刘某某与刘某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：刘某某，女，xxxx年xx月xx日出生。

委托诉讼代理人：王仲伟，北京市富润律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：刘某，男，xxxx年xx月xx日出生。

委托诉讼代理人：施宇，北京君嘉律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张迪，刘某之妻，xxxx年xx月xx日出生。

上诉人刘某某因与被上诉人刘某房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初8883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

刘某某上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，刘某承担上诉费用。事实和理由：一审认定涉案餐厅证照无法正常使用、落款于2020年4月24日停止经营缺乏证据证明，一审判决刘某某退还落款七个月的费用没有依据、认定应当退还转让费16万元、认定刘某某赔偿装修费等6万元均缺乏事实依据，一审未能按规定释明合同无效和法律后果一并处理，均属于认定事实不清；刘某在签订合同时即明确餐饮经营，起诉状中也明确餐饮经营，根据本案实际，应为企业承包性质，案涉合同包含了挂靠经营与房屋租赁两部分内容，且按簋街的经营实际需要允许业主转租，刘某某与刘某自2018年11月签订《餐厅房屋租赁合同》（下称“案涉合同”）并交付案涉房屋，房管部门对此明知且无异议，刘某主张租赁合同无效不符合民法典及最高法院司法解释的相关规定，应不予支持，一审认定刘某某公房转租造成合同无效属于适用法律错误；综上，刘某经营之后疑似缺乏经济能力，又赶上2020年疫情造成经营不利，而非因涉案餐厅证照不能正常使用，也非市场监督管理机关通知其停业，此节也证明了刘某就是经营餐饮业，而非单纯的租赁房屋，故本案应属企业承包性质，一审判决错误，请求撤销一审判决，发回重审。

刘某对于刘某某提出的上诉，答辩称：是房屋租赁合同还是承包经营合同，区别在于合同的一方向另一方移交作为经营场所的房屋时，是否同时移交了企业经营权、资产或从业人员，本案情况为刘某某将案涉房屋及以该房屋为经营场所办理的营业执照一并租赁给刘某，刘某持营业执照在租赁房屋中实际对外经营，以刘某自有资产负担日常经营费用，所需管理人员、餐厅服务员、厨师等从业人员均由刘某自行解决，自主经营、独立核算、自负盈亏，不存在刘某某将相关资产或从业人员一并交给刘某管理的情形，刘某某仅收取固定租金，故刘某与刘某某之间的合同关系为带照租赁的房屋租赁合同关系；刘某与刘某某系于2018年11月签订《餐厅房屋租赁合同》（下称“案涉合同”），而刘某就双方争议向一审法院提起诉讼的时间为2020年6月，均发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，刘某某依据民法典的相关规定提出上诉主张缺乏法律依据；案涉房屋性质为直管公房，承租人转让房屋使用权须经房管部门同意，刘某某在转租案涉房屋前未征得房管部门同意，时候未取得追认，亦无证据证明房管部门知道或者应当知道其转租案涉房屋且未提出异议，违反其与房管部门所签《北京市工商业用房租赁合同》第七条的规定，为擅自转租，扰乱了直管公房管理秩序，损害了社会公共利益，故案涉合同应认定为无效，刘某某所提上诉主张无事实及法律依据，据此答辩请求驳回上诉维持原判。

刘某向一审法院起诉请求判决：1.确认刘某、刘某某签订的案涉合同无效；2.刘某某返还刘某支付的2020年度租金

900000元；3.刘某某返还刘某押金75000元；4.刘某某返还餐厅转让费220000元；5.刘某某赔偿刘某中介费10000元；6.刘某某赔偿刘某装修费、改造费、设备器材、餐具厨具、装饰品等损失181429.87元；7.刘某某赔偿刘某遣散员工费用15333.33元；8.刘某某承担刘某律师费60000元。

一审法院认定事实如下：2018年11月21日，刘某（乙方、承租人）与刘某某（甲方、出租人）签订案涉合同，约定乙方承租北京市东城区东直门内大街232号（阿林酒家原址）房屋（下称“案涉房屋”），租期自2019年1月1日至2024年1月1日；甲方向乙方提供现有的水电、天然气设施及工商营业执照，税务登记证，卫生许可证，公章证件，税控机，U盾，乙方在经营期间内（自合同生效始）自行支付水、电、污水、燃气、卫生等费用；租金标准为前两年每月75000元，后三年每月80000元，押金75000元；

案涉合同签订后，刘某某将案涉房屋交付刘某，刘某向刘某某交纳了2019年度房屋租金900000元、2020年度房屋租金900000元、押金75000元及餐厅转让费220000元；刘某将案涉房屋进行装修、改造后，以北京市东城区阿林酒家对外经营（个体工商户、经营者林国才）；因案涉房屋证照无法正常使用，刘某实际经营至2020年4月24日；后刘某、刘某某协商未果，双方亦未交接案涉房屋，刘某于2020年6月9日向法院提起诉讼。

2020年9月11日，经法院释明，刘某某以合同应继续履行为由不同意交接案涉房屋。2020年9月15日，刘某某向法院提交书面意见认可其于同年9月11日接收了案涉房屋，但表示案涉房屋内经营所用设备、设施严重受损或丢失。

一审法院另查：林国才（刘某某之夫）于2014年去世；2018年5月，案涉房屋承租人变更为林美子（刘某某之女）；案涉房屋系工商业用房，公房管理单位不允许承租人擅自转租、转借；2020年6月18日，刘某某以案涉房屋为住所登记注册北京阿林美子酒家有限公司。

一审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、《餐厅房屋租赁合同》及附属备忘录、《工商业用房租赁合同》等证据在案佐证。

一审法院认为：刘某、刘某某就案涉房屋签订案涉合同，根据案涉合同条款约定的权利义务关系，法院认定案涉合同属于房屋租赁合同；刘某某关于案涉合同系承包经营合同的抗辩意见，依据不足，法院不予采信；根据审理查明的事实，案涉房屋未征得公房管理单位的同意，违反公租房禁止转租、转让、转借的相关规定，属于无效合同；现刘某主张确认案涉合同无效，法院予以支持；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任；刘某某明知案涉房屋不得擅自转租、转借，且个体工商户经营者林国才已去世，仍与刘某签订案涉合同，存在明显过错；刘某在双方签订合同过程中，应对案涉房屋的产权性质有所了解，但刘某未尽注意义务并盲目装修、经营案涉房屋，亦应承担相应的过错责任；刘某要求刘某某返还刘某租金及押金，鉴于刘某已经实际使用案涉房屋并实际经营，租金及押金应折抵房屋占用费，刘某主张金额过高，法院将根据刘某某实际使用房屋及双方过错程度等情况酌定；刘某要求刘某某赔偿刘某装修损失，该损失双方均有过错，应当各自承担相应的责任，具体金额本院将结合合同剩余期限、双方过错程度并考虑案涉房屋的后续使用等情况酌定；刘某要求刘某某返还餐厅转让费，刘某主张金额过高，本院将根据刘某某实际经营及合同剩余期限情况酌定；刘某要求赔偿中介费、律师费及遣散员工费用，依据不足，法院均不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十三条，第二百一十二条的规定，于2020年10月19日判决：一、刘某与刘某某于2018年11月21日签订的《餐厅房屋租赁合同》无效；二、刘某某于判决生效后七日内返还刘某使用费525000元；三、刘某某于判决生效后七日内返还刘某押金75000元；四、刘某某于判决生效后七日内返还刘某餐厅转让费160000元；五、刘某某于判决生效后七日内赔偿刘某装修费、改造费、设备器材、餐具厨具、装饰品等损失60000元；六、驳回刘某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审期间，双方均未补充提交证据材料。一审查明的事实，本院予以确认。

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果；本案中，刘某主张刘某某向刘某转租案涉房屋违反了直管公房不得擅自转租的规定，遂起诉要求确认其与刘某某所签案涉合同无效，要求刘某某返还刘某支付的有关租、押金、餐厅转让费，并赔偿刘某装修、改造、设备器材、餐具厨具、装饰品的损失等；刘某某则主张双方应为企业承包性质，案涉合同包含了挂靠经营与房屋租赁两部分内容，且房管部门明知刘某某向刘某转租案涉房屋、并无异议，刘某主张合同无效不符合民法典及最高法院司法解释的相关规定，法院应对刘某所提上诉请求不予支持，刘某某应对其主张承担举证责任；由于刘某某并未提交有效证据佐证其所提诉讼主张，且案涉合同系于2018年11月签订，而刘某就双方争议提起诉讼的时间为2020年6月，刘某某依据《中华人民共和国民法典》提出相关主张，亦不符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，刘某某所提诉讼主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。

综上，刘某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12000.00元，由刘某某负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

审 判 长　耿燕军

审 判 员　张玉贤

审 判 员　刘　洁

二〇二一年一月二十六日

法官助理　赵雪青

书 记 员　薛　姌