姚某某与北京天翼物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：姚某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地北京市通州区，现住北京市通州区。

被上诉人（原审原告）：北京天翼物业管理有限责任公司，住所地北京市通州区西集镇国防路****909。

法定代表人：陈永文，经理。

委托诉讼代理人：武寒放，北京市康达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：崔彦彦，北京市康达律师事务所律师。

上诉人姚某某因与被上诉人北京天翼物业管理有限责任公司（以下简称天翼物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初13832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人姚某某，被上诉人天翼物业公司的委托诉讼代理人武寒放到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

姚某某上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审。事实与理由：本案争议的焦点是聘用天翼物业公司、物业费提高0．6元是业主共同决定还是天翼物业公司与业主委员会决定的。1．一审没有就签订《物业服务合同》的双方主体这一事实审理清楚。天翼物业公司依据《物业服务合同》要求姚某某按1．98元每平米的标准支付2017年8月10至2020年8月9日的物业费，而此份《物业服务合同》是天翼物业公司与小区业主委员会的几个人串通在一起，绕开业主共同决定的法定程序私下签订的，合同约定物业费在1．38元每平米的基础上提高0．6元每平米，损害了包括姚某某在内的业主的合法权益，因此物业服务合同无效，物业费涨价无效。2．一审判决以业主委员会的决定代替业主大会的决定，以业主委员会的决定对业主有约束力为由判决姚某某败诉，属于适用法律、政策法规错误。为了避免业主委员会滥权，《物权法》第七十六条和《民法典》第二百七十八条的规定“下列事项由业主共同决定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”。业主大会的决定对业主委员会有约束力，而不是相反。聘用和解聘物业服务人、提高物业费标准必须由业主共同决定。3．现有证据足以证明天翼物业公司与小区业主委员会共同造假签订的物业服务合同，现有证据也足以推翻2017年原一、二审法院对包括姚某某在内的业主诉×业主委员会业主撤销权纠纷一案的判决。有关键证据证明天翼物业公司与小区业主委员会串通，造假并提供虚假证据，决定续聘天翼物业公司，并在1．38元每平米的基础上提高物业费0．6元每平米。在2017年业主撤销权纠纷一案中，天翼物业公司与小区业主委员会串通造假的行为误导了法官，而法官又违反法定审理程序，没有对天翼物业公司和小区业主委员会造假的证据材料进行质证，一、二审法院就先后判决姚某某及另外八位业主败诉。4．天翼物业公司提供的物业服务不达标，违反了合同约定，应当承担违约责任。

天翼物业公司辩称，同意一审判决，不同意姚某某的上诉请求和理由。已经有业主撤销权纠纷生效判决确认了物业服务合同订立程序合法，姚某某主张物业服务不达标没有事实依据。

天翼物业公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令姚某某向天翼物业公司支付自2017年8月10日至2020年8月9日期间的物业费7625．52元；2．判令姚某某向天翼物业公司支付自2018年8月10日起至付清之日止（按银行同期贷款利率计算）的违约金(现暂计至起诉之日违约金为人民币249．10元)；3．判令姚某某承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：姚某某系×小区×号楼×单元602室业主，房屋建筑面积106．98平方米。2017年8月9日，北京市通州区×小区一期业主委员会与天翼物业公司签订《物业服务合同》，合同第二条约定“物业服务期限：自2017年8月10日至2020年8月9日”；第八条约定“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按1．98元／平方米??月、一层住户1．60元／平方米??月、商业物业2．38元／平方米??月的标准缴纳”，合同还就其他事项作出约定。上述协议签订后至今，天翼物业公司一直为涉诉小区提供物业服务至今。经核实，姚某某未向天翼物业公司缴纳2017年8月10日至2020年8月9日期间的物业费。

一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。根据查明的事实，天翼物业公司与姚某某所在小区业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，物业服务合同应属合法有效。天翼物业公司依约为姚某某提供了物业服务，姚某某亦实际接受了物业服务，理应交纳物业服务费，故天翼物业公司要求姚某某交纳拖欠的物业服务费的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。天翼物业公司主张违约金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。姚某某称物业服务不达标，但其提交的证据尚不足以证明天翼物业公司提供的物业服务存在严重问题并足以导致减免物业费，故对其该项抗辩意见，一审法院不予采信。

需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，一审法院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、姚某某于判决生效之日起七日内给付北京天翼物业管理有限责任公司2017年8月10日至2020年8月9日期间的物业费7625．52元；二、驳回北京天翼物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审期间，姚某某向本院提交两份新闻报道打印件，天翼物业公司的质证意见为：不符合新媒体证据形式要件，不认可真实性、关联性、合法性、证明目的。本院经审查认为，上述证据系针对外地其他小区物业服务相关诉讼的新闻报道，与本案缺乏关联性，故本院不予采纳。

经查，姚某某等人曾在北京市通州区人民法院对北京市通州区×小区一期业主委员会、天翼物业公司提起业主撤销权纠纷诉讼，请求撤销业主委员会与天翼物业公司签订的2017年8月10日至2020年8月9日三年《物业服务合同》《×小区经营公共区域委托合同》，撤销业主大会决议。北京市通州区人民法院以姚某某等人所征集证据的证明力较弱于业主委员会表决签字形成选票证据的证明力，《物业服务合同》《×小区经营公共区域委托合同》系双方真实的意思表示、不存在可撤销情形为由，于2018年5月25日作出（2017）京0112民初39787号民事判决，判决：驳回姚某某等人的诉讼请求。后姚某某等人不服，向本院提起上诉，本院于2018年9月10日作出（2018）京03民终8792号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。经询，姚某某称对该案尚未申请再审。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，根据查明的事实，天翼物业公司与姚某某所在小区业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。天翼物业公司为姚某某提供了物业服务，姚某某亦实际接受了物业服务，理应交纳物业服务费。姚某某称物业服务不达标，但其提交的证据尚不足以证明天翼物业公司提供的物业服务存在严重问题并足以导致减免物业费，故一审法院对其该项抗辩意见不予采信并无不当，本院予以确认。

姚某某上诉主张《物业服务合同》是天翼物业公司与小区业主委员会的几个人串通在一起，绕开业主共同决定的法定程序私下签订的，合同关于物业费涨价的约定损害了业主的合法权益，应属无效；并申请法院调取×小区聘用天翼物业公司、签订物业服务合同、提高物业费相关程序性事宜的证据材料。但姚某某等人针对相关程序性事宜提起的业主撤销权纠纷一案已败诉，尚未申请再审，故本院对其此项上诉意见不予支持。姚某某申请调取证据亦与本案缺乏关联性，故不予准许。

综上所述，姚某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由姚某某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　张清波

审 判 员　张海洋

审 判 员　高　贵

二〇二一年四月九日

法官助理　王　菲

书 记 员　张旭燃

书 记 员　高明晓