证据证实王某在与其交易时明知或应当知道该房屋存在此种权利瑕疵的情况下，张某应当就其怠于履行瑕疵担保义务而承担相应的赔偿责任，具体赔偿金额一审法院结合该项权利瑕疵对合同目的的影响程度、交易对价的公平合理性等因素酌情确定。考虑到案外人户口在王某与张某交易时即存在且持续未迁出，一审法院对于张某的时效主张不予支持。王某要求张某支付律师费的诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百五十条之规定，判决：一、张某赔偿王某损失80000元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，双方当事人均未提交新证据。

本院二审期间依法补充查明以下事实：经询，张某称直到王某就本案起诉后其找上一家房主才知道涉案房屋上有耿某的户口；王某称其出售涉案房屋时去派出所查询才得知涉案房屋上有案外人的户口。

另，王某在一审时提交了其与耿某1、王某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，其中约定：如出卖人未如实陈述户籍登记情况或擅自迁出户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金；双方一致同意从购房款中留存5万元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金等。

对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。

本院认为，王某与张某签署的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。根据该合同约定，张某应当在该房屋所有权转移之日起30日内向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，但涉案房屋上至今仍有案外人的户口未迁出，故张某未履行合同约定的义务。同时，张某作为出卖人应对其转让的涉案房屋负有权利瑕疵担保义务，保证其出卖的房屋权利具有完整性，任何第三人对该标的物不享有任何权利。且出卖人承担权利瑕疵担保义务，不以其主观上有过错为条件。从本案买卖交易过程来看，双方对户口迁出问题在《北京市存量房屋买卖合同》中予以明确约定，张某作为出卖人，未能在出卖房屋时注意到该房屋上有案外人户口并告知买受人王某，致使王某买受的房屋存在权利瑕疵，进而影响了王某后续作为出卖人出售房屋的交易情况，在张某未提供证据证明王某在与其交易时知道或应当知道该房屋存在此种权利瑕疵的情况下，张某应当就其怠于履行瑕疵担保义务承担相应的法律责任。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。结合合同的约定及履行情况、张某的过错程度、未迁出户口给王某出售涉案房屋造成的不利影响等因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌情确定张某赔偿王某8万元，并无明显不当，本院予以维持。王某系因张某逾期迁出户口而要求其承担违约责任，故一审判决张某赔偿王某相应损失并未超出其诉讼请求的范围。因此，张某上诉主张王某没有损失，一审判决认定事实不清且适用法律错误，缺乏依据，本院不予采信。

另，根据双方当事人的陈述，王某称其出售涉案房屋时去派出所查询才得知涉案房屋上有案外人的户口，张某则称直到王某就本案起诉后其才知道涉案房屋上有案外人的户口，同时考虑到案外人户口在王某与张某交易时即存在且持续未迁出，故张某主张王某起诉已经超过诉讼时效，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。

综上所述，张某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审处理结果并无明显不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1175元，由张某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　巴晶焱

二〇二一年三月二十二日

法官助理　田子阳

法官助理　孟　磊

书 记 员　刘怡然