孙某某与北京泓悦兴国际酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审被告)：孙某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住北京市通州区。

委托诉讼代理人：刘亚从，北京济桓律师事务所律师。

泓悦兴公司(原审原告)：北京泓悦兴国际酒店管理有限公司，住所地北京市通州区通朝大街******。

法定代表人：骆光荣，总经理。

委托诉讼代理人：周立军，北京市致宏律师事务所律师。

上诉人孙某某因与被上诉人北京泓悦兴国际酒店管理有限公司（以下简称泓悦兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初23839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员孙妍独任审理，于2021年3月4日公开开庭审理了本案。上诉人孙某某及其委托诉讼代理人刘亚从、被上诉人泓悦兴公司之委托诉讼代理人周立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

孙某某上诉请求：1．撤销一审判决第二项和第三项，发回重审或者改判支付租金23万元；2．一审、二审诉讼费由泓悦兴公司承担。事实与理由：一、一审法院审理事实不清。孙某某于2020年5月10日交付泓悦兴公司租金170207元，其已将2019年6月13日至2020年2月29日的84587元房屋租金支付完毕，不存在欠付上述期间段的租金问题。从泓悦兴公司的两份《催款函》中可以看到，泓悦兴公司向孙某某催要的系刘远胜拖欠的房租195702元，并非84587元，双方对于该房租金额存在争议，故孙某某迟迟未支付该笔租金。后，北京市通州区人民法院于2020年2月21日就该上述纠纷作出判决，判决刘远胜支付本案泓悦兴公司房屋占有使用费111115元，该判决的当事人均无上诉，孙某某才于2020年5月10日向泓悦兴公司支付了租金170207元，该租金包含孙某某应支付的84587元，且泓悦兴公司已收到，故孙某某不存在逾期支付房屋租金的情形。二、一审法院适用法律错误，不应判决孙某某承担逾期付款违约金；一审法院还应当就孙某某支付的租金作适当减免。2020年春节开始，因为新冠疫情，导致租赁房屋无法正常经营，经济比较困难，所以孙某某未按期支付租金，按国家政策，孙某某不属于因违约解除合同并支付违约金的情形。泓悦兴公司对于其他租户均免除了三个月的租金并下调了租金数额。三、一审法院判决孙某某支付至2020年8月31日的租金错误。泓悦兴公司于2020年8月29日收回了房屋，房屋租金应计算至2020年8月28日，应减少3天的租金6704元，故一审法院判决孙某某支付554380元系错误的。

泓悦兴公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、在2020年5月10号孙某某确实交了170207元的租金，但是这个租金并不包括2019年的租金。一审庭审中，孙某某明确表示不包括2019年的租金，二审中孙某某又表示包括2019年租金，泓悦兴公司不予认可。二、一审法院根据合同约定以及案件的实际情况，酌定违约金5万元，符合法律规定。在一审庭审过程中，孙某某并没有提出减免租金的答辩意见，孙某某只是进行了一个转租，涉案的房屋也不属于国有，要求减免房屋三个月租金没有依据；三、关于租金，一审法院核定是正确的。

泓悦兴公司向一审法院起诉请求：1．确认双方之间《合作合同》于2020年8月27日解除；2．判令孙某某支付泓悦兴公司房屋使用租金554380元；3．判令孙某某支付迟延付款违约金10万元；4．诉讼费用由孙某某承担。

一审法院认定事实：2011年2月27日，泓悦兴公司（甲方）与孙某某（乙方）签订了《合作合同》，泓悦兴公司将位于北京市通州区通朝大街×号×号×号×幢房屋×层部分面积出租给孙某某，建筑面积约为1160平方米，租赁用途为餐饮，租赁期限为10年，自2011年3月1日至2021年2月28日，免租期为45天，自2011年3月1日至2011年4月14日。2018年3月1日至2021年2月28日，房屋租金每平方米3．5元／日，年租金为1481900元，租金的支付方式为按半年预付，每年的3月1日前和9月1日前。《合作合同》第八条违约责任约定“1、乙方应当按本合同约定向甲方支付租金及‘其他费用’，若乙方迟延支付超过五日，则甲方有权自乙方迟延支付之日起以乙方欠付款为基数每日按1％（百分之壹）向乙方收取延迟付款的违约金。2、若乙方延迟支付租金或‘其他费用’超过壹拾伍日，甲方有权解除合同，乙方应立即腾退房屋并将截止腾退日前得违约金支付给甲方。”《合作合同》还约定了其他内容。2020年8月25日，泓悦兴公司向孙某某发出了《解除合作合同通知书》，内容为“您作为承租人于2011年2月27日与我司签订了《合作合同》。根据《合作合同》第四条第2款的约定，您应于2020年3月1日前向我司交纳2020年租金128万元，但您一直拒绝交纳。而且您承诺的代刘远胜交纳房租195702元一直未予兑现。我司曾于2019年12月10日、2020年4月22日分别向您送达了《催款函》，希望您能够珍惜与我司的合作关系，尽快缴纳租金，但您一直未予理睬。2020年8月24日，我司再次与您沟通租金事宜，但您并无交纳租金的意向。因您违反了《合作合同》第八条第2款的约定，迟延支付租金已超过15日，我公司根据合同约定，自本通知书送达您之日起，与您解除《合作合同》。自你收到本通知之日起3日内无条件腾退房屋，逾期腾退，责任自负。”2020年8月27日，孙某某收到了该通知书。2020年8月29日，泓悦兴公司收回了房屋。

庭审过程中，泓悦兴公司其所主张的租金分为两部分，一部分为2019年6月13日至2020年2月29日租金84587元，一部分为2020年3月1日至2020年8月31日469793元，孙某某主张2019年的租金已经交齐，但未提供证据予以证明，对于6月13日至2月29日期间的，其主张之前就刘远胜的诉讼，均系自己操持进行的，包括律师费、诉讼费、公告费等，之前说过这些费用折抵租金，泓悦兴公司对此不予认可，对于2020年3月1日至2020年8月31日半年租金，孙某某表示由于疫情影响其经济比较困难，自己将房屋转租给了他人，其他人没有支付给自己租金，就是在此困难的情况下，于2020年5月10日交付了170207元的租金。关于免租的问题，孙某某称泓悦兴公司给其他租户免了三个月的租金并下调了租金数额，但到自己这就直接解除合同了，其认为合同尚未到期应该继续履行。关于违约金，孙某某认为违约金过高，双方的合同已经履行了九年，因为疫情影响才导致出现目前的局面，自己也积极的跟对方磋商，并非恶意拖欠。

一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，双方签订的《合作合同》名为合作实为租赁合同，合同中约定了解除合同的条件，现孙某某拖欠租金已逾15天，符合合同解除的条件，现泓悦兴公司已向孙某某发出了解除通知书，孙某某2020年8月27日收到了该通知书，故对于泓悦兴公司要求确认双方的合同于2020年8月27日解除的诉讼请求，于法有据，一审法院对此予以支持。现泓悦兴公司已2020年8月29日收回了房屋，其要求孙某某支付拖欠租金的诉讼请求，于法有据，一审法院对此予以支持，具体数额，经一审法院核算，泓悦兴公司的主张，并无不当，一审法院对此予以支持。关于孙某某称因疫情的影响应该减免租金的意见，由于其疫情发生前已拖欠租金，属于迟延履行，不符合以不可抗力免除责任的法定情形，故对其该意见，一审法院不予采纳。对于泓悦兴公司主张的逾期付款违约金，合同中确有相关约定，结合疫情影响、孙某某的过错程度以及泓悦兴公司的损失情况，对于孙某某所持的违约金过高的主张，一审法院予以采纳，具体数额，一审法院酌情确定为5万元，对其主张的过高部分，一审法院不予支持。

判决如下：一、确认北京泓悦兴国际酒店管理有限公司与孙某某于2011年2月27日签订的《合作合同》于2020年8月27日解除；二、孙某某于判决生效之日起七日内给付北京泓悦兴国际酒店管理有限公司租金554380元；三、孙某某于判决生效之日起七日内给付北京泓悦兴国际酒店管理有限公司逾期付款违约金5万元；四、驳回北京泓悦兴国际酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5172元，由孙某某负担，于判决生效之日起七日内交纳。

二审中，双方没有提交新证据。

2020年11月11日一审庭审中，孙某某陈述2019年没有拖欠租金，2020年拖欠租金469793元，其对于2019年缴纳租金情况未予举证。二审庭审中,孙某某陈述其2020年5月缴纳的租金中包括2019年拖欠的房屋租金，余款为缴纳2020年租金的一部分。

本院认为，双方签订的《合作合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应当全面履行各自权利义务。该合同名为合作，实为租赁合同，双方对此亦予以认可，本院予以确认。孙某某自2019年起已开始拖欠租金，至2020年2月28日达84587元，虽孙某某辩称其未及时支付的原因系因案外人刘远胜拖欠部分未予明确，不存在恶意拖延情况。但即使该情况属实，按照孙某某的自认，该84587元自2020年2月21日已确定金额，其亦拖延至2020年5月缴纳，此时虽发生疫情，但因该款项的缴纳义务系疫情发生前产生，故疫情发生不应当成为其拖欠的合理事由。孙某某对此一审二审陈述不一致，但其一审中的陈述无证据证明，本院采信其二审陈述。孙某某拖欠租金的行为已构成违约，满足双方合同约定的泓悦兴公司享有合同解除权的要件，双方《合作合同》自2020年8月27日孙某某收到公司发出合同解除通知时解除。8月29日公司收回涉案房屋，孙某某应当支付截至2020年8月29日的费用。孙某某一审中自认拖欠2020年租金469793元，2019年租金84587元已付，但未提供支付证据，故其共计应当向泓悦兴公司支付租金554380元。孙某某关于租金数额有误的上诉意见本院不予支持。关于孙某某提出因疫情原因希望公司酌减三个月房租的意见，一审法院认为孙某某违约发生于疫情开始之前，故未酌减其房租，但综合本案案情，对公司要求的违约金数额予以酌情降低。本院认为一审法院处理适当，判令数额无误，本院不作调整。

综上所述，孙某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10344元，由孙某某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　孙妍

二〇二一年三月二十九日

法官助理　何平

书 记 员　任宇