陈某某与朱某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：陈某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市西城区。

委托诉讼代理人：申冰，北京市汉周律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市东城区。

委托诉讼代理人：刘林，北京市亿达律师事务所律师。

上诉人陈某某因与被上诉人朱某某房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（以下简称一审法院）所作（2020）京0102民初22744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

陈某某上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判朱某某向陈某某支付2020年4月1日至2020年5月5日房屋租金总计16917元；一审本诉和反诉诉讼费、二审诉讼费由朱某某承担。事实和理由：一、一审法院认定本案FH2019A0002479的《北京市房屋租赁合同》（以下简称涉案合同）于2020年4月1日已经解除没有事实和法律依据，本案争议租约解除合同的时间依据租约规定不可能早于2020年4月25日。涉案合同约定合同任何一方需要提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金。本案中，朱某某于3月25日提出不再继续租用房屋，该通知如果有效，依租约应于30日后即4月25日产生解除合同的效力。一审法院对合同约定赋予承租人随时解除合同的权利，或只要承租人支付一个月租金作为违约金就可以享有单方对租约的解除权利的解释，与一审法院认定承租人提前解除合同系违约行为的认定相矛盾。按照租约约定，朱某某是否腾退房屋都不是解除合同的事由。二、一审法院认定陈某某未尽减损义务，无权请求4月1日至5月5日房屋租金没有事实和法律依据。根据租约约定，朱某某3月25日的解约通知只能于4月25日之后才构成提前解除租约的效力，争议租约在4月25日之前依然有效，无论朱某某是否已经腾退房屋，陈某某有权依据租约请求租金。朱某某违约造成陈某某的损失是4月26日至5月5日的租金，不包括4月1日至4月25日租金。朱某某未举证证明陈某某未尽减损义务，扩大了违约造成的损失。自朱某某3月25日提出提前解除租约后，陈某某一直积极寻求新的租户以减少损失。找到合适租户的周期正常情况下需要2-3个月。涉案房屋在陈某某积极努力之下，于5月9日出租成功，使用时间不足40天，完全在合理周期范围内。此外，朱某某不配合腾退房屋，在法律上给陈某某采取减损措施造成很多障碍。三、一审法院认定本诉和反诉诉讼费由陈某某承担没有法律依据。

朱某某辩称，同意一审判决。

陈某某向一审法院起诉请求：1.请求判令解除本案双方当事人签订的涉案合同；2.请求判令朱某某向陈某某支付提前退租违约金14500元；3.请求判令朱某某向陈某某支付2020年4月1日至2020年4月30日房屋租金14500元；4.请求判令朱某某向陈某某支付2020年5月1日至2020年5月5日房屋占用费2417元；5.诉讼费由朱某某承担。

朱某某向一审法院提出反诉请求：1.请求判令陈某某退还朱某某房屋租赁合同押金14500元；2.请求判令陈某某退还朱某某水电气余额合计1907.88元；3.判令陈某某承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：2019年6月18日，陈某某（甲方）、朱某某（乙方）与案外人中原地产公司（丙方）签订了涉案合同，合同约定甲、乙双方在丙方的居间撮合下，由乙方承租甲方所有的坐落于北京市西城区闹市口大街9号院3号楼11层1207号房屋（以下简称涉案房屋）；租赁期间自2019年7月1日至2020年6月30日；租金标准为每月14500元；租金支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2019年6月25日、2019年9月25日、2019年12月25日与2020年3月25日；押金为人民币14500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期间，涉案房屋所产生的物业费及供暖费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费以及室内设施维修费由乙方承担；因不可抗力导致合同无法继续履行的，合同自行解除；乙方不按照约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；租赁期内，乙方需要提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100％支付违约金，甲方应退还相应的租金。合同签订后，陈某某向朱某某按约交付了房屋，朱某某按约支付了三期租金，租金交纳至2020年3月31日。

根据双方当事人庭审陈述，2020年3月25日，朱某某按约定应当交纳最后一期租金。当日，朱某某以受疫情影响，北京市政府要求外地返京人员隔离14天的决定导致其不能入住房屋为由，与陈某某协商解约、腾退房屋事宜，并称其物品只能等到防疫政策变化后，才能清理收拾，要求陈某某退还押金。陈某某要求朱某某于2020年3月27日前清理好个人物品，并明确允许朱某某委托其北京的同事或朋友帮忙腾退，陈某某将通知物业帮忙配合。2020年3月30日，朱某某委托案外人冯某至涉案房屋收拾物品，冯某当日带走了一些衣物等随身物品。2020年3月31日，朱某某委托冯某至涉案小区腾房，朱某某及冯某未与陈某某直接沟通，冯某到涉案小区后给物业人员打电话，未能联系上物业人员，亦未能进入小区。后朱某某通过中原地产中介张磊与陈某某间接就腾房事宜协调未果，冯某表示多次拨打物业公司人员电话均未能接通，搬家公司人员已经走了，当日未能成功腾退房屋。2020年3月31日晚，陈某某提示朱某某应当于2020年4月1日起正常支付租金，直至双方房屋交接完毕。朱某某则表示，其已经正式通知陈某某退租，要求陈某某退还押金。同时，朱某某向张磊表示，关于解除合同、返还租金的事，陈某某一直没有正式答复；物业不阻挠的话，其可以腾房。陈某某于2020年4月1日，向物业公司表示其尚未收到朱某某腾空房屋的通知。当日，朱某某要求张磊转告陈某某，放弃房屋内所有私人物品，由陈某某自行处理，并要求张磊尽快回复下一步如何处理。张磊向陈某某进行了转达，陈某某收到了相关信息。2020年5月3日，陈某某通过张磊转达，告知朱某某，按照提前退租需提前30日通知的约定，双方的合同于2020年4月30日结束，朱某某应当于二日内腾退房屋。2020年5月5日，张磊告知朱某某，陈某某将涉案房屋内朱某某的物品清理到中原地产公司，要求朱某某及时搬走，并附上了水电清单。2020年5月6日，朱某某才回复张磊，水电清单显示，陈某某应当退还朱某某水电费。庭审中，双方确认陈某某应当退还朱某某水电气费1907.88元，涉案房屋相关的水电气卡、钥匙等均留在涉案房屋内，且涉案房屋没有损坏。

一审庭审中，朱某某申请证人冯某出庭作证。冯某陈述，2020年3月30日至涉案房屋收拾物品时即受到了物业阻挠，2020年3月31日去腾房时，在涉案房屋所在小区门口一直无法与物业公司相关负责人员取得联系，其所约的搬家公司因迟迟不能搬家而自行离开，未能腾房。

一审法院认为，涉案合同系各方当事人真实意思表示，且不违反相关强制性法律法规，应属合法有效的合同关系，各方当事人均应当依约履行。本案的争议焦点为合同解除的原因及法律后果。庭审中，朱某某主张因新冠疫情及防控措施导致合同目的无法实现，属于不可抗力，因此主张其有权解除合同且不承担违约责任，但是其提交的证据不足以证明新冠疫情及防控措施对本案居住性租赁合同的履行构成了不可抗力的重大障碍，故一审法院对于其该项理由不予支持。根据涉案合同约定，“租赁期内，乙方需要提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100％支付违约金，甲方应退还相应的租金”。该合同条款赋予了承租人提前退租的单方解除权，并约定了相应的违约责任。朱某某于2020年3月25日明确表示将不再租赁涉案房屋，朱某某房租交纳至2020年3月31日，2020年4月1日朱某某因未能成功腾退房屋又明确表示放弃房屋内其个人物品，陈某某亦认可收到了该通知，且认可房屋水电气卡、钥匙等均留在涉案房屋内，故一审法院认定本案双方当事人于2019年6月18日签订的涉案合同于2020年4月1日解除。合同解除后，朱某某应当按照合同的约定按月租金100％支付违约金。鉴于合同明确约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由承租人承担的费用、租金以及承租人应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给承租人，本案中房屋租赁押金与朱某某应承担的违约金金额相同，故陈某某无须另行退还朱某某押金，朱某某也无须另行支付陈某某违约金。陈某某应当返还朱某某多交纳的水电气费1907.88元。关于陈某某主张的2020年4月1日至2020年4月30日房屋租金14500元及2020年5月1日至2020年5月5日房屋占用费2417元，一审法院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。涉案合同已经于2020年4月1日解除，朱某某在未能腾退房屋的情况下明确表示放弃房屋内其个人物品，且房屋电卡、钥匙等均留在涉案房屋内，虽然双方未能办理完成正式的房屋交接手续，但应当视为朱某某已经履行了合同解除后的腾退义务，在一审法院已经依法认定朱某某应当承担的违约责任的情形下，陈某某应当及时采取措施防止房屋空置损失的扩大，因此陈某某主张2020年4月1日至2020年4月30日房屋租金14500元及2020年5月1日至2020年5月5日房屋占用费2417元缺乏依据，一审法院不予支持。综上，一审法院于2020年10月判决：一、确认陈某某与朱某某于2019年6月18日签订的涉案合同于2020年4月1日解除；二、陈某某于判决生效之日起三日内，退还朱某某1907.88元；三、驳回陈某某的其他诉讼请求；四、驳回朱某某的其他诉讼请求。

二审诉讼中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，涉案合同系双方当事人真实意思表示，且不违反相关强制性法律法规，应属合法有效的合同关系，各方当事人均应当依约履行。一、关于涉案合同的解除时间。本案证据可以证实，朱某某于2020年3月25日明确表示将不再租赁涉案房屋，朱某某房租交纳至2020年3月31日，2020年4月1日朱某某因未能成功腾退房屋又明确表示放弃房屋内其个人物品，陈某某亦认可收到了该通知，且认可房屋水电气卡、钥匙等均留在涉案房屋内，故一审法院认定双方于2019年6月18日签订的涉案合同于2020年4月1日解除，本院予以认可。关于陈某某上诉主张朱某某于2020年3月25日提出不再继续租用房屋，依租约应于30日后即2020年4月25日产生解除合同的效力，本院不予支持。二、关于违约金的支付。朱某某未依涉案合同约定提前解除涉案合同，并未提前30日通知对方解除涉案合同，应当承担违约责任，朱某某应当按照合同的约定按月租金100％支付违约金。因本案中房屋租赁押金与朱某某应承担的违约金金额相同，故一审法院认为陈某某无须另行退还朱某某押金，朱某某也无须另行支付陈某某违约金，本院不持异议。三、关于陈某某请求朱某某支付2020年4月1日至2020年5月5日房屋租金及占用费。本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。涉案合同已经于2020年4月1日解除，朱某某在未能腾退房屋的情况下明确表示放弃房屋内其个人物品，房屋电卡、钥匙等均留在涉案房屋内，虽然双方未能办理完成正式的房屋交接手续，但应当视为朱某某已经履行了合同解除后的腾退义务。陈某某应当及时采取措施防止房屋空置损失的扩大，但陈某某称其于2020年5月5日才在中介的陪同下正式收回房屋，该期间的房屋空置损失，应由陈某某自行承担。陈某某提出的朱某某支付2020年4月1日至2020年5月5日房屋租金及占用费的上诉请求，本院不予支持。此外，关于一审案件诉讼费的分担，经核算，本院认为并无不当。

综上所述，陈某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费223元，由陈某某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　王　琪

审 判 员　　李汉一

审 判 员　　李明磊

二〇二一年一月二十一日

法官助理　　郝琪琪

书 记 员　　刘　杉