郭明明与李某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：郭明明，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无业，住北京市密云区。

委托诉讼代理人：郎俊富，河北滦峰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无业，住江苏省南通市崇川区。

上诉人郭明明因与被上诉人李某某房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2020）京0118民初2039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法适用独任制，公开开庭进行了审理。上诉人郭明明及其委托诉讼代理人郎俊富，被上诉人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

郭明明上诉请求：撤销原判，改判支持我一审的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误。经营不善是李某某自称的，是其单方主观认为的，并不是法律上的客观事实，不能作为认定案件事实的依据。其次，我也没有于2019年9月和李某某协商提前解除合同事宜，这一点没有任何证据证实。再次，李某某也没有将房屋钥匙交到我手中，也没有和我提出交到郑某手中，更不知情要求郑某转交给我，同时也不符合双方合同解除条件。故一审判决依据上述错误的认定就认为双方租赁合同2019年12月20日解除是错误的。

双方租赁合同签订后，我将房屋交付给李某某，李某某交付了当年的租金。但一年期满后，李某某并没有按照合同约定于2019年11月20日支付2019年12月20日至2020年12月20日的租金180000元，其也没有正当理由，且一直使用该房屋。我多次催促，李某某一直拒绝给付租金并拖延至今。根据双方合同的约定，李某某的行为已构成根本违约，根据双方的租赁合同第12条的约定，该房屋租赁合同应当解除，李某某并应当支付违约金和一年期满后将房屋返还给我期间的租金。

李某某的将房屋钥匙交给郑某的行为是无效的，不能起到解除租赁合同的作用和目的，且我根本不知情，也是和双方租赁合同相违背的。根据意思自治的原则，应以双方合同约定为准则，而不能以李某某单方表示为解除合同的依据。同时，郑某也没有和我提出过收到房屋钥匙的情况，一审认为郑某是涉案房屋的管理人也是错误的，没有事实和法律依据。郑某只是邻屋的房屋租赁者，不是涉案房屋的所有者和实际使用者，也不是我的委托人，一审认定郑某是受我委托对房屋进行管理更是荒唐的主观认为。从始至终都没有任何证据证明郑某是接受我的委托对涉案房屋进行管理，郑某是否接受房屋钥匙不是本案双方当事人解除租赁合同的约定条件和法定的解除条件，一审以完全和本案无关的人员接受了房屋钥匙为解除双方租赁合同的要件来处理是完全违背事实和法律的，且郑某在开庭中并没有说我知道其已经收到涉案房屋钥匙了，更没有说先放在其手中。其当庭只是陈述该涉案房屋钥匙仍然在其手中，我并没收到钥匙，并不是我对钥匙放在其手中是知情并同意的。一审完全是对郑某的证言理解错误和断章取义的。一审判决违反了合同自治原则和《合同法》规定的法定的合同解除要件，是违背事实和法律规定的判决，应当予以撤销。

李某某辩称，同意二审判决结果，不同意郭明明的上诉请求，请求一审法院依法驳回郭明明的上诉请求。

郭明明向一审法院起诉请求：1．判令解除我与李某某于2018年12月20日签订的房屋租赁合同，并立即将北京市密云区长安街6号1至2层XX门面房的房屋返还给我；2．判令李某某支付2019年度供暖费6279元、电费2086元、垃圾清运费320元、水费300元，合计8985元；3．判令李某某自2019年12月20日起每日按493.15元（以年租金180000元为计算标准）支付租金至将房屋交还给我之日止，并支付违约金180000元；4．诉讼费由李某某承担。

一审法院认定事实：2018年12月20日，郭明明（甲方）与李某某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：郭明明将其租赁杨艳坐落于北京市密云区长安街6号1至2层XX门面房转租给李某某经营餐饮使用，租赁期限为5年，自2018年12月20日起至2023年12月19日止，年租金为180000元，租金支付方式为按年支付，提前一个月支付下一年租金。合同第五条第4款约定：租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。乙方添置的用于经营的所有可移动的装修、设备、设施归甲方所有；合同第十二条第1款约定：1、乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按当年租金的100％支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失；合同第十三条第1款约定：乙方在支付第一年租金的同时向甲方交纳2万元保证金，如乙方在履行合同过程中存在违约行为，在合同解除后该2万元不予退还，否则，甲方应在合同解除或终止时一次性退还乙方。合同第十三条第4款约定：甲乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前三个月通知对方，待双方同意后，方可办理解除合同，如未达成书面协议，则不能终止合同。双方同时对逾期交纳租金的处理方式做了明确约定。合同签订后，郭明明将房屋交付给李某某，李某某支付了当年的租金180000元，支付保证金20000元。李某某称因其经营不善，其于2019年9月与郭明明协商要求提前解除合同未果。2019年12月20日，李某某将涉案房屋钥匙交至临屋郑某手中，要求其转交给郭明明，李某某撤离租赁房屋场地至今。

为证明上述主张，郭明明向一审法院提交证据如下：证据1、房屋租赁合同；证据2、涉案房屋（2019年11月15日至2020年3月15日期间）暖气费收据6377.76元及延期缴纳暖气费违约金137.20元；证据3、郑某书面证明，内容为：美食美刻大门钥匙是由李某某老婆交给我代为保管，房东郭明明并不知情，也并未交给房东郭明明使用。证明郭明明对交钥匙情况不知情；证据4、郭明明与杨艳签订的商业房屋租赁合同（租赁期限为：2017年4月1日至2023年3月31日）、杨艳证明（郭明明对涉案房屋有转租权）、杨艳所有的涉案房屋产权证复印件，证明郭明明对涉案房屋有转租权。经质证：李某某对证据1真实性认可；对证据2暖气费收据真实性认可，但认为其2019年12月20日已退还房屋，不应承担在此之后的取暖费；对郑某的证明不予认可，认为应以其与郑某之前的录音为准；证据4真实性认可，但称郭明明在与其签订租赁合同时，曾告知涉案房屋是其妻子的，涉嫌欺诈。

李某某向一审法院提交证据如下：李某某与郑某录音证据光盘。主要内容：李某某于2019年12月20日将涉案房屋钥匙交给了邻居郑某手中，郑某欲将钥匙交给郭明明，郭明明称需要事先放在郑某那，如果有人看房或者查电表的时候用，并称查电表的也进过房屋等内容。一审法院当庭询问郑某录音的真实性，郑某承认录音内容属实，并称郭明明没有拿走钥匙，现钥匙仍在其手里。郭明明对录音的真实性不认可，认为与其提交的证明材料相互矛盾。

一审法院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余期限的，超过部分的约定无效。本案中，郭明明与杨艳约定的房屋租赁期限截止至2023年3月31日，郭明明与李某某约定的租赁期限截止至2023年12月19日。该转租期限超过郭明明租赁期限的部分约定无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍有效。郭明明与李某某签订的《房屋租赁合同》中除超过郭明明租赁期限的部分无效外，租赁合同内容系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行合同义务。就房屋租赁关系双方当事人而言，承租人意在通过支付房屋租金获取房屋使用权益，出租人旨在转让房屋使用权获取房屋租金收益。本案中，承租人李某某在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋并通知出租人郭明明收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再继续履行房屋租赁合同，出租人旨在转让房屋使用权获取房屋租金收益的合同目的已无法实现，双方签订的房屋租赁合同应予解除，故对郭明明要求李某某解除涉案房屋租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。关于涉案合同的解除时间，李某某称其已于2019年12月20日将涉案房屋钥匙由邻居郑某转交给郭明明，郭明明称对此事并不知情，也未收到涉案房屋的钥匙。根据证人郑某认可属实的李某某提交的录音内容，郭明明对李某某由郑某转交房屋钥匙的情况是知情的，郑某应为涉案房屋钥匙的管理人，其管理钥匙的行为应认定为受郭明明委托进行管理，郭明明可以随时取回房屋钥匙，因此郭明明已经对房屋进行了实际控制和管理，应视为郭明明已于2019年12月20日收回房屋。一审法院认定双方房屋租赁合同解除的时间为2019年12月20日。据此，郭明明要求李某某返还涉案房屋的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持；因李某某已向郭明明支付2018年12月20日至2019年12月19日的租金，故对郭明明要求李某某支付租金及迟延支付租金违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。但对于李某某拒绝履行合同给郭明明造成的违约损失，郭明明可另案主张。关于郭明明要求李某某支付2019年度供暖费的诉讼请求，因双方房屋租赁合同已于2019年12月20日解除，故对其该项诉讼请求的合理部分，一审法院予以支持。关于郭明明要求李某某支付电费、水费、垃圾清运费的诉讼请求，根据双方的约定，租赁期内产生的上述费用确应由李某某负担，但郭明明主张的费用缺乏证据支持，一审法院暂不予支持。关于本案涉及的两万元保证金及涉案房屋内的物品，经一审法院释明后，李某某并未提起反诉，故本案不予涉及。判决如下：一、郭明明与李某某于二〇一八年十二月二十日签订的《房屋租赁合同》已于二〇一九年十二月二十日解除。二、李某某于判决生效之日起七日内支付郭明明供暖费一千八百三十一元。三、驳回郭明明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千四百元（郭明明已预交），由李某某负担，限判决生效之日起七日内交纳。

本院二审期间，郭明明提交一份电话录音，是2020年9月10日左右郑某与本案一审承办法官的通话录音，录音内容是郑某开庭之后说开庭的时候没有表达清楚,其与法官沟通，法官说过后重新来法院作笔录，之后法院没有让来法院作笔录，证人当某陈述的内容是错误的。我们现在申请证人重新出庭作证。现在录音在证人手里，没有在我们手里。李某某对上述证据发表如下质证意见：对电话录音内容不认可，证人原审已经到庭了，我对证人的作证内容是认可的，原审法院对此也是认可的，现在其申请二审出庭作证我不认可。本院对此认为，一审中郑某已作为证人出庭作证，作证的程序并不违法，也未有相反证据显示证人作证陈述的内容并非真实，结合本案一审中李某某提交的其与郑某的通话录音等其他在案证据，可以采信一审中郑某出庭作证的证言。故对郭明明的上述意见，本院不予采纳。本院经审理认定的其他事实，与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为：依法成立的合同受法律的保护。本案中，郭明明与李某某签订的《房屋租赁合同》中除超过郭明明租赁期限的部分无效外，租赁合同内容系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行合同义务。结合本案双方二审中的诉辩称意见及法院查明的事实，本案二审的争议焦点在于双方租赁合同的解除问题。

对此，我国法律确实并未规定违约方享有合同的单方解除权，但根据《合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”

本案中，从在案证据可以看出，李某某已在合同履行期内向郭明明提出不再履行合同，并实际搬离涉案房屋，结合房屋租赁合同自身的特殊性，该合同已不适于继续强制履行。在此情况下，合同目的已无法实现，双方签订的房屋租赁合同应予解除。郭明明虽主张其对李某某不再使用涉诉房屋不知情，但结合一审中李某某提交的其与郑某的通话录音，以及郑某出庭所作陈述，可以认定李某某将涉案房屋钥匙交至郑某处且郭明明应当对此知情。据此，一审判决确认租赁合同于2019年12月20日解除，此时视为郭明明已收回房屋，并无不当。如郭明明认为李某某单方提出不再履行合同，给郭明明造成房屋空置等损失，其可对此另案主张。

综上所述，郭明明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12800元，由郭明明负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　周艳雯

二〇二一年一月二十一日

法官助理　高玉珠

书 记 员　王　艳