刘某某与孙某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市东城区。

被上诉人（原审被告）：孙某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市东城区。

委托诉讼代理人：王文军，北京华开律师事务所律师。

委托诉讼代理人：龙君，北京华开律师事务所实习律师。

上诉人刘某某因与被上诉人孙某某房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初8290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。

刘某某上诉请求：撤销一审判决第二、四项，改判孙某某支付刘某某水电费5356.6元及修复房屋费用20000元。事实与理由：孙某某占有房屋至2020年3月16日，物业交割因其拒不配合并未进行，且其只要求返还原始房屋押金3500元；热水费应按现价30元/吨的价格计算；房屋交付孙某某时状态良好，其应赔偿房屋修复费用；一审中孙某某提出的物业费价格高于刘某某要求，可以看出刘某某的赔偿要求是客观的。

孙某某辩称，同意一审判决。不同意对方的上诉请求。

刘某某向一审法院起诉请求：1.判令孙某某支付刘某某2020年2月6日至3月16日的租金6000元（月租金4500元）；2.判令孙某某支付刘某某水电费5356.6元；3.判令孙某某赔偿刘某某修复房屋部分费用20000元；4.判令孙某某依法补交2020年3月16日之前的物业费2826.7元；5.诉讼费由孙某某承担。

一审法院认定事实：位于北京市东城区兴隆都市馨园**楼****房屋（以下简称涉诉房屋）原系案外人刘占鑫（刘某某之弟）名下房屋，建筑面积37.81平方米。2013年9月17日，刘占鑫因病去世。2015年12月31日，一审法院作出（2014）东民初字第15584号民事判决书，判决被继承人刘占鑫名下的涉诉房屋由王辰艺、刘庆生、芮凤珍共同继承，每人各占三分之一的产权份额。2020年11月，王辰艺、刘庆生、芮凤珍出具《授权书》，内容为：“根据（2014）东民初字第15584号判决书，自2014年判决书生效之日起，我将判决书中位于东城区都市馨园1号楼5层522号房屋，属于我的份额部分交由刘某某进行管理，刘某某拥有该房屋的占有权、使用权和收益权。”

自2011年2月起，刘某某作为出租人，孙某某作为承租人，双方签订多份租赁合同。最后一期为2015年1月18日签订的，该份合同内容为：甲方将坐落于北京市东城区都市馨园1号楼522号房屋出租给乙方居住，租赁期共12个月，自2015年2月6日起至2016年2月5日止；房屋租金每月3500元，甲乙双方协商租金支付形式，乙方向甲方承诺租用该房屋仅作为居住使用，租赁期满合同自然终止。租赁期间，甲方应承担的费用：物业费、取暖费等，乙方交纳以下费用：水、电、燃气、有线。甲方应保证出租房的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件不得危及人身安全。租赁期间乙方保证遵守国家法律和北京市治安管理条例的规定、因乙方保管不当或不合理使用致使该房屋及附属物品、设备设施损坏或故障的，乙方应该负责维修或承担赔偿责任。合同签订后，孙某某交付刘某某押金3500元，至今未予退还。

一审过程中，刘某某与孙某某均认可双方以口头形式约定按照2015年1月18日签订的合同继续履行，但房租变更为每月4500元，双方未再约定租赁期限。关于物业费和取暖费，刘某某和孙某某均认可双方实际约定由孙某某支付，孙某某认可刘某某要求其补缴的2826.7元的诉讼请求。刘某某和孙某某均认可双方约定租用期间未满一个月按照一个月计算，且孙某某实际支付了截至2020年2月6日的房租。孙某某表示其与刘某某于2020年2月18日交割房屋，但直至2020年3月12日孙某某将全部钥匙交还刘某某。刘某某则表示因涉诉房屋内尚留有孙某某床铺，孙某某最终于2020年3月16日将其搬走。对于涉诉房屋内的水电使用情况，刘某某与孙某某均认可双方交割时剩余水量1吨，电量-2度。且双方均认可2015年1月18日签订合同上注有“169吨热水587度电”字样，但刘某某表示该字样的含义是孙某某入住时尚余的水电存量，而孙某某表示该字样含义为入住时刘某某已经使用的水电量。刘某某要求按照24元/吨的价格计算，孙某某表示应按照23元/吨的价格计算。对于电费标准，刘某某主张按照阶梯电价的最低标准0.4783元/千瓦时计算，孙某某对此表示认可。此外，刘某某出示房屋现状照片证明孙某某对房屋造成的损失，并提交了装修合同，证明其花费26800元用于房屋装修。但其并未提供证明双方最初交付房屋时状况的证据，孙某某则表示房屋交付时已存在质量问题。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，刘某某与孙某某均认可双方实际按照2015年1月18日签订的房屋租赁合同内容履行相关权利义务。该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。对于刘某某要求孙某某支付截至2020年3月16日房租的诉讼请求，因孙某某承认其于2020年3月12日方将涉诉房屋的全部钥匙交予刘某某，虽然孙某某仍遗有部分物品，但应当认为双方已经完成房屋交付的基本义务，刘某某不能仅以孙某某所留存之床铺为由否认房屋交付的事实。故孙某某应当支付自2020年2月7日至2020年3月12日的房租或使用费。对于刘某某所主张的水电费用，因双方均认可最初订立房屋租赁合同时，合同中注明了“169吨热水587度电”字样，且均认可现余水量1吨，电量-2度。可以看出，随着水量和电量的消耗，剩余数字明显减少，故法院认可刘某某所述该字样表明合同签订时剩余水电余量的意见，不认可孙某某所述该字样意味已经消耗数量的意见。对于水费的标准，因孙某某提交水费交纳记录显示涉诉房屋曾于2012年1月19日购买2吨水，合计46元，故法院对孙某某所主张的双方最初签订合同时水费单价为23元/吨的意见予以认可。对于电费标准，因双方均同意以阶梯电价的最低标准0.4783元/千瓦时计算，法院对此不持异议。对于刘某某要求孙某某赔偿房屋修复费用的诉讼请求，基于房屋及设施使用有正常的折旧，且刘某某并未提供房屋交付时的房屋状况，无法证明因孙某某的使用对房屋造成的损害，故法院不予支持。对于刘某某要求孙某某补交2020年3月16日前的物业费2826.7元物业费的诉讼请求，因孙某某对此表示认可，法院对此不持异议。因孙某某明确表示尚欠费用可与押金进行抵扣，法院将对此予以抵扣。判决：一、孙某某于判决生效后7日内支付刘某某2020年2月7日至2020年3月12日的抵扣押金后的房租1725元（所欠房租5225元与押金3500元抵扣）；二、孙某某于判决生效后7日内支付刘某某水费3864元和电费281.72元；三、孙某某于判决生效后7日内支付刘某某由其垫付的物业费2826.7元；四、驳回刘某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，刘某某提交房屋照片和评估报告，证明房屋交付孙某某时状况良好，交回时房顶、木地板、墙纸、橱柜等多项设施损毁，主张孙某某应赔偿损失。孙某某不认可其证明目的，认为评估报告的时间为2010年11月至12月，无法证明双方签订涉案租赁合同时的房屋状态，屋内设施损坏是长达10年租赁周期内正常使用房屋的正常折旧，并非人为损坏，不同意赔偿损失。本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，就诉争水费，双方均认可最初订立房屋租赁合同时合同中注明“169吨热水”。刘某某亦陈述上述热水系其将涉案房屋租给孙某某前所购。另，孙某某提交水费交纳记录显示涉诉房屋曾于2012年1月19日购买2吨水，合计46元。综合上述事实，一审法院采纳孙某某关于双方最初签订合同时水费单价为23元/吨的意见，并结合查明的用水情况判令孙某某支付刘某某水费3864元，并无不当。另，双方在一审中均同意以阶梯电价的最低标准0.4783元/千瓦时计算电费，一审法院对此处理亦无不妥。关于修复房屋费用，涉案租赁发生于2011年2月，距今已十余年。综合考虑双方合同约定、房屋及设施使用有正常折旧的客观实际及刘某某所提交的证据，刘某某未能提供充分证据证明系因孙某某使用的人为损害。一审法院驳回刘某某该诉请并无不当。刘某某上诉坚持对本案的异议，因事实依据不足，本院不予支持。

综上所述，刘某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费434元，由刘某某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　王　磊

二〇二一年三月十一日

法官助理　　郭子枫

书 记 员　　曹　静