北京华坤宾馆与北京自行车材料改制厂租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京华坤宾馆，住所地北京市丰台区长辛店东山坡一里**院**楼。

投资人：吕宝明，总经理。

委托诉讼代理人：张家良，北京玉贵律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京自行车材料改制厂，，住所地北京市丰台区长辛店东山坡一里**

法定代表人：于金钢，经理。

委托诉讼代理人：邢晓东，北京市中孚律师事务所律师。

上诉人北京华坤宾馆（下称华坤宾馆）因与被上诉人北京自行车材料改制厂（下称自行车改制厂）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初19925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。

华坤宾馆上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回自行车改制厂的诉讼请求。事实与理由：自行车改制厂实际于2016年8月将北京市丰台区长辛店东山坡一里78号院内建筑面积为2397.6平方米（其中：原办公小楼及门脸房771.6平方米、原零件车间371平方米、厂区大铁棚及附属用房1255平方米）的厂房及附属房屋，以及该院内西侧坡上三栋厂房，建筑面积为1695平方米的厂房（下称涉案房屋）贴上封条，拒不交付给我宾馆。我宾馆与自行车改制厂2011年9月20日签订的《厂房租赁协议》及2013年8月18日签订的《厂房租赁补充协议》已于2016年10月1日解除。

自行车改制厂辩称：同意一审判决，不同意华坤宾馆的上诉请求和理由。直至今日，华坤宾馆仍未交还涉案房屋，仍旧在占有使用涉案房屋。

自行车改制厂向一审法院起诉请求：判令解除我厂与华坤宾馆于2011年9月20日签订的《厂房租赁协议》及2013年8月18日签订的《厂房租赁补充协议》。

一审法院认定事实：2011年9月20日，自行车改制厂（甲方）与华坤宾馆（乙方）签订《厂房租赁协议》，约定：“双方经过友好协商，本着平等互利的原则，就乙方租赁使用甲方厂房及附属房屋一事达成一致，协议如下：第一条：承租内容及租赁期限一、甲方同意将位于长辛店东山坡一里78号院内建筑面积为2397.6平方米（其中：原办公小楼及门脸房771.6平方米、原零件车间371平方米、厂区大铁棚及附属用房1255平方米）的厂房及附属房屋用于乙方开设旅馆或招待所经营使用（以上面积以图纸标注为准）。乙方对于所租赁的厂房及附属房屋如进行改建装修等，必须要有国家认可具有正规资质的单位设计、施工、监理验收，并且具备合法手续，如因手续等不达标所造成的损失由乙方全权承担。二、乙方应依法领取营业执照独立经营和独立承担法律责任。同时要向甲方提供其营业执照、法人身份证、企业组织机构代码证书等经营所需的相关复印件。三、租赁期限自2012年1月1日至2027年6月30日止，租赁期为壹拾伍年。其中：办公楼自2012年7月1日至2027年6月30日止。其他房屋自2012年1月1日至2026年12月31日止。第二条：租金及支付方式一、乙方承租第一条第一款的厂房及附属用房年租金按季度交纳房租金；乙方应于每季度第一个月五日前向甲方支付本季度租金。2012年1月1日至2014年12月31日期间，每年租金贰拾捌万元（小写：280000.00元）；2015年1月1日至2017年12月31日期间，每年租金叁拾壹万元（小写：310000.00元）；2018年1月1日至2020年12月31日期间，每年租金叁拾肆万元（小写：340000.00元）；2021年1月1日至2023年12月31日期间，每年租金叁拾柒万元（小写：370000.00元）。2024年1月1日至2027年6月30日期间，每年租金肆拾万元（小写：400000.00元）。二、乙方所使用的水费、电费以乙方承租甲方厂房区域内的电表和水表使用数为依据，每月月底经双方查表确定使用量，由乙方承担费用。水费6.21元／吨（含排污费）、电费1.20元／度。乙方应于当月的25日前支付以上费用，当遇国家调整水、电价格时，甲方按调整价格涨幅提高收费单价。如每月水电费数额超过4000元，甲方将适时按照月平均水电费实际发生额收取预付款，乙方无异议。第三条：双方的权利和义务。……五、乙方所属职工应在甲方处登记备案并领取出证。凭证进出厂，否则不得进入厂内和留宿。……八、乙方应按本协议规定按时交纳房租及各项费用，不得以任何理由不交或拖欠各项费用。如有拖欠行为按照每日0.5%收取滞纳金，同时甲方有权将所租厂房收回。对此乙方无异议。九、为保证乙方的财产安全，乙方出厂物品需由其主管领导签字盖章并经甲方主管领导签字盖章，甲方传达室护厂人员方可准予出厂。……十一、乙方如对租用厂房进行改建、改造应事前提出书面申请和方案，取得甲方同意后方可进行，否则按乙方违约处理。十二、乙方不得转租厂房，否则甲方有权收回，乙方并要承担违约责任，乙方对甲方赔偿相当于年租金的50%。……十七、合同期满后，甲方收回全部出租场地时，乙方须保证将承租区域内的一切设施设备完好无损无偿的交予甲方（包括乙方在承租期内，装修改造后厂房内原有的一切公共设施、门窗、墙面等，以及乙方自行添置的水电等改造设施项目。乙方自己的一切专用机器设备由乙方自行处理，甲方也不做任何补偿）。”

2013年8月18日，自行车改制厂（甲方）与华坤宾馆（乙方）签订《厂房租赁补充协议》，载明：“双方经过友好协商，本着平等互利的原则，就2011年9月20日的厂房租赁协议达成一致，补充协议如下：第一条：承租内容及租赁期限。一、甲方同意将位于长辛店东山坡一里78号院内西侧坡上三栋厂房，建筑面积为1695平方米的厂房用于乙方开设旅馆或招待所经营使用（以上面积和位置以图纸标注为准）。乙方对于所租赁的厂房及附属房屋如进行改建、装修等，必须要有国家认可具有正规资质的单位设计、施工、监理验收，并且具备合法手续，如因手续等不达标所造成的损失由乙方全权承担。二、乙方应依法领取营业执照独立经营和独立承担法律责任。同时要向甲方提供其营业执照、法人身份证、企业组织机构代码证书等经营所需的相关复印件。三、租赁期限自2014年1月1日至2027年6月30日止，租赁期为壹拾贰年零六个月。第二条：租金及支付方式。一、乙方承租第一条第一款的厂房年租金按季度交纳房租金；乙方应于每季度第一个月五日前向甲方支付本季度租金。2014年1月1日至2016年12月31日期间，每年租金叁拾肆万元整（每季8.5万元整）。自2017年1月1日起，以每三年为一个档期，每个档期和租金在上一档期基础上递增3%。即2017年1月1日起至2019年12月31日止，租金为350200元；2020年1月1日至2022年12月31日，租金为360706元；以此类推。……第三条：双方的权利和义务。……五、乙方所属职工应在甲方处登记备案并领取出证。凭证进出厂，否则不得进入厂内和留宿。车辆停放遵守甲方规定，适当交纳费用，协助甲方加强管理。……八、乙方应按本协议规定按时交纳房租及各项费用，不得以任何理由不交或拖欠各项费用。如有拖欠行为按照每日0.5%收取滞纳金，同时甲方有权将所租厂房收回，不予补偿损失。九、为保证乙方的财产安全，乙方出厂物品需有其主管领导签字盖章的书面出门证，并经甲方同意，甲方传达室护厂人员方可准予出厂。十、乙方应按公安部门规定规范对其财物进行保管。对乙方所承租区域内的财物丢失甲方不承担责任。十一、乙方如对租用厂房进行改建、改造应事前提出书面申请和方案，取得甲方书面同意后方可进行，否则按乙方违约处理。十二、乙方不得转租厂房，否则甲方有权收回，乙方并要承担违约责任，乙方对甲方赔偿相当于年租金的50%。……十七、合同期满后，甲方收回全部出租场地时，乙方须保证将承租区域内的一切设施设备完好无损无偿的交予甲方（包括乙方在承租期内，装修改造后厂房内原有的一切公共设施、门窗、墙面等，以及乙方自行添置的水电等改造设施项目归甲方所有。乙方自己的一切专用机器设备由乙方自行处理，甲方也不做任何补偿）。”

2016年7月22日，自行车改制厂向华坤宾馆出具《关于完善“经营资质”通知》，载明：“华坤宾馆（刘增华）：北京自行车材料改制厂接长辛店街道疏解整治工作办、及上级公司相关部门的通知，材改厂因业态低端、人员密集已经列入丰台区疏解“非首都功能”的重点目标。作为产权单位我们要求你们必须在2016年7月29日之前向我厂提供你在材改厂经营华坤公寓所有建筑的经营资质：1.消防验收报告。2.工商营业执照。3.政府相关部门对房屋改扩建审批、验收报告。（不能以华坤宾馆的文件代替公寓）请务必认真落实。”

2016年8月9日，自行车改制厂（甲方）与华坤宾馆（乙方）签订《临时调减租金的协议》，约定：“为落实北京市政府关于疏解非首都功能、调控人口规模的精神，消除安全隐患，根据丰综办【2016】9号文件“2016年丰台区出租大院关停工作方案”第二条的规定，乙方承租甲方厂房用于公寓出租被列为关停对象，本着先关停后转型的方针，乙方必须按规定时间清退公寓里居住的人员，在规定时间内（2016年8月1日至2016年9月30日）甲方暂时不收租金，具体调减面积及租金如下：1.三层公寓合同面积1255平方米，0.3542元／天。免收1255*0.3542*61天=27116元。2.二层公寓合同面积371平方米，0.3542元／天。免收租金371*0.3542平方米*61天=8016元。3.坡上三栋公寓合同面积1695平方米，0.55元／天。免收租金1695*0.55*61天=56867元。4.两个月共免租金91999元。在规定时间关停，以上减免有效。2016年10月1日关停部分的租金后另行商议。”

2018年4月20日，华坤宾馆向自行车改制厂出具《房屋装修改造申请书》，载明：“尊敬的北京自行车改制材料厂领导及上级领导：您们好！我单位于2011年与贵单位合作，迄今已有7年有余。当时合作项目为公寓，建造时期都为砖混结构。北京城市总体规划(2016年-2030年)正式发布，“规划通篇贯穿了疏解非首都功能这个关键环节和重中之重，科学、统筹不同地区的主导功能和发展重点，提出了‘一核一主一副、两轴多点一区’的城市空间结构，明确了核心区功能重组、中心城区疏解提升、北京城市副中心和河北雄安新区形成北京新的两翼、平原地区疏解承接、新城多点支撑、山区生态涵养的规划任务。”为响应北京市规划，上级领导指示于2016年8月停止运营，进行现有租户清退，迄今为止，除去宾馆运营，其它都处于近两年的停滞状态，而宾馆运营面积占总租赁面积营运不足20%，近两年来，为上缴房租，不为上级领导增添烦恼，想尽了办法，其中公司法人已将家中房产进行抵押，这期间更感谢上级领导为我司减免一个季度的房租。今年年初，我司经过艰难谈判，成功引进资本，将进行剩余面积原有产业升级，由低端公寓产业向集中办公产业转移，经过一个多月的论证，我公司研究决定进行加固性拆除，并重新装修改造。特此申请！”2018年4月26日，自行车改制厂向华坤宾馆出具《通知》，载明：“北京华坤宾馆，贵司向我公司申请改建施工计划，我厂尚未得到领导批复。故在此期间，严禁贵司开始任何改建施工动作。如违反我厂规定，由此产生的后果，由贵司负全部责任！”2018年5月22日，华坤宾馆向自行车改制厂出具《承诺书》。载明：“致：北京自行车材料改制厂领导及上级相关领导：我公司针对于现有租赁区域进行改造，由低端产业公寓楼改造为集群式商务办公产业，承诺如下：1.所改造区域符合北京市城建筑市场，工程建设管理方面的法律、法规、规章和规范性文件规定，并达到商业办公对外出租使用条件；2.所改造区域符合消防条例及制度，并于施工后三个月取得消防合格证；3.我单位在改造施工期间，保证做到安全文明施工，环保施工。如出现任何安全事故，由我单位承担后果；4.改造完成后，如因改造影响后期正常经营，造成的所有后果及经济损失等由我单位自行承担。特此承诺。”

2018年10月18日，华坤宾馆委托北京市法大律师事务所向自行车改制厂出具《律师函》，载明：“致：北京自行车材料改制厂北京市法大律师事务所接受北京华坤宾馆（以下简称“华坤宾馆”）的委托，指派本律师代为全权处理其与贵厂之间关于《厂房租赁协议》及《厂房租赁补充协议》纠纷相关事宜。本律师现根据《厂房租赁协议》及《厂房租赁补充协议》的相关事实及相关法律，郑重致函贵厂：……上述两份协议签订后，华坤宾馆按照协议约定的用途进行改建、扩建、装修，并积极办理旅馆或者招待所用途必须的消防验收、营业执照、行业许可等经营手续。但是，除原办公小楼771.6平方米部分外，其他租赁房屋属于工交用途，贵厂未能取得相关部门核发的改变用途的审批手续，致使华坤宾馆无法办理经营必须的营业执照和行业许可，华坤宾馆被迫将该租赁房屋变更为公寓，2016年8月该租赁房屋的公寓用途被政府相关部门责令停业至今。2018年4月22日，华坤宾馆为了上缴租金及减少前期投入损失，向贵厂送达书面申请，申请将无法办理营业执照和行业许可的租赁房屋升级改造为办公用途。贵厂对于华坤宾馆的申请不但不予答复，反而在2018年6月8日安全检查时，以原改建未经批准为由要求华坤宾馆在一个月内拆除……。”2018年12月2日，自行车改制厂向华坤宾馆出具《北京自行车材料改制厂提请北京华坤宾馆限期拆除违建、恢复租赁标的原状、严格依法经营的函》，载明：为维护我单位的合法权益，特函请贵单位接到本函件后15日内拆除所有违法建设，恢复租赁区域原状，严格依法经营；贵单位逾期不履行前述义务，我单位即于本函件制发之日起算的第16日解除前述租赁协议、补充协议，无偿收回全部租赁标的物。特此函告。

2019年3月27日，自行车改制厂向华坤宾馆出具《关于限期支付租金的告知函》，载明：“《厂房租赁协议》和《厂房租赁补充协议》第三条第八款都约定，你方应按时交纳房租及各项费用，不得以任何理由不交或拖欠各项费用，如有拖欠行为按照每日0.5%收取滞纳金，同时我单位有权将所租房屋收回。你方从2019年第二季度起就没有支付任何房租，连续逾期，至今已欠一整年的租金，你方行为已经严重违约。特此函告：限你方于2020年4月5日前一次性付清2019年第二季度和第三季度所欠房租及滞纳金，并就后续租金作出书面支付款承诺，否则我单位将于2020年4月5日收回所有出租房屋，终止《厂房租赁协议》和《厂房租赁补充协议》，届时一切后果由你方自行承担。”

2019年8月1日，北京市丰台区人民政府长辛店街道办事处向自行车改制厂出具《关于东山坡一里78号院内违建拆除一事的函》（长街函[2019]82号），载明：“根据北京市和丰台区违建摸排图斑显示，在贵厂院内存在大量违法建设：一是原来的棚现改为三层房屋，二是原来的车间改变了房屋结构增加了使用面积，三是有新建现象。经卫星航拍和图斑对比，贵厂院内违建数量为4000余平米。请贵厂接到此函后将院内的房屋与房产证登记内容进行核对，自行组织对房产证以外的建筑物进行拆除，并在拆除前将核对的台账上报街道办事处违建摸排办公室。”

2020年4月8日，自行车改制厂向华坤宾馆出具《关于2020年4月25日前交回承租厂房的告知函》，载明：“因你方违反《厂房租赁协议》和《厂房租赁补充协议》约定，从2019年第二季度起就没有支付任何房租，连续逾期，至今已欠一整年的租金，严重违约。2020年3月27日，我单位通过多种方式向你方送达了《关于限期支付租金的告知函》，限你方于2020年4月5日前一次性付清2019年第二和第三季度所欠房租，并就后续租金作出书面的付款承诺，否则我单位将于2020年4月5日收回所有出租厂房，终止《厂房租赁协议》和《厂房租赁补充协议》。时止今日，你方没有作出正面回应，更没有支付任何租金，特此函告：《厂房租赁协议》和《厂房租赁补充协议》已于2020年4月5日解除，在不损坏承租区域内设施设备的前提下，你方须于2020年4月25日前将自己的物品搬离，否则，我单位一律视为弃物，自行处理，不再通知你方，按照《厂房租赁协议》和《厂房租赁补充协议》约定，你方须保证承租区域内的一切设施设备完好无损无偿的交回我单位，若你方人为损坏承租区域内的设施设备，一切法律后果由你方自行承担！”

诉讼中，华坤宾馆提交照片，证明自行车改制厂于2016年8月起对涉案房屋予以查封，拒不提供给其使用，自行车改制厂对该证据的真实性、证明目的均不予认可；提交转款凭证，证明其将租金交至2019年3月31日，自行车改制厂对此表示认可。

2020年1月2日，华坤宾馆诉至法院，要求自行车改制厂返还其已交纳的2016年10月1日至2019年3月31日房屋租金及赔偿其各项损失，该案现正在审理。

一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，自行车改制厂与华坤宾馆签订的《厂房租赁协议》和《厂房租赁补充协议》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格履行。自2016年7月至2018年9月，双方曾多次协商租赁房屋的装修改造一事，均未果。在自行车改制厂于2019年3月27日发出的《关于限期支付租金的告知函》及于2020年4月8日发出的《关于2020年4月25日前交回承租厂房的告知函》中，自行车改制厂要求华坤宾馆支付拖欠的房屋租金及滞纳金，但未提出要求解除合同的问题。鉴于本案涉及的房屋已经部分被拆除，双方的合同实际已无法履行，故法院对双方签订的《厂房租赁协议》和《厂房租赁补充协议》予以解除。华坤宾馆认为因自行车改制厂对涉案房屋进行拆除导致其无法使用房屋，双方的合同关系实际已于2016年10月1日解除的意见，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。据此，一审法院于2020年12月18日判决：解除北京自行车材料改制厂与北京华坤宾馆于2011年9月20日签订的《厂房租赁协议》及于2013年8月18日签订的《厂房租赁补充协议》。

双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。

二审补充查明，一审审理中，1.经法院询问，华坤宾馆称“现涉案房屋中有一部分华坤宾馆在使用”;2.为证明华坤宾馆继续使用涉案房屋，华坤宾馆未经自行车改制厂批准改建房屋，自行车改制厂责令华坤宾馆拆除改建房屋，自行车改制厂提交了三张《安全检查表》为证。华坤宾馆对该证据的真实性并未提出异议，仅对其该证据的证明目的不予认可。二审审理中，经本院询问，华坤宾馆对上述三份《安全检查表》中的2018年6月《安全检查表》的真实性予以认可，但其未能就在该表上签字确认一事作出合理解释。

本院认为：自行车改制厂与华坤宾馆签订的《厂房租赁协议》、《厂房租赁补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。

虽华坤宾馆上诉主张《厂房租赁协议》、《厂房租赁补充协议》实际已于2016年10月1日解除，但首先，经查明华坤宾馆在2016年7月至2018年9月期间，曾多次与自行车改制厂协商涉案房屋装修改造事宜，华坤宾馆在上述期间并未提出要求解除租赁合同的主张；其次，虽华坤宾馆提交了照片证明涉案房屋被张贴封条，但自行车改制厂对该照片的真实性不予认可；再次，华坤宾馆不能就其此后继续交纳房屋租金至2019年3月及其在庭审中自认现涉案房屋中有一部分其仍在使用等事实作出合理解释；最后，华坤宾馆亦不能就其仍于2018年6月在安全检查表中签字确认一事作出合理解释，故华坤宾馆关于涉案租赁合同已于2016年10月解除的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决依据自行车改制厂诉请判决解除双方签订的厂房租赁协议》、《厂房租赁补充协议》，并无不当。

综上所述，华坤宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费28000元，由北京华坤宾馆负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　刘苑薇

审 判 员　何江恒

审 判 员　孟　龙

二〇二一年三月十六日

法官助理　袁　芳

书 记 员　陈　雪