冯某某与张某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：冯某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无业，住北京市房山区。

委托诉讼代理人：杨与平，北京市瑞风律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：张某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，北京杰森建业数字科技有限公司员工，住北京市房山区。

上诉人冯某某因与被上诉人张某房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初8124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。

冯某某上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判张某将涉案房屋腾退给冯某某。2.张某支付冯某某租金7000元，从2020年7月16日至张某实际搬出，与冯某某交接完毕之日止，每月租金3500元，暂定两个月。3.一、二审诉讼费由张某承担。事实和理由：冯某某与张某在2018年7月16日、2019年7月16日两次签订租赁合同时，张某均如约向冯某某交付全额租金，张某应知晓冯某某是房屋的权利人。一审法院未采纳冯某某提交的村委会证明，仅采纳张某提交的房屋是共有财产的证明。一审法院应当审核冯某某提交的全部证据材料做出公正判决。本案合同的相对方只有冯某某和张某，和其他主体没有任何关系。

张某辩称，同意一审判决，不同意冯某某的上诉意见。

冯某某向一审法院起诉请求：1.判令张某将北京市房山区长阳镇花都苑5号楼1单元504号房屋腾退给冯某某。2.判令张某给付冯某某租金7000元（从2020年7月16日至张某实际搬出房屋、与冯某某交接完毕之日止，每月租金3500元，暂定两个月）。3、诉讼费由张某承担。

一审法院认定事实：2018年7月16日至2020年7月15日，张某承租位于北京市房山区长阳镇花都苑5号楼1单元504室房屋，月租金3500元，出租人为冯某某。冯某某与张某签订房屋租赁合同两份，均已履行界满。2020年7月5日，冯维同将上述房屋租与张某，并订立租赁合同，租赁期限6个月，自2020年7月15日至2021年1月15日止，租金3500元/月。经查，上述房屋为回迁安置房。2017年4月，北京市房山区良乡镇后店村34号院拆迁，根据拆迁政策标准，被安置人口每人享受40平方米的安置面积。被安置人口为：冯维同、郭立芳、冯亚娟、郑涛、冯亚男、冯某某、冯梓钰，共7人。所购回迁安置房4套，均位于房山区天星街2号院（即长阳镇花都苑）5号楼，分别为1单元504、2单元901、3单元901、4单元905。冯某某与冯亚男原系夫妻关系，婚后育有一女冯梓钰，后离婚。冯亚男与冯维同系父子关系。

一审法院认为，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。共有物的管理包括共有物的保存、改良和利用三种方法，出租属利用行为。本案中，诉争房屋系由作为家庭共同财产的房屋拆迁而来，回迁安置房屋及相应拆迁款均未经析产。冯某某原系冯维同家庭成员，其与冯亚男离婚后，其对应的家庭财产份额尚未析出，故应当认定其与冯维同等均系涉案房屋共有人。共有人对共有财产的管理约定不明时，各共有人均有权进行管理。冯某某、冯维同作为家庭成员，有权对家庭共同财产以出租的方式进行管理。二人与张某分别签订租赁合同，属于在租赁物上设定债权债务关系，并不发生所有权变动，故租赁合同在依法成立的前提下，均属有效。冯某某以单独所有涉案房屋的意思主张其为房屋所有人，要求张某返还房屋并赔偿租金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、九十六条之规定，判决如下：驳回冯某某的诉讼请求。

本院二审期间，冯某某提交电话录音，欲证明张某知悉冯某某是涉案房屋的所有权人。张某对该证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。一审法院查明的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，冯某某原系冯维同家庭成员，其与冯亚男离婚后，其对应的家庭财产份额尚未析出。由于涉案回迁安置房屋及相应拆迁款均未经析产，应当认定冯某某与冯维同等均系涉案房屋共有人。冯某某、冯维同与张某分别签订租赁合同，不改变涉案房屋所有权状态。冯某某上诉称，根据村委会出具的证明及与张某的电话录音能够证明其对涉案房屋单独所有，无事实和法律依据。一审法院驳回冯某某诉讼请求，并无不当。

综上所述，冯某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由冯某某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　王　元

二〇二一年一月二十九日

法官助理　　姬　雷

书 记 员　　王媛媛