北京爱家国际收藏品交流市场有限公司等与北京照明器材公司二食企业管理中心房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：爱家投资控股集团有限公司，住所地北京市朝阳区亮马桥**。

法定代表人：臧淑平，董事长。

委托诉讼代理人：周一麟，北京海润天睿律师事务所律师。

委托诉讼代理人：葛锦标，北京市天银律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：北京爱家国际收藏品交流市场有限公司，住，住所地北京市海淀区北三环西路**/div>

法定代表人：王少勇，执行董事。

委托诉讼代理人：周一麟，北京海润天睿律师事务所律师。

委托诉讼代理人：葛锦标，北京市天银律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京照明器材公司二食企业管理中心，住所，住所地北京市海淀区北三环西路**办公楼**div>

负责人：王辛然，经理。

委托诉讼代理人：游志雄，北京市逸峰律师事务所律师。

上诉人爱家投资控股集团有限公司（以下简称爱家集团公司）、北京爱家国际收藏品交流市场有限公司（以下简称爱家收藏品市场）因与被上诉人北京照明器材公司二食企业管理中心（以下简称二食中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初25185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人爱家集团公司、爱家收藏品市场的委托诉讼代理人周一麟，被上诉人二食中心的委托诉讼代理人游志雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

爱家集团公司、爱家收藏品市场上诉请求：撤销一审判决，改判驳回二食中心的诉讼请求或改判爱家集团公司、爱家收藏品市场向二食中心支付使用费1690015.92元。事实和理由：第一，2020年1月18日至5月14日期间，爱家集团公司、爱家收藏品市场不仅不欠付二食中心租金，反而超付了2316110.61元，一审判决主文第一项明显错误。第二，根据北京市人民政府办公厅京政办发［2020］7号、京政办发［2020］15号文及北京市人民政府国有资产监督管理委员会相应通知，二食中心作为北京市属国有企业，应当免收爱家集团公司、爱家收藏品市场2月、3月、4月份租金。第三，本案涉及众多次承租人，租赁合同解除案判决生效后，因涉及众多商户，相关部门做了大量协调和维稳工作，并多次强调必须维持现状、由法院通过强制执行措施依法解决。一审判决认定爱家集团公司、爱家收藏品市场拒绝腾退，与事实不符。关于2020年5月15日至9月1日期间资产使用费的确定，因新冠疫情仍在持续，6月份还有反弹，期间的经营性活动仍遭受巨大影响。生效判决所指定的1个月合理腾退期间，不应当计算资产使用费。生效判决所指定的腾退期间内，爱家集团公司、爱家收藏品市场已将二层北侧部分的商户腾退并将该区域封闭，该部分面积不应当计算资产使用费。二食中心未依照北京高院规定追加次承租人为共同被告或第三人；判决生效后，也未与爱家集团公司、爱家收藏品市场共同另行处理次承租人的腾退事宜；次承租人的群体性因素导致腾退工作延滞，一审判决按照原合同约定的租赁面积以及参照约定租金标准计算该期间的资产使用费，明显不合理。

二食中心辩称，同意一审法院判决，不同意爱家集团公司、爱家收藏品市场的上诉请求。爱家集团公司、爱家收藏品市场没有因为疫情而少收租金，未受疫情影响。原租赁合同约定的租金标准明确，补充协议中约定的减免费用条件是按时足额付款，本案中减免条件不成就，本应按照租赁合同的标准付款，一审法院按照补充协议的标准处理，事实上已经减免了100多万元租金。

二食中心向一审法院起诉请求：1.判令爱家集团公司按《北京照明器材公司二食企业中心房屋（延续）租赁合同》第六条的标准，给付自2020年1月18日起至2020年5月14日止的租金（资产使用费）4126229.29元；2.判令爱家集团公司、爱家收藏品市场连带给付2020年5月15日至2020年9月1日的占有、使用前述房屋、场地期间的资产使用费7270556.01元。

一审法院认定事实：北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）作出的（2019）京0108民初8438号民事判决书认定：位于北京市海淀区北三环西路**共计17134.3平方米的房屋所有权人为北京市第二食品公司。2003年3月18日，北京市第二食品公司（甲方、出租方）与北京爱家投资管理有限公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于北京市海淀区北三环西路31号院内的自有房屋共计建筑面积约12700平方米出租给乙方，乙方承租该处房屋用作改建家居、建材、汽车、饰品、收藏品、娱乐、餐饮等综合性商业设施；租赁期限为10年，自2003年6月18日至2013年6月17日；年租金为人民币780万元，从第四个租赁年度起，租金在上年基础上每年递增5％。在双方的权利义务中，乙方部分包括：负责出资对承租房屋进行装修、改造、扩建，并负责承担装修、改造、扩建申请报批的一切手续和费用，并需报经规划部门及甲方书面同意方可实施。对在装修中出现的一切问题负责，不得进行违章建设，否则对因此造成的一切经济和法律后果承担全部责任；对租赁的房屋设施，乙方负责修缮。在合同终止或由于乙方原因提前解除租赁关系时，乙方购置的动产部分自行带走，其余乙方装修、改造、扩建的部分需原样留存，全部无偿归甲方所有。在违约责任的约定中包括：乙方未按时足额向甲方支付租金及其他费用，属于乙方违约，每逾期一天，加付年租金总额万分之五的违约金；逾期超过30天，则视为乙方单方解除租赁关系，甲方有权采取任何措施，立即收回被租用的房屋（含扩建的），乙方连同全部招商户须立即无条件退出，由此造成的损失由乙方自负，并追偿由此给甲方造成的损失。上述合同履行期间，2004年8月11日，北京市第二食品公司与北京爱家投资管理有限公司签订《补充协议》，约定甲方同意减免乙方五个半月的租金，双方并同意将合同约定的租赁期限延长一年，至2014年7月17日。2002年11月28日，北京一轻控股有限责任公司作出《关于北京市第二食品公司并入北京照明器材公司的批复》，同意北京市第二食品公司撤销法人地位全建制并入北京照明器材公司，北京照明器材公司接收北京市第二食品公司全部资产和在职、离退休人员。2004年10月21日，北京照明器材公司设立二食中心。2005年6月28日，北京市第二食品公司注销。2005年11月9日，北京市海淀区建设委员会出具证明：“北京市第二食品公司坐落在海淀区北三环西路31号，由于北京市第二食品公司合并到北京照明器材公司，故该房产归北京照明器材公司所有，房产证变更正在办理中”。2014年10月16日，二食中心（出租方、甲方）与爱家集团公司签订《房屋租赁（延续）合同》，双方确认原北京市第二食品公司与北京爱家投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》将于2014年7月17日到期，现爱家集团公司申请延续租赁8年，双方达成如下协议：房屋坐落于北京市海淀区北三环西路31号，建筑面积12700平方米，甲方对房屋享有所有权；该房屋用途为开办爱家收藏品市场；房屋租赁合同租期延续至2022年7月17日，本合同执行日期为2014年7月18日；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；乙方添置的新物可由其自行收回，对租赁房屋乙方进行的装饰、装修、改造及自建部分，乙方放弃收回，无偿归甲方所有；租金标准为每日每平方米4.75元，年租金2200万元，从第二个租赁年度起，租金在上年基础上每年递增2％；乙方以一个月为一个支付期向甲方支付租金，并于每个支付期开始前30日之前，向甲方支付本支付期的租金，并依此类推；本合同签订之日，乙方向甲方支付租赁押金50万元；甲方允许乙方依据法律、法规的规定及双方有效文件的约定对租赁房屋进行装修、装饰及添置新物。乙方在装修、装饰、改造、扩建及添置固定设施之前应向甲方提交设计方案，对乙方提交的上述设计方案，甲方应自收到之日起15个工作日作出同意与否的书面答复。乙方提交的装饰、装修、改造、扩建设计方案经甲方书面同意后并由乙方报请政府主管部门批准后方可实施；对于合同的解除，双方约定中包括：乙方不支付或者不按约定支付租金及各项费用达15日的；乙方未按时足额向甲方支付租金及其他费用，属于乙方违约，每逾期一天，加付欠租金总额万分之五的违约金；逾期超过30天，则视为乙方单方解除租赁关系，甲方有权采取任何措施，立即收回被租用的房屋（含扩建的），乙方连同全部招商户须立即无条件退出，由此造成的损失由乙方自负，并追偿由此给甲方造成的损失。双方约定：本合同生效后，2003年3月18日、2004年8月11日与北京爱家投资管理有限公司（现爱家集团公司）签订的房屋租赁合同及补充协议仍然有效，如果上述合同、补充协议的条款与本合同及日后签订附件条款有相悖之处以本合同为准。2017年5月27日，二食中心（甲方）与爱家集团公司（乙方）签订《补充协议》，确认乙方目前欠缴2016年6月18日至2017年5月17日房屋租金共计20794400元，补交标准按照所欠租金总额平均分为24个月补交，即每月补交866433.33元；在乙方按照本补充协议约定按期支付到期房租的前提下，2017年5月17日起，房屋租金每年将按照原租赁合同的递增后年租金总额减免2.5个月；本协议签订之日起，如乙方未按照原合同约定条款执行或未按本补充协议条款按时足额缴纳房屋租金及欠款，此补充协议无效；乙方须严格执行本协议各项条款，并遵守原《房屋租赁（延续）合同》中的各项条款，如有任何违约情况发生，甲方有权决定立即解除合同并针对乙方的违约行为进行起诉。2017年9月15日，爱家收藏品市场出具授权委托书，委托刘长明作为其代理人与二食中心处理门店日常事务。2018年3月8日，二食中心向爱家集团公司发出《催款通知书》，称按照合同及补充协议的约定，爱家集团公司尚欠2018年2月份房租1540225.5元。上述《催款通知书》由刘长明签收。2018年3月27日和6月28日，二食中心分别向爱家集团公司发出《催款通知》，称爱家集团公司已拖欠房屋租金及费用，如爱家集团公司不能在2018年4月1日和7月1日前足额补齐相关款项，二食中心将停止一切服务。上述通知均由刘长明签收。2018年11月26日，二食中心向爱家集团公司发出《解除租赁合同、催缴欠费、限期腾退通知书》，称鉴于爱家集团公司逾期超过30天仍未结清应结租金及水电费用，自即日起解除双方签订的租赁合同、租赁（延续）合同、补充协议；终结双方之间存在的租赁合同关系，并要求爱家集团公司3日内结清全部欠缴费用，并在5日内自行拆除违法建设，将租赁标的物恢复原状并腾空交还。上述通知书二食中心以邮寄方式发出，但未能妥投。本案审理中，爱家集团公司向二食中心补交了所欠租金及各项费用，二食中心予以认可。二食中心主张要求爱家集团公司支付逾期付款违约金，在本案审理中未提交爱家集团公司实际付清款项的具体日期。爱家收藏品市场确认其负责以其名义对外出租租赁房屋，目前市场内有数百户商户经营。。位于北京市海淀区北三环西路**院内的租赁房屋范围内有部分违章建筑在本案诉讼过程中被拆除。北京照明器材公司向法院出具情况说明：位：位于北京市海淀区北三环西路**的房屋所有权地使用权登记在北京市第二食品公司名下。2005年6月28日，北京市第二食品公司注销；该公司全部资产并入北京照明器材公司。北京照明器材公司设立不具法人资格的北京照明器材公司二食企业管理中心（以下简称二食中心），由该中心经营、管理前述房屋、土地。二食中心有权对外签订租赁合同，有权以其名义提起解除租赁合同、腾退租赁标的物、追缴租金及违约金等民事诉讼；对与前述房屋、土地等资产相关的纠纷，我公司完全认可二食中心的行为，不再另行提出权利主张。经爱家集团公司申请，法院委托北京京评价格评估有限公司对位于北京市海淀区北三环西路31号院内由爱家集团公司新建的房屋及其他设施的现值和所有承租房屋的装饰、装修残值进行鉴定，结论为：新建房屋及其他设施的现值为44902711.59元，所有承租房屋的装饰装修残值为12848293.83元。法院认为，2003年3月18日、2004年8月11日北京市第二食品公司与北京爱家投资管理有限公司签订的《租赁合同》及《补充协议》及2014年10月16日、2017年5月17日二食中心与爱家集团公司签订的《房屋租赁（延续）合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同及补充协议均合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自权利义务。在合同履行期间内，爱家集团公司没有按时、足额给付房屋租金及相关费用，已构成违约。二食中心按照合同约定主张解除双方所签订的上述合同及补充协议，应予支持。爱家集团公司虽认可其存在拖欠租金的事实，但以其已在本案审理中补齐拖欠租金为由，认为其不构成违约，没有法律依据。二食中心向爱家集团公司邮寄《解除租赁合同、催缴欠费、限期腾退通知书》，但并未到达爱家集团公司，爱家集团公司反诉主张的二食中心发出的解除通知书无效，符合法律规定。但其主张合同继续履行，没有事实及法律依据，故对其要求继续履行合同的反诉请求，法院不予支持。该判决判令：一、解除北京照明器材公司二食企业管理中心与爱家投资控股集团有限公司于二○○三年三月十八日签订的《租赁合同》、于二○○四年八月十一日签订的《补充协议》、于二○一四年十月十六日签订的《房屋租赁（延续）合同》及于二○一七年五月二十七日签订的《补充协议》；二、爱家投资控股集团有限公司及北京爱家国际收藏品交流市场有限公司于本判决生效后三十日内将其占有、使用的位于北京市海淀区西三环北路31号院内的租赁房屋及场地腾空，交还给北京照明器材公司二食企业管理中心。

上述判决作出后，爱家集团公司不服向北京市第一中级人民法院提出上诉，北京市第一中级人民法院经审理于2020年5月13日作出（2020）京01民终3530号民事判决书，驳回了上诉，维持原判。本案庭审中，二食中心与爱家集团公司、爱家收藏品市场均确认于2020年5月14日收到上述判决书。

另外，双方签订的《房屋租赁（延续）合同》还约定：如乙方发生本合同约定的抵扣或违约责任等赔偿款项等情况，甲方有权从租赁押金中进行抵扣，对抵扣后的剩余租赁押金，甲方应在租赁期满或合同解除之日起30日内，一次性向乙方退还所剩余的租赁押金；乙方同意向甲方支付200万元，作为“爱家收藏品市场”解危排险改造工程的保证金（上述返还的保证金不计利息）。

在本案审理过程中，二食中心与爱家集团公司、爱家收藏品市场确认：对于2020年1月17日之前的租金支付双方不存在争议；2019年12月31日及2020年1月14日，爱家集团公司分别向二食中心支付1602450.61元。爱家集团公司、爱家收藏品市场于2020年9月1日腾退了涉案房屋及场地。

二食中心主张，合同约定了租赁押金50万元，解危排险改造保证金200万元；同时，其与爱家集团公司还口头约定了安全责任保证金50万元。爱家集团公司仅支付了租赁押金50万元，其余保证金均未支付。爱家集团公司于2019年12月31日及2020年1月14日支付的两笔款项应视为其补交保证金250万元，余款作为租金预付款。爱家集团公司主张，合同约定了租赁押金50万元，解危排险改造保证金200万元；其公司与二食中心未口头约定安全责任保证金50万元。其公司实际支付了租赁押金50万元，其公司同意将该款抵扣应支付给二食中心的款项。其公司未实际支付解危排险改造保证金。其公司于2019年12月31日及2020年1月14日支付的两笔款项是2020年1月18日至2020年3月17日期间的租金。

爱家集团公司主张，按照双方于2017年5月27日签订的《补充协议》所约定的租金金额是双方议定的，二食中心应在此基础上按约定再减免2.5个月租金。同时，根据新冠疫情期间的相关政策应免除2020年上半年3个月的租金。二食中心主张，《补充协议》约定的租金就是免除2.5个月后的金额，不应再减免2.5个月；而且，爱家集团公司未按照《补充协议》约定的期限支付租金，最终致使租赁合同解除，其公司不同意再减免2.5个月的租金。另外，爱家集团公司不具备新冠疫情相关政策规定的减免租金的条件，不再予以减免。

一审法院认为，关于爱家集团公司于2019年12月31日及2020年1月14日支付的两笔款项的性质问题。该两笔款项的金额与2017年5月27日签订的《补充协议》中所约定的月租金数额相符。二食中心主张与爱家集团公司口头约定了安全责任保证金50万元，但针对该主张，二食中心未提供相应的证据证明，爱家集团公司亦予以否认，故法院对于二食中心的主张，不予采信。双方签订的《房屋租赁（延续）合同》虽约定了解危排险改造工程保证金，但作为保证金的约定属于实践性约定，爱家集团公司并未依约定支付该保证金，在爱家集团公司未明示支付的款项为上述保证金的情况下，二食中心直接从爱家集团公司支付的款项中扣减作为上述保证金，缺乏相应的法律依据，故法院对于二食中心的该主张，不予采信。据此，法院采信爱家集团公司的主张，即其公司支付的两笔款项的性质是租金。

关于租金问题。本案所涉租赁合同因爱家集团公司拖欠租金，致使法院判令解除，涉案判决于2020年5月14日生效。现爱家集团公司未足额支付2020年1月18日至5月14日期间的租金，故法院对于二食中心要求爱家集团公司支付拖欠租金的诉讼请求，予以支持。至于爱家集团公司提出按照《补充协议》约定减免2.5个月租金一节。经法院核算，《补充协议》中约定的租金数额即为减免2.5个月的租金数额，爱家集团公司要求在《补充协议》约定的租金数额基础上再减免2.5个月的主张，缺乏相应的依据，法院不予支持。另外，爱家集团公司并未按照《补充协议》约定的期限足额支付租金，依据该协议，爱家集团公司不应再享有减免2.5个月租金的权利。关于爱家集团公司因新冠疫情减免租金一节。因本案所涉房屋系经营性用房，新冠疫情期间会对爱家集团公司的经营及出租产生影响，依据相关政策，理应酌情减少租金的数额。结合本案案件情况，考虑到爱家集团公司具体使用房屋的状况，法院酌情判定以双方在《补充协议》中约定的租金金额进行核算。鉴于爱家集团公司同意将其支付的押金抵扣租金，法院对此不持异议。

关于资产使用费问题。法院生效判决已经判令爱家集团公司、爱家收藏品市场限期腾退涉案房屋，但在限期内爱家集团公司、爱家收藏品市场仍未腾退涉案房屋，理应支付相应的资产占用费。至于资产占用费的标准，因系爱家集团公司、爱家收藏品市场拒不履行腾退义务，故应参照《房屋租赁（延续）合同》中约定的租金标准。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，判决：一、爱家投资控股集团有限公司支付北京照明器材公司二食企业管理中心2020年1月18日至2020年5月14日期间拖欠租金2994743.76元，抵扣押金500000元，余款2494743.76元，于本判决生效后10日内付清。二、爱家投资控股集团有限公司、北京爱家国际收藏品交流市场有限公司于本判决生效后10日内支付北京照明器材公司二食企业管理中心2020年5月15日至2020年9月1日期间资产使用费7270556.01元。三、驳回北京照明器材公司二食企业管理中心的其他诉讼请求。如果爱家投资控股集团有限公司、北京爱家国际收藏品交流市场有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，经生效民事判决确认，爱家集团公司在合同履行期间内未按时、足额给付房屋租金及相关费用，构成违约，经海淀法院判决解除爱家集团公司与二食中心之间的租赁合同，并判令爱家集团公司、爱家收藏品市场于判决生效后三十日内腾退交还租赁房屋，该判决于2020年5月14日生效。因爱家集团公司未足额支付2020年1月18日至5月14日期间的租金，其应当支付。因在判决确定的期限内爱家集团公司、爱家收藏品市场未按时腾退涉案房屋，其应当支付相应的资产占用费。

关于爱家集团公司上诉要求减免2020年2月、3月、4月的租金，因爱家集团公司拖欠租金的违约行为出现在疫情发生之前，其欠付租金并非受疫情影响所致，且在此期间二食中心起诉要求解除租赁合同的案件已在审理中，故本案不符合政策规定的因受疫情影响而减免租金的情形，本院对爱家集团公司要求减免租金的上诉主张不予支持。

关于爱家集团公司、爱家收藏品市场上诉对2020年5月15日至9月1日期间的资产使用费提出的异议，因生效判决已经判令解除租赁合同，爱家集团公司、爱家收藏品市场应当交纳合同解除后、返还房屋前的相应资产使用费，该资产使用费不符合政策规定的受疫情影响而减免租金的情形，本院对该上诉主张不予支持。关于爱家集团公司、爱家收藏品市场上诉提出的一个月的合理腾退期间不应支付资产使用费的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。关于爱家集团公司、爱家收藏品市场上诉提出的其在腾退期内已腾退部分商户并封闭相应区域，相应面积不应计算资产使用费的主张，因其并未提交就上述腾退区域与二食中心进行交接的证据，本院对该上诉主张亦不予支持。

综上所述，爱家集团公司、爱家收藏品市场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费83392元，由爱家投资控股集团有限公司、北京爱家国际收藏品交流市场有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　刘秋燕

二〇二一年二月十八日

法官助理　王　梦

书 记 员　马子萌