北京龙堡物业管理有限公司与北京金凤成祥食品有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：北京龙堡物业管理有限公司，住所地北京市东城区灯市口大街**国中大厦**。

法定代表人：李诚怀，总经理。

委托诉讼代理人：刘勇，北京奥北律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京金凤成祥食品有限责任公司，住所地北京，住所地北京市海淀区北三环中路**>

法定代表人：冯智钧，董事长。

委托诉讼代理人：侯光亚，男，该单位员工。

上诉人北京龙堡物业管理有限公司（以下简称龙堡公司）因与被上诉人北京金凤成祥食品有限责任公司（以下简称金凤成祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初19940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

龙堡公司上诉请求：撤销一审判决，改判金凤成祥公司支付自2020年2月16日至2020年9月30日房屋租金共计456709.5元，金凤成祥公司向我公司支付违约金367194.6元；一、二审诉讼费由金凤成祥公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。按照涉案房屋租赁合同之约定，双方约定的租赁期限长达10年之久，金凤成祥公司违约之时合同履行不足两年，合同中明确约定任何一方不得单方终止本合同。但金凤成祥公司枉顾约定，违背诚实信用原则。一审法院认定金凤成祥公司自行搬离涉案房屋致使合同目的已无法实现，故涉案合同实际已于该日解除属于事实认定不清，未充分尊重双方当事人的契约自由原则。2.一审判决适用法律错误或不当。合同法第九十四条是法律赋予守约方的法定解除权，而非违约方因违约行为而拥有的解除权，因此一审法院认定金凤成祥公司因自行违约而搬离涉案房屋即产生合同解除的效力是适用法律错误。一审法院认定金凤成祥公司于2020年3月30日搬离涉案房屋，涉案合同目的已无法实现，故涉案合同实际已于该日解除属适用法律错误。根据合同法之规定，金凤成祥公司理应承担未付房租并按照双方约定承担违约责任，但一审法院却仅判决金凤成祥公司承担一个半月的房屋租金及部分违约金，不能弥补我公司的全部直接损失。根据北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答第24条、第26条之规定，具体损失数额一般应以合同约定的三至六个月租金为宜，金凤成祥公司应承担我公司房屋空置期的实际损失。

金凤成祥公司辩称，同意一审判决，不同意龙堡公司的上诉请求及理由。

龙堡公司向一审法院起诉请求：1.判令解除龙堡公司与金凤成祥公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令金凤成祥公司支付自2020年2月16日至2020年9月30日的房屋租金456709.5元；3.判令金凤成祥公司向龙堡公司支付违约金367194.6元；4.诉讼费由金凤成祥公司承担。

一审法院认定事实：坐落于北京市东城区灯市口大街****房屋系龙堡公司所有。2018年，龙堡公司（甲方）与金凤成祥公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定金凤成祥公司承租涉案房屋，租赁期限自2018年8月16日至2028年8月15日，2018年8月16日至2023年8月15日期间的年租金为730735.8元，季度租金为182683.8元。支付方式为按季度支付，乙方应提前15日缴纳下一季度的租金。任何一方不得单方终止本合同。乙方逾期支付租金的，应按应交租金日百分之一支付违约金，逾期超过90日时甲方有权解除合同，乙方应当按相当于租赁房屋当年年租金50%的金额向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。乙方违反本合同其他条款的，应按照租赁房屋当年年租金的1‰支付违约金，并对甲方超出违约金以外的损失进行赔偿。因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成损失的，甲、乙双方互不承担责任。

合同履行期间，金凤成祥公司依约支付了租金，租金缴纳至2020年2月15日，之后的租金未予交纳。因受新冠病毒疫情影响，金凤成祥公司向龙堡公司提出减免租金及解约申请，龙堡公司未予同意。2020年3月26日，金凤成祥公司向涉案房屋所在楼宇物业公司北京中辉物业管理有限公司出具承诺书，载明金凤成祥公司经营涉案店面将于2020年3月30日闭店，闭店当天将与该物业公司结清水电费，将可移动设备搬离，清扫干净，大门留给该公司。2020年3月30日金凤成祥公司与北京中辉物业管理有限公司进行了交接。

庭审中，龙堡公司提交金凤成祥东直门店、金凤成祥东单店于2020年3月正常营业的视频及在该店消费的支付凭证，以证明涉案房屋周边的金凤成祥店面均在正常营业，疫情并未导致合同目的不能实现。经质证，金凤成祥公司对真实性认可，关联性不认可，金凤成祥公司表示龙堡公司所述的两个店面是路边店，周边居民较多，涉案店面是商厦的地上，疫情期间商厦关门，无人办公，周边学校亦放假了，没有客户，无法开门营业。

另，龙堡公司表示其已于2020年10月8日将涉案房屋另行出租，龙堡公司的实际损失为空置期损失。

一审法院认为，双方当事人签署的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案合同约定，任何一方不得单方终止本合同。金凤成祥公司违反合同条款的，应按照租赁房屋当年年租金的1‰支付违约金，并对甲方超出违约金以外的损失进行赔偿。根据已查明事实，合同履行期间，金凤成祥公司单方提出解除合同，并于2020年3月30日搬离涉案房屋，涉案合同目的已无法实现，故涉案合同实际已于该日解除。合同解除前，金凤成祥公司实际占有涉案房屋期间的租金，应予支付，故龙堡公司要求金凤成祥公司支付自2020年2月16日至2020年3月30日期间租金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持，金凤成祥公司亦同意支付，法院不持异议。龙堡公司要求金凤成祥公司支付此后租金的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。另鉴于涉案合同并未约定因疫情影响承租方享有单方解除权，且根据已查明事实，疫情因素并非直接导致涉案合同无法继续履行。现金凤成祥公司单方解除合同构成违约，应当支付违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。经询，龙堡公司表示其实际损失为空置期损失，故对于违约金的数额法院将结合合同履行情况、金凤成祥公司违约行为，空置期合理期限等因素依法予以酌定。金凤成祥公司所称疫情构成不可抗力的答辩意见，缺乏依据，法院不予采信。综上，一审法院判决：一、确认北京龙堡物业管理有限公司与北京金凤成祥食品有限责任公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月30日解除；二、北京金凤成祥食品有限责任公司于判决生效后七日内向龙堡公司北京龙堡物业管理有限公司支付租金91341.9元；三、北京金凤成祥食品有限责任公司于判决生效后七日内向北京龙堡物业管理有限公司支付违约金60894.6元；四、驳回北京龙堡物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院与一审查明的事实无异。本院二审期间，龙堡公司主张其要求金凤成祥公司支付的自2020年2月16日至2020年9月30日的房屋租金包含房屋空置期的租金损失，金凤成祥公司认可龙堡公司已于一审审理中对其诉请进行了上述明确，但金凤成祥公司不同意支付，主张2020年3月30日已将涉案房屋交接完毕，不应当支付此后的租金。另，金凤成祥公司称系龙堡公司安排其与北京中辉物业管理有限公司进行交接，龙堡公司不予认可，主张金凤成祥公司系自行与北京中辉物业管理有限公司进行交接。经询，龙堡公司称北京中辉物业管理有限公司将金凤成祥公司搬离的事情向其进行了告知，此后房屋空置。另，龙堡公司称根据涉案房屋租赁合同之约定，金凤成祥公司单方提出解除合同，应按照租赁房屋当年年租金的1‰支付违约金，并对甲方超出违约金以外的损失进行赔偿；根据该合同约定，金凤成祥公司应当向其支付730.7358元的违约金，并对其损失进行赔偿。

经询，双方均称涉案房屋所在大厦为商用，分租给不同单位用于办公，金凤成祥公司称疫情导致多数商户无法办公，龙堡公司称也有正常办公的单位；金凤成祥公司另称涉案店铺主要客源为商户及学校，受疫情影响，学校关闭，因所售食品保质期短，经营无法维系。

本院认为，本案中，龙堡公司与金凤成祥公司签订的涉案房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行。现该合同履行过程中，金凤成祥公司于2020年3月30日自涉案房屋搬出，其与龙堡公司的房屋租赁合同客观上已无法履行，一审法院认定涉案房屋租赁合同于2020年3月30日解除，并无不妥。需要明确的是，该认定并不意味着金凤成祥公司有权单方解除涉案房屋租赁合同关系，一审法院已经对此进行了阐述，认定金凤成祥公司应当向龙堡公司承担违约解除的合同责任，龙堡公司关于合同解除时间及一审法院认定违约方有权解除合同的上诉意见不能成立。龙堡公司称其于本案中所主张的租金包括房屋空置期损失，同时主张其所主张的违约金包含金凤成祥公司应当向其支付的高于合同约定违约金的实际损失，该两项主张均指向房屋空置损失。一审法院考虑了合同履行情况、金凤成祥公司的违约情形及空置期合理期限等因素，对违约金予以酌定，考虑本案实际情况，金凤成祥公司因疫情原因提出解除合同并无明显恶意，且及时向龙堡公司提出止损主张，一审法院酌定数额并无明显不妥，本院不持异议。

综上所述，龙堡公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12040元，由北京龙堡物业管理有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　刘慧慧

审 判 员　白　松

审 判 员　王军华

二〇二一年三月九日

法官助理　孙春玮

书 记 员　刘梓晨