王某某与李某某农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市顺义区。

委托诉讼代理人：王征男（王某某之女），住北京市顺义区。

委托诉讼代理人：任鹏，北京市盈科律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市西城区。

委托诉讼代理人：王颖，北京市尚元律师事务所律师。

委托诉讼代理人：屈丽丽，北京市尚元律师事务所律师。

上诉人王某某因与被上诉人李某某农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初12635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王某某之委托诉讼代理人王征男、任鹏，被上诉人李某某之委托诉讼代理人王颖、屈丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王某某上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判，按照一审《房地产估价报告》中确定的评估总价423889元酌定对李某某予以补偿；2.充分考虑王某某的实际经济情况，待拆迁补偿实际发生时，再协商给予李某某因时间变化引起土地及位置价值增值造成的经济损失；3.李某某承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定王某某给付李某某经济损失70万元不符合事实情况，且王某某不具备履行该判决的经济能力。1.2002年8月31日，王某某与李某某在案外人张建忠的撮合和见证下，王某某将其所有的位于北京市顺义区×号的农村宅基地及地上房屋以44000元的价格出卖给李某某，双方签署了《买卖房屋契约》，李某某支付款项后，王某某将房屋及房屋土地证交付给李某某。在一审审理过程中，李某某代理人称李某某及家人居住在市区，不在涉诉房屋内居住，故将涉诉房屋交给了中间人张建忠平时帮忙照看。可以证明李某某从未在该房屋实际居住过，甚至不曾管理照看过该处房屋及院落，不会因腾退房屋产生任何生活及居住上的不便，也不涉及经济损失。2.房屋从出让至今一直未进行过翻修、翻建，其东墙已属高危建筑，随时面临倒塌风险，因该墙体临大路，若发生坍塌，随之引发的伤害不可估量。在一审审理过程中，经李某某申请，一审法院委托北京北方房地产咨询评估有限责任公司（以下简称北方评估公司）对涉诉宅院宅基地的区位补偿价、地上物重置成新价进行评估的现场勘察（估价对象现场照片）可以作为佐证，证实房屋无主动返修、修缮等行为，故李某某并未对该房屋进行过任何经济投入，不涉及经济损失。3.房屋交付给李某某后不久，即将该房屋出租，经王某某与租客确认，李某某首次出租大约6-7年，每年收取租金约1800元，之后租户退房，李某某再次出租给一家做缝纫生意的租户，经与租客确认，再次出租大约4-5年，租金不详。在一审审理过程中，李某某代理人称涉诉房屋平日由中间人张建忠帮忙照看，李某某对房屋出租情况不详，即使真存在出租行为，也是张建忠对外出租的，租金都由张建忠收取，张建忠未向李某某转交过租金，李某某对此并未获益。因此在房屋出租一事上，李某某不涉及经济损失。4.北方评估公司评估后确认房屋含宅基地价值共计423889元，一审判决认定的经济损失70万元远远高过鉴定价格。5.李某某自签署该协议至今均系非农业家庭户，非本村户口，也非本村集体经济组织成员，其无权对涉案宅基地、房屋及院落进行交易，涉案宅基地、房屋及院落不具有市场自然流通的可能性及价值，也不存在因交易产生的经济损失。6.根据北京市政府信息公开专栏于2018年发布的《牛栏山地区土地利用总体规划（2016-2020年）调整方案》可知，涉案房屋所在村落无整改及拆迁计划，截至目前，不存在因整改或拆迁带来的经济利益，故目前也不存在因此产生的经济损失。7.针对农村房屋买卖纠纷案件，北京市各级法院按照北京高院下发的《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》和《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》的指导精神进行审判。会议纪要中说明要综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖差价的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。目前涉案房屋不涉及居住、翻建及扩建、拆迁，基于现状及事实，在考虑经济补偿时不应考虑以上三种情况。8.针对可能因拆迁产生的补偿，李某某可待日后拆迁时另行解决。李某某在涉案房屋所在村落购买了不止一处房屋，故李某某购买农村土地房屋的目的不是自住，而是一种纯粹的投资行为。李某某截至目前并无实际利益损失。9.王某某系北京市顺义区牛栏山镇龙王头村村民，为农业户口，至今仍居无定所，房屋是否能够以合理价格返还，涉及到王某某的生存权益。10.一审判决赔偿数额过高，超出了王某某的支付能力，为了解决纠纷，王某某同意以《房地产估价报告》中房屋重置成新价和附属物价格赔偿给李某某，无经济能力支付区位补偿价，愿意在涉案房屋征地或拆迁时协商解决，给予李某某经济补偿。

李某某辩称，同意一审判决，不同意王某某的上诉请求。王某某提出的第1、2项上诉请求存在矛盾，李某某对涉案房屋进行出租、修缮、翻建等均是李某某对涉案房屋的合法处置，与王某某无关。评估价仅是作为参考，一审法院酌定的数额合理。现在涉案宅基地周边的公共设施提升、居住环境改善，涉案宅基地已经升值，王某某在出售涉案宅基地18年后，违反诚实信用原则。涉案房屋无论拆迁与否，因王某某提出的合同无效之诉，王某某已经给李某某造成实际损失。

王某某向一审法院起诉请求：1.王某某与李某某于2002年8月31日签署的《买卖房屋契约》无效；2.李某某立即腾退房屋并将房屋返还给王某某；3.李某某支付房屋占用费共计155600元（前7年按每年1800元计算，后11年按每年13000元计算）。一审诉讼中，王某某明确其诉讼请求：1.王某某与李某某于2002年8月31日签署的《买卖房屋契约》无效；2.李某某立即腾退院落、房屋并返还给王某某。

李某某向一审法院提出反诉请求：1.王某某返还李某某购房款44000元；2.王某某赔偿李某某因合同无效的损失100万元。

一审法院认定事实：王某某系北京市顺义区牛栏山镇龙王头村村民，为农业户口。李某某为城镇居民户口。王某某在北京市顺义区牛栏山镇龙王头村原有宅院一处，该宅院位于北京市顺义区×号。原顺义县土地管理局为涉诉宅院的宅基地颁发《集体土地建设用地使用证》，登记的土地使用者为王某某。2002年8月31日，王某某与李某某达成《买卖房屋契约》，约定王某某将位于北京市顺义区×号的房屋及院落卖与李某某，李某某支付王某某房款4.4万元。后王某某将北京市顺义区×院及《集体土地建设用地使用证》交付李某某。

一审审理过程中，经李某某申请，一审法院委托北方评估公司对涉诉宅院宅基地的区位补偿价、地上物重置成新价进行评估。2020年11月12日，北方评估公司出具《房地产估价报告》，确定涉诉宅院总价为423889元，其中涉诉宅院总的区位补偿价为291568元，房屋重置成新价109189元、附属物为23132元。李某某支付鉴定费5000元。双方对《房地产估价报告》真实性认可，李某某认可该《房地产估价报告》的评估无异议，王某某称其对评估结果有意见，不认可评估中对香椿树、柿子树的价格、院墙的价值过高、灶台、炕及大门的评估价也不认可，但同意以《房地产估价报告》房屋重置成新价和附属物价格赔偿给李某某。

一审法院认为，农村宅基地属农村集体经济组织所有，该集体经济组织成员享有宅基地使用权。本案中，王某某与李某某虽然达成了农村房屋买卖协议，但因李某某并非北京市顺义区牛栏山镇龙王头村集体经济组织的成员，该协议违反了国家有关法律、法规的强制性规定，应属无效。故对王某某要求确认其与李某某于2002年8月31日签署的《买卖房屋契约》无效的请求，一审法院予以支持。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。王某某应当知道宅基地为该村集体经济组织所有，不能向本村集体经济组织成员以外的人转让。现王某某在转让涉诉宅院原有房屋十八年之后，以房屋买卖行为违反法律相关规定为由，主张该买卖合同无效并要求返还房屋，此行为有悖诚信原则，故对此行为所造成的后果，王某某应承担主要责任。李某某不是北京市顺义区牛栏山镇龙王头村的集体经济组织成员，其对盲目签订农村房屋买卖合同所引起的后果，负有次要责任，因王某某与李某某就涉诉宅院房屋于2002年8月31日签署的《买卖房屋契约》为无效合同，李某某应将涉诉宅院、房屋返还给王某某，王某某亦应将涉诉房屋的卖房款返还给李某某。王某某应当对因合同无效给李某某造成的经济损失依责赔偿，具体赔偿数额，一审法院将参考评估报告书及现有证据、结合市场价格等综合因素酌情予以确定，对李某某反诉诉讼请求中数额过高部分一审法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、王某某与李某某于二○○二年八月三十一日签订的《买卖房屋契约》无效；二、王某某于判决生效之日起七日内返还李某某购房款四万四千元；三、王某某于判决生效之日起七日内给付李某某经济损失共计七十万元；四、在王某某全部履行完判决第二项和第三项之日起三十日内，李某某腾退并返还王某某位于北京市顺义区×号宅院、房屋；五、驳回李某某其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审期间，王某某向本院提交了北京市政府信息公开专栏《牛栏山地区土地利用总体规划（2006-2020年）调整方案》，证明涉案宅基地及房屋所在村在土地规划中属于保留村落，不在城镇化改造、拆迁的范围内，对于可能因拆迁产生的补偿，李某某应待拆迁发生时另行起诉。李某某称对上述证据的真实性无法核实，关联性和证明目的不认可。经询，双方当事人均认可涉案房屋未列入拆迁范围。

对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条第一款规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本案中，双方当事人对一审判决主文第一、二项以及第四项中的腾退并返还涉诉宅院及房屋均无异议，本院予以确认。根据当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为案涉《买卖房屋契约》无效后，现王某某是否应赔偿李某某经济损失以及损失数额的认定。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王某某作为出卖方，应当知晓其房屋坐落的宅基地属于农民集体所有，不能向本村集体经济组织成员以外的人转让。现王某某在房屋转让多年后，以房屋买卖行为违反相关法律规定为由，主张《买卖房屋契约》无效，其行为有悖诚实信用原则，故王某某应当对合同无效所造成的后果承担主要责任。李某某明知自身并非涉诉房屋所在集体经济组织成员，其仍与王某某就涉诉房屋签订《买卖房屋契约》，故李某某应对合同无效所造成的后果承担次要责任。《买卖房屋契约》无效后，李某某应当将涉诉宅院及房屋返还给王某某，王某某亦应赔偿李某某因此所受到的损失。关于损失数额，一审法院参考评估报告书及现有证据、结合市场价格等综合因素酌情确定为70万元，并无明显不当，本院予以维持。王某某上诉主张李某某无实际经济损失、一审判决认定的经济损失数额过高，依据不足，本院不予采信。

另，王某某上诉主张可待拆迁补偿实际发生时再协商给予李某某因时间变化引起土地及位置价值增值造成的经济损失，缺乏依据，本院不予支持。

综上所述，王某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9477元，由王某某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　巴晶焱

审 判 员　石　煜

审 判 员　于洪群

二〇二一年三月十五日

法官助理　孟　磊

法官助理　田子阳

书 记 员　刘怡然