北京观远物业管理有限公司与宣某等物权保护纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京观远物业管理有限公司，住所地北京市平谷区兴谷开发区谷丰东路**。

法定代表人：常国琳，总经理。

委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：陈春梅，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，北京华裕视频有限公司销售职员，住北京市西城区。

被上诉人（原审被告）：宣某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，国网新源技术中心退休职员，住北京市西城区。

上诉人北京观远物业管理有限公司（以下简称观远物业公司）因与被上诉人陈春梅、宣某物权保护纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初26816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月18日公开开庭审理了本案。上诉人观远物业公司委托诉讼代理人陈克刚，被上诉人陈春梅、被上诉人宣某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

观远物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判观远物业公司不承担侵权赔偿责任。观远物业公司不承担诉讼费。事实和理由：1.一审法院未查清漏水事实，认定责任严重错误。一审法院现场勘验的情况足以证明宣某对案涉露台的使用及管理事实。另，案涉小区顶层附送露台共计30户，自业主入住至今长达二十年的时间内业主一直按其专有部分自行管理、清扫甚至部分自行改建、加盖房屋使用；规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已根据规划将露台列入特定房屋买卖合同中，应认定为专有部分的组成部分；宣某疏于对其专属露台的管理，未及时清理露台杂物造成地漏堵塞，是形成本案雨水倒灌的根本原因；宣某违规改造烟道又为积水溢流到楼下厨房创造了条件。一审法院仅根据购房合同和房产证认定宣某不是案涉露台的产权人，不审查宣某更改烟道的侵权责任，免除宣某的赔偿义务，属于未查清事实、认定责任混乱。2.观远物业公司已履行物业义务，对本案漏水事故不存在故意和过失，不应承担责任。案涉露台正常通行只能从宣某房屋内进入。宣某自述其2020年5月、6月、8月均不在京居住。观远物业公司接到陈春梅反映漏水的信息就从别处跳入露台积极疏通管道，并电话告知宣某其房屋漏水，但宣某一直到2020年8月21日才回家处理。一审判决不考虑观远物业公司无需且也不能清扫的实际情况，臆断观远物业公司存在过失责任，混淆矛盾是非。

陈春梅辩称，不同意一审判决，但未提起上诉。

宣某辩称，同意一审判决，不同意观远物业公司的上诉请求和理由。

陈春梅向一审法院起诉请求：1.请求判令观远物业公司、宣某赔偿损失15600元；2.要求观远物业公司、宣某对北京市西城区新街口外大街34号院4号楼6层1门702号的露台重新做防水，直至不再漏水；3.本案诉讼费由观远物业公司、宣某承担。

一审法院认定事实：陈春梅系北京市西城区新街口外大街34号院4号楼6层1门602房屋（以下简称602房屋）的产权人。宣某于2020年9月14日取得了北京市西城区新街口外大街34号院4号楼6层1门702房屋（以下简称702房屋）单独所有的产权证书。宣某自述其与前夫原系702房屋的产权人，本案中，宣某承诺可以独立承担本案的民事赔偿责任。观远物业公司系北京市西城区新街口外大街34号院小区的物业管理公司。

北京市西城区新街口外大街34号院4号楼的顶层，设计有露台（楼顶没有遮挡物的平台）。702房屋系顶层，如果正常通行，只能从702房屋内进入该露台。4号楼的开发商在销售顶层房屋时，有的在售房合同中约定露台归购房人所有，有的没有约定露台归购房人所有。宣某的房产证中，房地产平面图标注的产权范围内没有露台。宣某的购房合同及补充协议，亦未约定露台归购房人宣某所有。

庭审中，经现场勘验发现，上述露台面积约13平方米左右，露台边缘封闭。露台西北角仅有一个下水地漏，地漏直径约6厘米；露台上层的天台向下设计有两个直径约11厘米的下水管。该两个直径约11厘米的下水管如有水流，将直接流至露台表面上。露台面积中设计有竖起的烟道，该烟道嵌在距离露台平面高约15厘米的平台上。该露台东南角另设计有水井，打开井盖发现残存有液体水。

庭审中，陈春梅、宣某、观远物业公司认定，大约是在2020年5月、6月间，城管部门在拆除新街口外大街34号院4号楼其他住户露台的违建部分时，有部分杂物掉落宣某702房屋外面的露台表面，堵塞了该露台仅有的直径约6厘米的下水管。观远物业公司表示，当时城管拆的是别人家的违建，拆的时候城管给观远物业公司下了一个通知，但是拆的时候是城管拆的，不是观远物业公司拆的。

2020年8月12日大雨，因露台下水不畅，雨水无法及时排泄，造成露台积水过深，雨水流入陈春梅家厨房，造成陈春梅家厨房的橱柜、墙面、煤气灶、地面、北卧室与厨房相连的墙面、北卧室的窗户、窗户处的天花板及横杆状的窗套等处过水。

宣某表示，自2020年5月、6月间城管部门拆违建时以及2020年8月陈春梅家漏水时，自己没有在北京，因此具体时间点不清楚。观远物业公司表示，漏水事故发在2020年8月12日、13日期间，当时工作人员是从别人家露台进入到宣某家的露台清理的杂物，并将露台表面的存水释放。

庭审中，经现场勘验发现，陈春梅家北卧室窗户顶部有干枯的水印、发霉痕迹（痕迹明显）；北卧室与厨房之间的墙面有干枯的水印痕迹（痕迹不明显）。该两处受损部位面积总计约2平方米左右。另外，北卧室窗户的一个横杆状的窗户装饰物脱落。陈春梅的厨房已经修复，厨房墙面、地面瓷砖铺贴。陈春梅表示已经与装修公司签订了房屋装修协议，约定装修费用15600元已经支付，并表示该款项包括已经修复的厨房和未修复的北卧室。

庭审中，陈春梅表示因为702房屋外露台的防水失效，故漏水，因此要求宣某、观远物业公司对露台重新做防水。法院就此询问陈春梅漏水次数。陈春梅表示，2020年8月12日下大雨的时候漏了3天，其后没有漏过。对于漏水原因是否因露台防水失效所致，陈春梅表示不申请评估鉴定。

一审法院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

根据宣某提供的房产证和购房合同确定，宣某不是702房屋外面露台的所有权人，宣某对该露台没有法定的维护、清扫义务。因此，法院对陈春梅要求宣某赔偿损失并修复702房屋露台防水的请求，不予支持。

观远物业公司系该小区的物业管理公司，因此，观远物业公司对小区建筑物的公共部分，有管理、维护的义务。城管部门拆除北京市西城区新街口外大街34号院4号楼顶层违建，已经通知了物业公司。物业公司作为小区物业的管理人，应当熟知自己管理中的物业情况，如：702房屋露台台面的公共管线，该露台仅有一个直径约6厘米下水地漏、露台上层的天台向下设计有两个直径约11厘米的下水管等特殊现状，应当能够预见如杂物堵住直径约6厘米下水地漏后，大雨时有可能造成露台积水而发生泄露的风险。由于观远物业公司没有及时处理露台杂物，大雨导致露台积水过深而漏水，并造成了陈春梅的房屋部分位置过水受损，对此观远物业公司在物业管理过程中存有过失。故对陈春梅有证据证明的合理损失，观远物业公司应当予以赔偿。

就像维护供热管线一样，有些物业维护需要进入业主专有面积位置进行查看和维护，业主有义务积极予以配合。因此，观远物业公司以“我们无法进行专有部分管理……，因为露台是宣某的专有部分，因此我们从来不负责检修”的抗辩理由，法院不予采纳。

由于厨房系高温高湿场所，因此厨房内所用材料一般防水。陈春梅厨房虽然漏水，但是陈春梅未提供证据证明厨房的过水设备已经失去使用价值。现陈春梅厨房已经修复，无法确定损失数额，故对陈春梅要求宣某、观远物业公司赔偿厨房损失的诉讼请求，因证据不足，法院不予支持。对于陈春梅北卧室的墙面水印及北卧室窗户部位的修复，因受损面积不大，故法院酌情确定观远物业公司赔偿陈春梅修复费用800元，对陈春梅的过高请求，不予支持。

关于陈春梅所述的修复702房屋露台防水层一节，由于本次漏水时，露台积水过厚，属于特殊情形，而平时并未发现漏水。对于该露台是否因防水失效所致漏水，陈春梅未提供确凿证据证明。故对陈春梅要求宣某、观远物业公司对702房屋露台重新做防水的诉讼请求，法院不予支持。

需要说明提醒的是，观远物业公司应当根据自己职责范围，合理管理小区建筑物顶层的防水问题。

据此，一审法院判决：一、自判决生效之日起十日内，北京观远物业管理有限公司赔偿陈春梅因漏水造成的北京市西城区新街口外大街34号院4号楼6层1门602房屋北卧室窗户、墙面部位的损失八百元。二、驳回陈春梅的其他诉讼请求。如果北京观远物业管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，观远物业公司提交北京观远房地产开发有限公司出具的证明一份，证明案涉露台已由房屋开发商赠送给宣某，属于宣某的专有部分，应由宣某承担相应责任。对此，宣某不予认可，否认开发商曾赠送露台。陈春梅表示其不是顶层房屋购买人，不清楚具体情况。宣某、观远物业公司未提交新证据。本院二审查明的其他事实与一审一致。

本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

根据宣某提供的房产证和购房合同确定，宣某不是702房屋外面露台的所有权人，宣某对该露台没有法定的维护、清扫义务。对此，观远物业公司虽不认可，但其提交的证据不足以推翻在案证据已证明的事实，故对观远物业公司认为案涉露台属于宣某专有，应由宣某承担相应责任的上诉意见，本院不予采纳。另，现实中，存在有些物业维护需要进入业主专有面积位置进行查看和维护的情况，相关业主有义务积极予以配合。

根据本案已查明的事实，案涉漏水事件因杂物堵塞露台下水地漏，造成露台在大雨后积水过深所致。作为案涉小区的物业管理公司，观远物业公司对小区建筑物的公共部分，有管理、维护的义务。物业公司应当熟知自己管理中的物业情况，如702房屋露台台面的公共管线的情况，该露台仅有一个直径约6厘米下水地漏、露台上层的天台向下设计有两个直径约11厘米的下水管等特殊现状，应当能够预见如杂物堵住直径约6厘米下水地漏后，大雨时有可能造成露台积水而发生泄露的风险。但本案中，观远物业公司没有及时处理露台杂物。观远物业公司在物业管理过程中存有过失。故对陈春梅有证据证明的合理损失，一审法院判令观远物业公司予以赔偿，是合理的。

综上所述，观远物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由北京观远物业管理有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　王　云

二〇二一年一月二十二日

法官助理　　孙国栋

书 记 员　　史其申