汤某某与杨某等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：汤某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住河南省兰考县。

委托诉讼代理人：胡梦瑶，北京市京师律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡嘉桐，北京市京师律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：杨某，女，xxxx年xx月xx日出生，户籍地北京市东城区。

被上诉人（原审被告）：詹伟，男，xxxx年xx月xx日出生，户籍地北京市朝阳区。

上诉人汤某某因与被上诉人杨某、詹伟房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初31576号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

汤某某上诉请求：1．请求撤销（2019）京0105民初31576号民事判决中第三项判决结果；2．依法改判由詹伟对杨某向汤某某应给付的60万元债务承担连带责任；3．本案一、二审诉讼费用由杨某、詹伟承担。事实和理由：汤某某认为夫妻二人的债务应当共同负担，都是用于家庭生活的。一审适用法律错误。一、事实认定方面。1．案涉房屋系杨某、詹伟的夫妻共同财产，故由此而产生的债务应当认定为夫妻共同债务。汤某某于2018年6月9日与杨某签订《购房协议》，约定杨某将涉案房屋出售给汤某某，随后汤某某分三笔支付30万元定金。然而，杨某将房屋出售并交付给第三人（未过户），造成购房协议无法履行，构成违约。杨某的违约行为应适用定金罚则，詹伟作为杨某配偶应就夫妻共同债务承担连带责任。本案经一审调查确认杨某和詹伟系夫妻关系，二人于2003年5月26日登记结婚，案涉房屋系杨某于2008年3月31日所购。在夫妻关系正常的情况下，选购案涉房屋是用于家庭改善居住环境和便于工作生活，即杨某、詹伟二人在婚姻关系存续期间共同作出选购案涉房屋的决定并出资购买。又因二人无夫妻财产约定，因此应当认定案涉房屋属于夫妻共同财产。由处分该房屋所产生的双倍返还定金共计60万元的债务系夫妻共同债务。一审法院判决书第五页“关于汤某某主张詹伟应承担连带责任，因未举证证明杨某所负债务用于与詹伟夫妻共同生活、共同经营或基于夫妻共同意思表示，故本院对其该项主张不予支持”存在证据采信错误的问题，对于上述证据与事实之间的关联性并未查明，属于事实认定错误。2．汤某某有理由相信杨某在婚姻关系存续期间出售案涉房屋系杨某与詹伟的共同意思表示。依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，买卖房屋属于夫或妻对夫妻共同财产做重要处理的决定，应当认为杨某向汤某某出售案涉房屋的决定是杨某与其配偶詹伟平等协商，取得一致意见的结果。此外，实践中不存在要求配偶出具承诺函的交易惯例，且杨某与詹伟不存在离婚、分居等夫妻关系不正常的情形，无论从哪个角度考虑，汤某某都有理由信赖詹伟对于涉案房屋买卖是知情的，有理由相信杨某与詹伟对出售案涉房屋具有共同意思表示，对此产生的债务詹伟应当承担连带责任。二、法律适用方面。一审法院判决书第五页“因未举证证明杨某所负债务用于与詹伟夫妻共同生活、共同经营或基于夫妻共同意思表示”系援引《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》（以下简称《夫妻债务纠纷解释》）第三条对于夫妻共同债务认定的解释，一审法院据此作出的判决适用法律错误，进而导致举证责任分配不当。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《婚姻法解释二》）第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”本案中，杨某与詹伟应当举证证明其二人存在夫妻财产约定且为债权人汤某某明知的情形，或汤某某与杨某明确约定案涉《购房协议》为杨某个人名义行为的情形，否则案涉双倍返还定金的债务依法应当认定为夫妻共同债务。但詹伟并未提交证据证明上述免责事实，故案涉债务应当认定为杨某与詹伟的夫妻共同债务，应当由二人共同偿还。

杨某、詹伟未发表答辩意见。

汤某某向一审法院提出诉讼请求：1．解除汤某某与杨某2018年6月9日签订的《购房协议》；2．杨某双倍返还定金30万元，共计60万元；3．詹伟对杨某第2项诉讼请求承担连带责任；4．诉讼费由杨某和詹伟共同承担。

一审法院认定事实：汤某某与杨某经张某介绍签订《购房协议》，约定：杨某本人同意把崇文区×号一居室卖给汤某某，以人民币30万元作为定金。杨某在《购房协议》尾部签字。2018年6月9日、6月13日、7月1日，汤某某分三笔转给杨某合计30万元。

另查一，2008年3月31日，北京市崇文区城市建设开发公司与杨某签订《前门地区风貌保护工程搬迁居民定向安置弘善家园购房合同》，载明：杨某自愿选择购买×号一居室，杨某将搬迁奖励及补助费折抵后应付房款332073元。北京开兴义物业管理有限责任公司弘善家园管理处开具居住证明，载明：杨某2012年7月办理×室手续，现为我小区业主，×室自有产权。

另查二，2003年5月26日，杨某与詹伟登记结婚。

另查三，对于涉诉房屋购房总价款，汤某某主张275万，并提供证人张某的证人证言佐证，杨某主张300万元。

另查四，经询，杨某主张诉争房屋于2013年卖给案外人万炳弘，如果汤某某要买诉争房屋，仍同意出售。

另查五，汤某某提交光盘，以证明曾到过诉争房屋，了解到诉争房屋已经向他人出售，目前由案外人实际居住使用。

一审法院认为，詹伟、杨某经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃答辩、举证、质证的权利。汤某某与杨某签订的涉诉《购房协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。

关于汤某某起诉杨某双倍返还定金的主张，一审法院予以支持。分析如下：1．涉诉《购房协议》对房屋交付、付款方式、违约责任等重要条款未予约定，协议具有预约合同性质；2．预约合同仍具有确定性、约束性。即双方对于房屋买卖事宜形成合意，双方均受合意约束，应继续磋商以达成本约；3．本约合同目的仍可构成预约合同目的。签订本约仅是当事人缔约的阶段性安排和中间过程，并非预约合同的实质目的，即汤某某签订预约最终目的仍是取得房屋所有权；4．法律规定，当事人一方存在违约行为致使不能实现合同目的，相对方有权解除合同。根据查明事实，杨某已向案外人出售诉争房屋，且诉争房屋已由案外人实际占有。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神，数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般按占有房屋、合同成立先后等顺序确定保护顺位。以一般社会理性人之判断，汤某某在案外人权利占有时有理由相信房屋旁落他人，购房目的无法实现，并据此有权解除预约合同；5．法律规定了诚实信用原则，缔约和履约阶段均应予以遵循。自涉诉《购房协议》签署至今，杨某始终未能妥善解决已向案外人出售诉争房屋的情形。杨某虽表示同意向汤某某出售房屋，但当事人的意愿系主观因素且可能发生变化，本案审理仍应以现有事实做为判断基础。另关于总房价款，杨某虽与汤某某表述不一致，但定金均未超出二人各自主张总房价款的20%。综上，一审法院对汤某某主张杨某双倍返还定金，予以支持。

关于汤某某起诉主张解除涉诉《购房协议》，符合因当事人一方违约致使不能实现合同目的的法定解除条件，当事人主张解除合同应当通知对方。一审法院以杨某于2019年9月19日签收起诉状日期作为解除日期。

关于汤某某主张詹伟应承担连带责任，因未举证证明杨某所负债务用于与詹伟夫妻共同生活、共同经营或基于夫妻共同意思表示，故一审法院对其该项主张不予支持。

综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、汤某某与杨某之间签订的涉诉《购房协议》于二○一九年九月十九日解除；二、杨某于判决生效之日起七日内向汤某某给付60万元；三、驳回汤某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，各方当事人均未提交新的证据。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

结合本案各方诉辩意见，本院认为本案二审的争议焦点为:詹伟是否应就涉案购房定金双倍返还承担连带责任。

汤某某上诉认为涉案房屋系在杨某、詹伟婚后购买，属于夫妻共同财产，就涉案房产的出售行为由于涉及房产因此应当是夫妻共同商量和协商一致的结果，詹伟对于售房是知情的，因此应当属于夫妻共同意思表示。一审法院适用法律错误，应该适用《婚姻法解释二》第二十四条的规定。对此本院认为，《夫妻债务纠纷解释》系针对夫妻债务认定的司法解释，《婚姻法解释二》第二十四条的内容与《夫妻债务纠纷解释》的内容相抵触，且《夫妻债务纠纷解释》规定：“本解释施行后，最高人民法院此前作出的相关司法解释与本解释相抵触的，以本解释为准”，故汤某某上诉主张应适用《婚姻法解释二》第二十四条的理由缺乏依据，本院不予采信。而本案房屋买卖合同系杨某个人签署，汤某某既未举证证明詹伟系房屋买卖合同的相对方，亦未举证证明杨某所负债务用于与詹伟夫妻共同生活、共同经营或基于夫妻共同意思表示，故一审法院对其要求詹伟承担连带责任的理由未予采信并无不当。

综上所述，汤某某的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9800元，由汤某某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　刘　茵

审 判 员　　田　璐

审 判 员　　李　淼

二〇二一年三月二十二日

法官助理　　沈　力

法官助理　　闫韦韦

书 记 员　　张晓华