王某某等与孟鲜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：杨龙幸，北京市盈科律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈东坡，北京市盈科律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：孟鲜，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市房山区。

委托诉讼代理人：安飞，北京京硕律师事务所律师。

原审第三人：北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路**-E475。

法定代表人：高晓辉，总经理。

委托诉讼代理人：张毅然，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司法务。

委托诉讼代理人：任正凡，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司员工。

上诉人王某某因与被上诉人孟鲜、原审第三人北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初7569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

王某某上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.本案发回一审法院重审或依法改判孟鲜向王某某返还购房款20万元；3.孟鲜承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、王某某并不存在违约行为，王某某在签订合同之前已经明确告知第三人华熙公司需要使用“公积金+商业贷款”的组合贷款方式购买房屋。二、王某某支付的20万元属于购房预付款，并非定金。孟鲜与王某某的《存量房屋买卖合同》未约定“定金”的支付时间，也未约定适用“定金罚则”，该“定金”并无任何担保功能，王某某的丈夫陈杰奇于2020年5月5日通过银行向孟鲜转账时明确注明是“绿城百合购房首付款”，与《存量房屋买卖合同》第三条第（三）项约定“买受人在产权过户前24小时内支付首付款130万元”的约定存在对应关系，孟鲜在收到该款项后并未提出异议。

孟鲜辩称，同意一审判决，不同意王某某的上诉请求。第一、一审认定王某某违约，合同不能继续履行正确。合同明确约定过了付款方式为公积金加商贷的模式，并且当实际批准贷款低于合同贷款金额的时候，王某某有补足贷款与实际金额的差额的义务，因此，在无法办理公积金付款之后，王某某没有采取合理措施补足保证合同继续履行，王某某在自身未能办理公积金贷款的情况下，没有采取积极措施，积极履行合同约定的付款造成了双方买卖不能继续履行，根据相关法律规定，其无权要求返还定金。王某某主张中介公司为了收取高额居间服务费而未如实告知其申请公积金贷款的相关条件，违规促成双方签订合同，因此自己没有过错，不存在违约行为的观点不能成立。首先双方约定了公积金贷款，而后不能贷款是其自身原因造成的，而王某某签订合同时，对于未能申请公积金贷款，其自身存在明显过错，不应将责任全部推脱给居间方。其次，在获知无法申请公积金贷款的情况下，王某某作为买受人有义务更改其他方式付款以保证合同继续履行，本案履行过程中，居间方为了促成交易做了积极的协调，王某某可以申请商业贷款或者全款支付。其最初考虑全款或者是商业贷款拖延履行的时间，而后在居间方为其积极寻找更改商贷的银行，其却以公积金与商贷利息存在差额为由坚持要求居间方承担损失，又拒绝偿还近期消费贷，王某某以达到贷款条件为由明确拒绝更改商贷的方式，所以合同无法继续履行的过错在王某某。其存在明显违约行为，王某某有权解除合同且不退还定金。第二、一审法院关于20万元定金性质的认定是正确的，定金是债权的担保以及定金罚则都是法律明确规定的，无需在合同中特别约定，因此本案中，在王某某违约，孟鲜未主张违约金的情况下法院认定其支付的20万元定金不予退还，适用法律正确。合同中明确约定了定金20万元，并且在签订合同后即支付了20万元，无论从交易习惯、合同签订、以及款项支付的时间来看，这20万元系定金，是毋庸置疑的。上王某某转账时的备注是其自行说明，不能说明该款项的性质。所以，王某某主张合同未约定定金支付时间以及转账备注与合同约定的首付款130万元存在对应联系的观点不能成立。综上，王某某上诉理由不能成立，依法予以驳回。

华熙公司述称，王某某的上诉请求与事实不符，签合同时王某某并未如实告知与其自身相关的房产及贷款情况，在合同履行过程中，因贷款问题双方发生纠纷后，我司根据王某某的情况及时推荐了其他银行，当时是可以贷款继续履行合同的，但王某某不同意继续履行。

孟鲜向一审法院起诉请求：1、判令解除孟鲜与王某某、第三人华熙公司于2020年5月5日签订的编号为029547的《存量房屋买卖合同》；2、判令王某某赔偿孟鲜经济损失12500元；3、诉讼费由王某某承担。

王某某向一审法院提出反诉请求：1、孟鲜向王某某返还购房款20万元；2、孟鲜承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实如下：2020年5月5日，出卖人（甲方）孟鲜与买受人（乙方）王某某，居间方（丙方）北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司签订《存量房屋买卖合同》约定：第三条成交价格、付款方式。买受人向出卖人支付200000元（贰拾万），作为购房定金。在买卖双方协商一致的情况下，定金由甲方暂时提存，该定金用于冲抵购房款，多退少补。经买卖双方同意，房屋交付前，居间方暂时保存人民币10000元整，买受人交纳的购房款，作为出卖人的未交房押金。房屋交付后，出卖人按合同约定将该房产所涉及的相关费用结清及该房产的相关事宜（含户口迁出）办理完毕之日，未交房押金如数退还责任方。买受人采取下列第三四种方式付款：（三）银行按揭贷款1、买受人于产权过户前24小时内向出卖人交纳购房首付款人民币1300000元整，买受人拟申请贷款人民币130000元整。买卖双方协商一致。乙方购房资格审核通过且甲方办理完解押手续后十五日内，双方办理该房产的网签及贷款手续。（四）住房公积金贷款市管公积金。买受人拟申请公积金贷款人民币600000元整（陆拾万元）。第八条违约金：自本合同约定之日起出卖人不卖、买受人不卖或者买卖双方任何一方未按照本合同之相关约定履行，均视为违约。（二）合同签订后，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款、迟延不配合出卖人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其他违约行为导致交易不能进行，逾期在15天之内，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按成交总价的10％向出卖人支付违约金，买受人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人，届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人。双方还约定了其他权利义务，最后由双方签字确认。

2020年5月5日，陈杰奇通过微信转账孟鲜200000元。

上述事实，有当事人陈述、《存量房屋买卖合同》、微信截图等证据，经庭审质证，可以作为认定事实的依据。

一审法院认为，孟鲜与王某某于2020年5月5日签订的《存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，依据合同约定，王某某向孟鲜支付200000元（贰拾万），作为购房定金。同日，王某某将200000元已经转账给孟鲜。此后，王某某因无法进行公积金贷款，并未实际履行合同。且其当庭表示现在购买房屋成本太高，无法继续履行，2020年9月15日庭审中，王某某亦表示同意解除合同。故孟鲜申请双方于2020年5月5日签订的《存量房屋买卖合同》解除，于法有据，一审法院予以支持。依法成立的合同对双方当事人都具有约束力，该合同的解除应属王某某违约，合同中约定了定金和违约金，但本案孟鲜并未主张违约金，故王某某其向孟鲜交付的200000元作为定金，孟鲜有权不予退还。王某某反诉要求孟鲜返还200000元，无法律依据，一审法院不予支持。孟鲜要求王某某赔偿其租金损失，因解除租赁合同系孟鲜自己的意思表示，无证据证明此项损失与王某某的违约行为具有直接关系，故对此项诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条，第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、2020年5月5日孟鲜与王某某签订的《存量房屋买卖合同》于2020年9月15日解除；二、驳回孟鲜的其他诉讼请求；三、驳回王某某的反诉请求。

二审中，当事人没有提交新证据。另查明，孟鲜与王某某均认可200000元系通过银行转账方式支付。本院对一审法院查明的其余事实予以确认。

本院认为，本案争议焦点为王某某是否存在违约行为及200000款项的性质问题。

关于王某某是否存在违约行为。《存量房屋买卖合同》第八条约定：“违约责任：自本合同签订之日起出卖人不卖、买受人不买或买卖双方任何一方未按照本合同之相关预定履行，均视为违约。”本案中，因买受人王某某无法办理公积金贷款，导致《存量房屋买卖合同》无法继续履行，根据上述约定，王某某存在违约行为。王某某上诉主张系因华熙公司未如实告知公积金贷款政策等原因，导致无法办理公积金贷款，合同无法履行的责任在于华熙公司，王某某一直配合办理相关手续，故王某某不存在违约行为。对于该项上诉理由，本院认为就无法办理贷款的责任承担问题，系王某某与华熙公司之间的纠纷，不影响王某某承担《存量房屋买卖合同》项下的违约责任，王某某与华熙公司之间的纠纷可另行解决。

关于200000元款项的性质问题。《存量房屋买卖合同》约定：“第三条成交价格、付款方式。买受人向出卖人支付200000元，作为购房定金。在买卖双方协商一致的情况下，定金由甲方暂时提存，该定金用于冲抵购房款，多退少补。”根据上述合同约定，该200000元系定金。王某某主张200000元系预付款，其提交的证据不足以推翻上述约定，本院不予采信。

综上所述，王某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4300元，由王某某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　卫　华

审 判 员　　李汉一

审 判 员　　李　琴

二〇二一年一月二十八日

法官助理　　李紫维

书 记 员　　于明洁