王某某等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

（2021）京01民终618号

上诉人（原审原告）：杨慧，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：刘雪峰，北京市现代律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张成，北京市现代律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，澳大利亚国籍。

委托诉讼代理人：丁建国，北京市鼎基律师事务所律师。

原审被告：赵锡惠，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市昌平区。

委托诉讼代理人：丁建国，北京市鼎基律师事务所律师。

第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园****楼**301。

法定代表人：缪寿建，总经理。

委托诉讼代理人：吴杰，女，北京麦田房产经纪有限公司职员。

上诉人杨慧、上诉人王某某与原审被告赵锡惠、第三人北京麦田房产经纪有限公司(以下简称麦田公司)房屋买卖合同纠纷一案，上诉人杨慧、上诉人王某某均不服中华人民共和国北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初6025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

杨慧上诉请求：1.判令王某某、赵锡惠共同返还购房款1200万元；2.判令王某某、赵锡惠支付相应的利息，以1200万元为本金，自2017年6月16日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利息计算，自2019年8月20日至实际付清之日止按照LPR的标准计算。事实和理由：1.一审判决认定事实、适用法律错误。杨慧购买的房产是王某某、赵锡惠的夫妻共同财产，是房屋的全部产权，支付的房款也全部转入赵锡惠的账户，因此1200万元房款作为王某某、赵锡惠的夫妻共同债务应当由二人共同偿还；2.一审判决计算利息错误。首先，生效判决确认房屋买卖合同于2017年6月15日解除，合同解除后的法律后果就是返还依据合同取得的财产，王某某、赵锡惠应当从合同解除时即2017年6月15日承担利息。其次，一审判决按照中国人民银行活期存款利息的标准计算利息既不公平，也违反法律规定，应当按照中国人民银行同期同类贷款利率或LPR计算利息。

王某某辩称，我同意向杨慧返还1200万元，不同意向杨慧支付利息。不同意赵锡惠承担责任，赵锡惠在房屋买卖合同关系中系王某某的代理人，非合同主体。

赵锡惠与王某某意见一致。

麦田公司意见如下：我公司不发表意见，同意一审法院判决。

王某某上诉请求：撤销原判第二项。事实和理由：1.在昌平区人民法院（2017）京0114民初7417号案件中，法官告知杨慧可以在该案中主张返还房款1200万元，杨慧拒不主张，杨慧怠于行使权利，由此产生的不利后果应由其自行承担。一审判决判令我方承担利息损失属于苛责我方承担杨慧应当承担的不利后果，违背了公平原则。2.根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的约定，杨慧应当承担房款20%的违约金，即449万元，而法院考虑到杨慧支付了1200万元房款的情形，将杨慧承担的违约金的数额调整为10万元，杨慧已获利439万元，本案中再行保护杨慧的利息损失，显然违背了公平原则。

杨慧辩称，不同意王某某的上诉请求。合同被解除之后，按照法律规定，依据合同取得的财产应当返还，不需要主动去要，杨慧没有怠于行使权利。王某某一直非法占有巨额款项，给我方带来巨大的经济损失。

赵锡惠与王某某意见一致。

麦田公司意见如下：我公司不发表意见，同意一审法院判决。

杨慧向一审法院起诉请求：1.判令王某某、赵锡惠返还购房款1200万元；2.判令王某某、赵锡惠支付相应的利息，以1200万元为本金，自2017年6月16日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利息计算，自2019年8月20日至实际付清之日止按照LPR的标准计算；3.诉讼费包含案件受理费、保全费5000元、保险费24000元，送达翻译费473元，威尔士州法院的司法送达费200元人民币及73澳元由王某某、赵锡惠负担。

一审法院认定事实：2016年7月26日，杨慧（买受人）、王某某（出卖人）经麦田公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要约定：杨慧购买王某某名下昌平区0101号（以下简称涉案房屋），房屋成交价格为2245万元。次日，杨慧向王某某支付购房定金200万元。另，双方于2016年9月30日签订《补充协议》，就购房款交接事宜最终变更为：1.买受人应于2016年9月30日当日以自行交接方式支付出卖人购房款600万元，用于涉案房屋解押房本。2.经双方协商一致约定，于2016年10月20日之前以自行交接方式支付出卖人剩余购房款400万元，经买卖双方协商一致由麦田公司作为第三方收押房本。3.2017年3月1日之前买受人以第三方资金监管方式支付出卖人剩余购房款500万元整，于2017年3月5日进行物业交接且将房屋交付于买受人装修使用。4.买卖双方协商一致于2017年3月31日前完成过户。5.其中，买受人应于过户前2日（日期或条件）以银行资金监管方式支付出卖人剩余尾款540万元。6.买卖双方就此变更互不追究责任。7.居间方已提示买卖双方有权选择资金监管，若买卖双方自行交接交易款项，则可能造成买受人钱款损失，可能造成出卖人无法取得全部购房款，买卖双方均已知晓。

2016年9月30日，杨慧向王某某支付购房款600万元。2016年10月11日，王某某解除涉案房屋上设有的抵押登记。2016年10月20日，杨慧向王某某支付购房款400万元。

2017年2月初，麦田公司告知杨慧、王某某，因政策变动原因，后续房款的交付应通过建委监管的方式进行。2017年2月21日，涉案房屋申请第一次房屋核验，该申请于2017年2月24日注销；2017年2月24日，涉案房屋第二次申请房屋核验，并于2017年3月2日通过房屋核验，该核验于2017年4月14日注销。2017年4月6日，王某某、赵锡惠向杨慧发出《解除合同通知书》，通知解除双方的买卖合同关系，并追究相应的违约责任。2017年4月8日，杨慧收到上述解除通知书。2017年4月12日，杨慧申请购房资格核验，2017年4月25日，杨慧的购房资格核验通过。

另查一，2017年4月17日，杨慧向本院提起诉讼，请求判令王某某、赵锡惠继续履行合同，并协助办理涉案房屋交付、所有权转移登记等。2017年6月5日，王某某向本院提交民事反诉状，请求解除涉案房屋买卖合同，判令杨慧承担逾期履约违约金404,100元及合同解除违约金449万元。杨慧于2017年6月15日签收该反诉状。本院审理后于2018年8月1日出具（2017）京0114民初7417号民事判决书，确认涉案房屋买卖合同及补充协议于2017年6月15日解除，并驳回了双方其他诉讼请求。后双方不服，上诉至北京市第一中级人民法院，二审法院经审理主要做以下法律认定：1.双方约定应于2017年3月31日前完成过户，则杨慧至迟应该在此日期之前完成购房资格核验，以保证双方可以办理网签并生成自有交易资金监管账户，否则必然导致无法按照该合同约定的时间完成过户。但杨慧直至2017年4月12日才申请购房资格核验，直至2017年4月25日购房资格核验通过，其怠于履行申请购房资格核验的义务导致最终双方无法按照约定于2017年3月31日完成过户。根据双方《北京市存量房屋买卖合同》的约定，自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除合同。2.2017年4月6日王某某、赵锡惠虽向杨慧发出《解除合同通知书》，但此时因尚不具备合同解除条件。王某某、赵锡惠在本案审理过程中提出反诉，杨慧于2017年6月15日收到要求解除双方买卖合同的反诉状，王某某、赵锡惠虽在一审法院诉讼过程中调整其反诉请求为要求确认2017年4月6日解除合同，但解除日期的调整不改变王某某、赵锡惠要求解除合同的意思表示，一审法院最终判决认定以杨慧收到要求解除合同的反诉状的日期作为合同的解除日期，所作处理并无不当。3.一审法院审理过程中，经法院释明，杨慧坚持对于已交付款项的返还问题另行主张，杨慧应当对其诉讼中的选择自行承担相应风险，一审法院对此部分未予处理，所作处理并无不当。4.杨慧应当对其违约行为承担违约责任，一审法院未予支持王某某关于违约金的主张，所作处理不当。考虑到杨慧已经实际支付过半房款，且该笔房款一直由王某某实际控制至今，房屋亦实际由王某某控制使用，结合杨慧对其违约行为的主观恶意较小，王某某实际损失等合同的具体履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等情况，最终酌定杨慧支付王某某违约金10万元。后二审法院于2018年12月21日出具（2018）京01民终8711号民事判决书，最终确定：王某某与杨慧于2016年7月26日签订的涉案房屋买卖合同及其补充协议于2017年6月15日解除；杨慧向王某某支付违约金10万元。

另查二，王某某与赵锡惠系夫妻关系，涉案房屋为夫妻共同财产，签订合同时，赵锡惠为王某某的代理人，赵锡惠在前诉案件审理时表示对王某某出售涉案房屋的事实知晓并予以认可。2017年4月20日，王某某将涉案房屋过户到赵锡惠名下。

又查，杨慧于2018年12月21日向本院申请诉前财产保全，请求冻结王某某、赵锡惠名下的存款1200万元或查封、扣押其他等值财产，并以财产保全责任保险提供担保。本院审查后于2018年12月28日出具（2018）京0114财保670号民事裁定书，对上述申请予以准许。为此，杨慧支付保险服务费24000元。

再查，本案审理期间，因王某某、赵锡惠均居住于国外，为向二人进行涉外送达程序，杨慧先后支出诉讼翻译费473元，涉外送达协助费73澳元及汇款手续、电讯费200元。

上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、（2017）京0114民初7417号民事判决书、（2018）京01民终8711号民事判决书、发票、境外汇款申请书、国际汇款借记通知书及各方当事人的当庭陈述等证据在案予以佐证。

一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的涉案房屋买卖合同及补充协议已经生效判决确认解除，现杨慧要求王某某返还已付1200万元购房款，王某某亦予认可，对此本院不持异议。本案系房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性原则，杨慧要求赵锡惠返还房款并承担其他赔偿责任的法律依据不足，本案中不予支持。就还款利息一节，王某某虽在2017年6月15日通过诉讼方式将解除合同的意思表示送达至杨慧并最终促使合同解除，但二审判决作出前，双方合同能否解除尚存在不确定性，此时要求王某某返还房款并计息明显不妥，本案利息起算时间应以2018年12月22日为准。同时，前诉案件审理中，二审法院已综合实际情况对杨慧的违约责任予以酌减，本案亦不宜对王某某的利息责任赋予过重标准，综合考虑合同履行情况、各方过错及合同解除后主动还款可行性等因素，本院酌情认定利息标准为中国人民银行同期活期存款基准利率。另就杨慧所主张的送达翻译费473元、司法协助送达费73澳元及汇款手续费200元，上述款项属于因王某某特殊居住情况导致的必要诉讼支出，对此本院予以支持。对于保单保函费用24000元，因该费用并非当事人进行诉讼保全的必要支出，在涉案合同未就此进行约定的情况下，对此费用本院不予支持。对于案件受理费、保全执行费的负担，本院将于文书之末予以分配。判决：一、王某某于本判决生效后三十日内返还杨慧购房款人民币12000000元；二、王某某于本判决生效后三十日内支付杨慧资金利息，以人民币12000000元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率自2018年12月22日起支付至实际返还之日止；三、王某某于本判决生效后三十日内支付杨慧翻译费人民币473元、司法协助送达费澳大利亚币73元及汇款手续费人民币200元；四、驳回杨慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人未提交新证据。

本院审理后对一审法院查明的事实予以确认。本院补充事实如下：涉案房屋建筑面积502.2平方米。

本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，因该合同取得的财产应当相互返还。本案中，双方签订的涉案房屋买卖合同及补充协议已经生效判决确认解除，因此王某某应当返还杨慧已支付的购房款1200万元，王某某同意返还，本院就此不再论述。对于杨慧要求赵锡惠共同承担责任的意见，本院认为,根据合同相对性原则,合同当事人一方只能向合同的另一方基于合同提出请求,不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求,赵锡惠非合同当事人,杨慧要求赵锡惠与王某某共同返还1200万元房款本院不予支持。关于利息问题，合同解除后王某某无继续占有杨慧房款的依据，其未主动、及时返还，应当承担相应利息，王某某不同意支付利息的请求本院不予支持。关于利息的起算时间及支付标准，本院认为本院于2018年12月21日作出终审判决，确认涉案房屋买卖合同及其补充协议于2017年6月15日解除，此时无论基于法律规定还是生活常识，王某某均应知晓其应返还已收取的杨慧的购房款，王某某未返还，故其应当承担2018年12月22日起至实际返还之日的利息。在法院判定涉案合同解除之前，双方合同是否继续履行并不定论，王某某没有返还杨慧购房款的义务，故本院对杨慧提出的利息起算时间不予采信。至于利息的标准，本案纠纷系杨慧的违约行为引发，杨慧自身存在过错，在前次诉讼中法院确定杨慧应当支付的违约金数额时作了大幅度的下调，本案中确定利息标准时本着公平原则也不应赋予王某某过重的责任，一审法院确定的利息标准适当，本院予以维持。

综上所述，对于杨慧、王某某的上诉请求本院不予支持，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费600元，由杨慧负担300元（已交纳），由王某某负担300元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　辛　荣

审 判 员　　范　磊

审 判 员　　王爱红

二〇二一年二月二日

法官助理　　王湘羽

书 记 员　　舒　妍