郑某等与王某某等农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：郑溥堂，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市海淀区。

上诉人（原审被告）：郑爽，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市海淀区。

上诉人（原审被告）：郑硕，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市海淀区。

上诉人（原审被告）：郑某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市海淀区。

四上诉人之共同委托诉讼代理人：梁人华，北京市大地律师事务所律师。

四上诉人之共同委托诉讼代理人：王偲，北京市大地律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：王维芬，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地北京市顺义区。

被上诉人（原审原告）：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地北京市顺义区。

二被上诉人之共同委托诉讼代理人：王学军（王维芬、王某某之子），xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地北京市顺义区。

二被上诉人之共同委托诉讼代理人：彭金城，北京市玖典律师事务所律师。

上诉人郑溥堂、郑爽、郑硕、郑某因与被上诉人王维芬、王某某农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初18453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人（原审被告）郑硕、郑某及四上诉人之共同委托诉讼代理人梁人华、王偲，被上诉人（原审原告）王维芬、王某某的共同委托诉讼代理人王学军、彭金城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

郑溥堂、郑爽、郑硕、郑某上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王维芬、王某某的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由王维芬、王某某承担。事实和理由：1.一审判决确认王某某与杨文芬于1993年4月25日签订的《买卖房屋草契》无效，适用法律不当，二审法院应予以纠正，当时双方签订草契系双方真实意思表示，并未违反当时的国家法律强制性规定，且按照当时的法律和政策履行相应审批，也经过村委会和乡、县政府的批准，合法有效，应受到法律保护。2.一审判决违反了“法不溯及既往”的原则，在双方签草契时尚未出现禁止城镇居民到农村购房或宅基地的明确规定。3.一审判决认为“1993年4月28日《顺义县人民政府买卖房产印契》并非双方房屋买卖合同的组成部分，对其效力一审法院不在本案中予以处理”属于认定事实不清，重大漏判。4.一审判决无视顺义县政府颁发的合法有效的《顺义县人民政府买卖房产印契》，确认当事人所签订的《买卖房屋草契》无效，超出了人民法院民事诉讼的审理范围，干预了人民政府的行政权力。5.当事人应遵循自愿、平等、诚实信用的原则从事民事活动。本案的实质是王维芬、王某某背信弃义，企图假人民法院之手，达到毁约获利的目的。

王维芬、王某某辩称，同意一审判决。

王维芬、王某某向一审法院起诉请求：1．依法判决1993年4月28日王某某与杨文芬签订的买卖房屋草契、印契无效；2．本案诉讼费由郑溥堂、郑硕、郑某、郑爽负担。

一审法院认定事实：王维芬、王某某为北京市顺义区××村民，郑溥堂、郑硕、郑某、郑爽均为非农业户口。郑溥堂之妻杨文芬户籍登记在北京市海淀区××号，为非农业户口。1993年4月25日，王某某与杨文芬签订《买卖房屋草契》一份，约定王某某将其所有的位于北京市顺义区××13号、集体土地建设用地使用证登记在王维芬名下的宅院以9500元的价格出卖给杨文芬，宅院内有北房五间、西厢房两间、东耳房一间。该草契加盖有原顺义县××乡××村村民委员会公章和原顺义县××乡人民政府公章，1993年4月28日，王维芬、王某某办理了顺义县人民政府买卖房产印契，并向有关部门缴纳了契税等。现涉诉宅院的集体土地建设用地使用证在郑溥堂、郑硕、郑某、郑爽手中持有。但双方一直未办理集体土地建设用地使用证变更登记手续。2003年4月3日，杨文芬去世。2011年，郑溥堂、郑硕、郑某、郑爽拆除原有旧房翻建成二层楼房。

一审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案王某某与杨文芬签订的买卖房屋草契虽系双方当事人真实意思表示，并加盖有××村村委会和××乡人民政府公章，后又取得买卖房屋印契，但由于杨文芬及直系亲属均非北京市顺义区后沙峪地区××村集体经济组织成员，王维芬将宅基地上的房屋转让给杨文芬的同时也处分了农村宅基地，损害了集体经济组织的权益，故该买卖合同因违反国家法律的强制性规定，属无效合同。故王某某、王维芬要求确认《买卖房屋草契》无效诉讼请求，有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。双方可就合同无效之后的法律后果另行主张权利。1993年4月28日《顺义县人民政府买卖房产印契》并非双方房屋买卖合同的组成部分，对其效力一审法院不在本案中予以处理。判决如下：一、确认王某某与杨文芬于一九九三年四月二十五日所签的《买卖房屋草契》无效；二、驳回王维芬、王某某的其他诉讼请求。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王某某、王维芬提交了村委会外来人口登记，证明郑溥堂、郑硕、郑某、郑爽并未在案涉房屋内居住。郑溥堂、郑硕、郑某、郑爽对于上述证据不予认可，认为与本案无关。本院经审查，认为上述证据与本案不具有关联性，故不予采信。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。

首先，《中华人民共和国立法法》第八十四条规定，法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。本案中，双方签订农村房屋买卖合同的时间为1993年，故应当适用当时的法律、行政法规。

其次，双方形成房屋买卖合同关系时，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）尚未印发。根据当时实施的《中华人民共和国土地管理法》（1988年修正）第四十一条规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1991年修订）第二十六条规定，城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，向土地所在的村农业集体经济组织或者村民委员会或者乡（镇）农民集体经济组织提出用地申请。使用的土地属于村农民集体所有的，由村民代表会或者村民大会讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准；使用的土地属于乡（镇）农民集体所在的，由乡（镇）农民集体经济组织讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准。本案中，杨文芬购买案涉房屋时虽系城镇非农业户口居民，但根据《买卖房屋草契》及《顺义县人民政府买卖房产印契》所载，盖有当时××村村民委员会、××乡人民政府、顺义县人民政府三级组织公章，应当视为案涉房屋买卖合同已经三级组织批准同意，并交纳了相关税费，符合上述法律法规规定的程序。

此外，当时实施的《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1991年修订）第二十七条规定，回原籍乡村落户的职工、退伍军人和离、退休干部，以及回家乡定居的华侨、港澳台同胞，需要使用集体所有的土地建住宅的，依照《土地管理法》第三十八条和本条例第二十五条的规定办理。《中华人民共和国土地管理法》（1988年修正）第三十八条规定，农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。农村居民建住宅使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1991年修订）第二十五条规定，农村村民建住宅需要使用土地的，应当先向村农业集体经济组织或者村民委员会提出用地申请，经村民代表会或者村民大会讨论通过后，报人民政府批准。其中需要使用耕地的，由乡级人民政府审核，经县级人民政府土地管理部门审查同意后，报县级人民政府批准；需要使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，报乡级人民政府批准。本案中，根据《干部履历表》、《证明信》等证据，杨文芬原籍为顺义区××村，系离休干部，其在原籍购买农村集体土地上的房屋，经过了村、乡、县三级组织批准，亦符合上述规定。

综上所述，郑溥堂、郑爽、郑硕、郑某的上诉请求成立，本院应予支持；一审判决适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初18453号民事判决；

二、驳回王维芬、王某某的全部诉讼请求。

一审案件受理费35元，由王维芬、王某某负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由王维芬、王某某负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　曹　炜

二〇二一年三月十一日

法官助理　　肖　笛

法官助理　　黄晓宇

书 记 员　　刘怡然