北京通州房地产开发有限责任公司与张宝海房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审被告)：北京通州房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区车站路****。

法定代表人：杨利，董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：肖宝华，北京市致宏律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马翔,男,1988年5月24日出生,北京通州房地产开发有限责任公司员工。

被上诉人（原审原告）：张宝海，男，1955年8月7日出生，住北京市通州区。

委托诉讼代理人：高书伶（张宝海之妻），1956年8月28日出生。

上诉人北京通州房地产开发有限责任公司因与被上诉人张宝海房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初4076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

北京通州房地产开发有限责任公司（以下简称通开公司）上诉请求：撤销原判，改判驳回张宝海诉讼请求或发回重审。事实和理由：通开公司向张宝海交付房屋不违反法律规定和合同约定。关于居室的一般理解，不存在零居室属开间之说，向张宝海交付的房屋之所以在卧室与客厅之间不做分割，目的在于由居住人自行确定如何分割，故通开公司交付的房屋符合合同约定，不应补偿面积差价款。另外，一审判决酌定赔偿房屋差价80万元整，缺乏事实依据，即使如张宝海主张其与其他一居室安置人房屋面积相差16．44平米，即便采用鉴定机构的价格咨询意见，也应扣除其按每平米8209元购买上述相差面积的价款，即788478．84元。

张宝海辩称，同意一审判决，不同意通开公司的上诉请求及事实理由。通开公司未按合同约定交付一居室，应承担法律责任。

张宝海向一审法院起诉请求：1．要求通开公司赔偿我房屋差价923434．80元；2．通开公司承担本案诉讼费、评估费。

一审法院认定事实：张宝海原有坐落于北京市通州区×7号的平房（以下简称7号房屋）一处，建筑面积为26．02平方米。

2009年8月6日，张宝海作为被拆迁人（乙方）与通开公司（甲方）签订《北京市通州区旧城改造房屋拆迁补偿（安置）协议》（以下简称《拆迁补偿协议》），载明张宝海所有的7号房屋被列入拆迁范围。协议第二条“补偿安置方式及金额”项下约定张宝海可选择货币补偿或优惠购买拆迁人提供的商品房。张宝海自愿选择优惠购买拆迁人提供的商品房的补偿方式，即“乙方购买×小区回迁商品房壹居室一套，所购楼房面积中26．02平米内按市场价9折计算；26．02平米以外在30平方米以内部分按市场价9．5折计算，在30平方米以外部分面积按市场价计算。”

协议签订后，张宝海向通开公司腾退交付了7号房屋。2016年，由于选房事宜及上述合同条款中“市场价”理解问题，张宝海将通开公司起诉至法院，要求判令通开公司继续履行《拆迁补偿协议》，协助其选房并向其交付所选房屋，且要求通开公司向其交付的回迁安置房以2009年相同或近似地理位置的商品房每平方米的均价确定购房款数额。2016年7月28日，法院作出（2016）京0112民初7390号民事判决书，判令张宝海与通开公司按照每平方米人民币8209元的安置房购买价格继续履行双方于2009年8月6日所签订的《拆迁补偿协议》，并驳回张宝海的其他诉讼请求。该判决已生效。

2017年，通开公司向被拆迁人提供一居回购房源7户，其中除1户为69．74平方米外，其余均为53．3平方米。张宝海选房顺序号为一居2号，其选房时，房屋面积为69．74平方米的房屋已被一居1号选定，张宝海只能在剩余6户中进行选择。2017年4月16日，通开公司（出卖人）与张宝海、高书伶（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》（以下简称《房屋买卖合同》）约定，买受人向出卖人购买通州区×56号院7号楼（原5号楼）8层3单元803号房屋（以下简称803号房屋），规划性质为住宅，实测建筑面积共53．3平方米。2017年5月至6月间，张宝海入住该房屋。

在本案审理过程中，张宝海申请对803号房屋2017年2月的市场价值与该小区69．7平方米的一居室2017年2月的市场均价的差价进行评估。经北京市高级人民法院摇号确定由北京吉翔房地产土地评估有限公司（以下简称吉翔评估公司）进行该项评估。2020年11月5日，吉翔评估公司向我院出具《关于（2020）京0112民初4076号涉及房产委托事项的说明》，写明“受贵院委托，我公司对（2020）京0112民初4076号涉及的803号房屋2017年2月的市场价值与该小区69．7平方米一居室2017年2月的市场均价的差价进行评估。我公司估价师就此项目做了大量市调工作，在我公司能力范围内，仅能掌握803号房屋同一户型53．3平方米的房地产公开市场价值，而同小区69．7平方米的一居室在价值时点成交案例少，我公司无法准确把握一居室69．7平方米于2017年2月房地产的公开市场价值，为不影响案件的顺利进展，特将此情况反应给贵院，望对下一步工作作出指示”。张宝海表示，变更申请内容为对北京市通州区×56号院7号楼所在小区2017年2月的房屋均价进行评估。张宝海与通开公司同意继续由吉翔评估公司进行评估。2020年11月30日，吉翔评估公司出具吉翔BJ司咨字第[2020]11009号《房地产咨询报告》，确定咨询对象房地产在价值时点2017年2月符合假设限制条件下的市场价值为每平方米56170元。张宝海支付评估费10000元。

庭审中，张宝海主张通开公司未按照《拆迁补偿协议》的约定向其提供×小区回迁商品房一居室供其选择，导致其只能在通开公司提供的零居室中进行选择，通开公司的该行为属违约行为，应向其支付房屋差价。通开公司不认可张宝海的主张，称803号房屋系张宝海自行选定，双方签订的房屋买卖合同为双方真实意思表示，属有效合同，且803号房屋符合合同所述一居室，其行为未违反合同约定；即使法院支持了张宝海的诉求，也应扣除（2016）京0112民初7390号民事判决书中确认的以每平方米8209元的价格购买16．44平方米房屋的差价。张宝海对通开公司所述不予认可，称《房屋买卖合同》附件六装饰和设备标准的约定，写明“起居室：成品电视背景柜（仅5#楼零居有）”，且803号房屋有该项装饰，故认为803号房屋不属于一居室。张宝海主张通开公司交付的803号房屋并非新房，而是二手房，房屋的自来水、电、燃气均登记在一个名为李某的人名下，并提交了该房屋2017年7月的自开水缴费通知单及燃气卡予以佐证。通开公司称803号房屋于2016年办理过退房手续，该房屋于2016年5月由购房人李某全款购买，后李某于2016年6月办理了退房手续，该房屋作为回购房屋供被拆迁人选房，后由张宝海选中并与我公司签订《房屋买卖合同》，该房屋不属于二手房屋。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张宝海与通开公司签订的《拆迁补偿协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行各自义务。通开公司应按照合同约定向张宝海提供×小区回迁商品房一居室供其选择。2017年2月，张宝海选房时，通开公司仅向张宝海提供了6套零居室供其选择。通开公司主张，其提供的房屋符合合同约定，但根据通常理解，一居室应理解为带有一间独立卧室的房屋，卧室与客厅之间应有墙体分隔，通开公司交付的803号房屋不符合一居室的特点，属于零居室即开间，违反了合同约定，通开公司应赔偿张宝海所受损失。根据通开公司交付的803号房屋的具体情况，综合×小区一居室和803号房屋的面积情况，结合该小区2017年2月的房屋市场均价，并考虑张宝海购买一居室应支付的相应面积价款，法院酌定，通开公司赔偿张宝海房屋差价800000元。故对于张宝海要求通开公司赔偿其房屋差价的诉讼请求，数额合理部分，法院予以支持，数额过高部分，法院不予支持。判决如下：一、北京通州房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内赔偿张宝海房屋差价800000元；二、驳回张宝海的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费10000元，由北京通州房地产开发有限责任公司负担，于判决生效之日起七日内交纳。一审案件受理费13034元，由张宝海负担1234元（已交纳），由北京通州房地产开发有限责任公司负担11800元，于判决生效之日起七日内交纳。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张宝海提交：水费缴费凭证，拟证明涉案房屋安置在案外人李某名下，通开公司存在欺诈行为；通州区住建委网站关于台湖银河湾项目信息，拟佐证通州区住建委明确了房型设计及差距的相关信息。通开公司对上述证据均不予认可。对于一审法院查明的其他事实，本院予以确认。

本院认为，张宝海与通开公司签订的《拆迁补偿协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。通开公司未按照合同约定向张宝海提供×小区回迁商品房一居室供其选择，仅在张宝海选房时，提供了6套零居室供其选择。原审法院据此认定通开公司行为构成违约，认定正确。张宝海要求通开公司赔偿损失，具有事实及法律依据，其合理的诉讼请求应当予以支持。一审法院结合涉案房屋所在小区的市场均价酌情确定通开公司赔偿张宝海房屋差价80万元并无不当，本院予以确认。通开公司主张扣除以每平方米8209元的价格购买16．44平方米房屋的差价，缺乏依据，本院不予采纳。

综上所述，北京通州房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11800元，由北京通州房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　林存义

审 判 员　　薛　妍

审 判 员　　赵　霞

二〇二一年三月二十二日

法官助理　　孙亚男

法官助理　　李　越

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