北京华鼎苑文化传媒有限责任公司等与武某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京华鼎苑文化传媒有限责任公司，住所地北京市朝阳区平房路北京电影学院影视文化产业创新园平房园区星影中心**楼****。

法定代表人：南波，经理。

委托诉讼代理人：罗倩雅，北京再虹律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡宝珣，北京再虹律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：武某某，男，xxxx年xx月xx日出生。

委托诉讼代理人：李密侠，辽宁湘辉律师事务所律师。

第三人：李俊峰，男，xxxx年xx月xx日出生。

上诉人北京华鼎苑文化传媒有限责任公司（以下简称华鼎苑公司）因与被上诉人武某某、第三人李俊峰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初7445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员王茂刚独任审理，于2021年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人华鼎苑公司的委托诉讼代理人罗倩雅、被上诉人武某某及其委托诉讼代理人李密侠到庭参加诉讼，第三人李俊峰经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

华鼎苑公司上诉请求：撤销一审法院判决第二项，依法改判驳回武某某在一审时关于退还押金的诉讼请求。事实和理由：1.武某某存在违约行为，拖延租金，武某某交租日期是2020年2月21日，华鼎苑公司在2020年2月25日、3月7日、3月21日均通过各种方式向武某某发送要求支付租金并告知违约后果的通知，但武某某仍未交付租金。2.华鼎苑公司认为武某某存在违约故意，在一审过程中武某某表示其具有支付租金的能力，双方确实存在协商过程，华鼎苑公司在2020年3月7日给出15天免租期的方案，因为华鼎苑公司出租给武某某的房屋是从李俊峰处租过来的，李俊峰没有给华鼎苑公司任何免租优惠，所以华鼎苑公司已经尽到了最大的努力给武某某租金优惠。3.华鼎苑公司一直表明最多只给到15天免租期，要求武某某除了免15天租金外，必须在2020年3月21日之前支付租金。因为华鼎苑公司租给武某某的房产是从李俊峰处租过来的，交租日期是2020年3月19日，武某某向华鼎苑公司交租的日期是2020年2月21日，两者之间相差一个月。如果武某某能够按时或按照华鼎苑公司提出的交租日期交付租金，华鼎苑公司就能够按时向李俊峰交租，也不至于导致合同解除。4.如果武某某没有和李俊峰签订合同，李俊峰也不会和武某某解除合同。因为华鼎苑公司交付李俊峰租房押金6万元，现6万元未返回来，武某某的违约行为给华鼎苑公司带来损失。

武某某辩称，同意一审法院判决，不同意华鼎苑公司的上诉。1.武某某在一审期间申请华鼎苑公司减免租金并给予一定的免租期，在协商过程中华鼎苑公司同意给予武某某15天的免租期，但在免租期未到期之前武某某了解到华鼎苑公司有多次收取租户租金、但没有交给房东的情况。2.华鼎苑公司与李俊峰于2020年3月25日解除合同。武某某了解此事实后华鼎苑公司也未将本案所涉及的房屋租金交给李俊峰。武某某属于行使不安抗辩权。武某某已经准备好支付房租，但经了解，华鼎苑公司与李俊峰解除租赁合同时间是2020年3月25日，2020年3月26日武某某与李俊峰签署新的租赁合同。武某某主观上没有恶意逃避租金。

第三人李俊峰提交书面意见称，一审法院认定事实清楚，对一审法院判决无异议。

武某某向一审法院起诉请求：1.确认武某某和华鼎苑公司之间的《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同二》）解除；2.判令华鼎苑公司双倍返还武某某房屋押金180000元；3.判令华鼎苑公司赔偿武某某租金损失116250元；4.判令华鼎苑公司赔偿武某某物业费损失51579元；5.判令华鼎苑公司返还武某某网费5500元；6.本案诉讼费由华鼎苑公司承担。

一审法院认定事实：南波系华鼎苑公司的法定代表人。2019年6月19日，南波代表华鼎苑公司（承租人、乙方）与李俊峰（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同一》），合同约定，甲方将位于北京市昌平区回龙观3号院1号楼102室房屋出租给乙方，建筑面积为100平方米；租赁用途为商业；租赁期限自2019年6月19日至2026年6月20日，共计7年；租金标准为每平米每天10.5元，年租金383250元……。

2019年9月6日，武某某（乙方）与华鼎苑公司（甲方）签订《租赁合同二》，约定甲方将北京市昌平区3号楼底商永和大王隔壁出租给乙方；租赁用途为勾魂凉皮品牌；租赁期限自2019年9月6日至2025年5月5日，免租期一个月，自2019年9月6日至2019年10月5日；租金标准为36万元/年，2年以后每年递增8%；支付方式为押三付三，第一次两个月付，以后季付，每次提前15天支付；有线电视、宽带网、水、电、物业费由乙方自行承担；合同第八条第（三）款约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同，1、未按约定时间交付该房达7日的；2、交付的房屋不符合合同约定致使乙方不能按本合同约定的租赁用途使用房屋的；3、不承担约定的保修、维修义务致使乙方不能按本合同约定的租赁用途使用该房屋的；4、交付的房屋危及乙方安全或健康的。合同第八条第（四）款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同、收回房屋，1、不支付或者不按照约定支付租金或其他费用达7日的；2、欠缴租金、物业管理费等各项费用累计达7日租金金额的；3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4、改变合同约定房屋使用用途和范围或违法、违规经营的。合同第十条第（一）款约定，甲方有本合同第八条（三）情形之一致使乙方单方解除本合同的，甲方应对由此造成的乙方损失进行赔偿并双倍返还乙方已支付的房屋租赁押金。合同第十条第(二)款约定，乙方有本合同第八条（四）情形之一致使甲方单方解除本合同的，乙方应对由此造成的甲方损失进行赔偿并不退还乙方已支付的房屋租赁费和押金。合同签订后，武某某向华鼎苑公司支付了押金90000元及截至2020年3月5日的租金。按照双方的约定，武某某应于2020年2月21日向华鼎苑公司支付2020年3月6日至2020年6月5日期间的租金。新冠肺炎疫情出现后，武某某的经营受到影响，故自2020年2月中旬起双方即开始协商减免租金的事宜，但直至2020年3月20日也未达成一致意见。协商过程中，武某某向华鼎苑公司支付了欠付的电费，但未向华鼎苑公司支付欠付的租金。

2020年3月23日，李俊峰对案涉房屋采取了停电、换锁措施。华鼎苑公司称，因武某某欠付房租，故华鼎苑公司要求李俊峰采取的停电、换锁措施。

本案审理过程中，华鼎苑公司与李俊峰均表示双方之间就案涉房屋的租赁合同关系于2020年3月25日解除。李俊峰与武某某均表示双方之间就案涉房屋的租赁合同关系于2020年3月26日成立。

2020年4月15日，武某某（承租人、乙方）与李俊峰（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同三》），约定甲方将案涉房屋出租给乙方；建筑面积为100平方米；租期为48个月，自2020年4月15日至2024年4月15日；租赁用途为经营勾魂凉皮；保证金为60000元；房租每平米每天10.5元，年租金383250元……。

关于主张的房租损失，是指武某某与华鼎苑公司签订的合同约定的租金标准低于武某某与李俊峰签订的合同约定的租金标准，两者之差即为房租损失。经查，李俊峰将案涉房屋出租给华鼎苑公司的租金标准与出租给武某某的租金标准一致，出现租金差的原因在于华鼎苑公司从李俊峰处承租的面积为100平方米，但华鼎苑公司仅将其中的一部分转租给了武某某，而武某某从李俊峰处承租的面积为100平方米。

关于武某某主张的物业费损失，武某某表示计算方法同房租损失。

关于武某某主张的网费，双方均认可华鼎苑公司应当退还武某某5000元。

一审法院认为，华鼎苑公司与武某某签订的《租赁合同二》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，各方应当按照约定履行各自义务。

华鼎苑公司与李俊峰之间就案涉房屋的租赁合同关系于2020年3月25日解除，客观上华鼎苑公司与武某某已经无法继续履行合同，且李俊峰与武某某之间就案涉房屋的租赁合同关系于2020年3月26日成立，故在华鼎苑公司与武某某未就租赁合同的解除时间达成一致的情况下，法院确定华鼎苑公司与武某某之间的合同于2020年3月25日解除。

武某某承租房屋的目的是经营餐饮，新冠肺炎疫情的出现，导致餐饮行业在一定时期内经营困难，对武某某营业收入势必造成明显的负面影响，在此情况下，武某某与华鼎苑公司协商减免租金，未能按照约定的时间支付租金，故武某某在主观上并无拖欠租金的故意，在合同已经解除的前提下，华鼎苑公司应当将押金返还给武某某，但武某某要求华鼎苑公司双倍返还的请求，缺乏依据，法院不予支持。

关于武某某主张的房租损失、物业费损失，因李俊峰将案涉房屋出租给华鼎苑公司的租金标准与出租给武某某的租金标准一致，故武某某的请求不能成立，法院不予支持。

关于武某某主张的网费，双方均认可华鼎苑公司应当退还武某某5000元，对此法院不持异议，法院对于武某某请求中的合理部分予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认武某某与北京华鼎苑文化传媒有限责任公司于2019年9月6日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月25日解除；二、北京华鼎苑文化传媒有限责任公司于本判决生效后七日内返还武某某押金90000元；三、北京华鼎苑文化传媒有限责任公司于本判决生效后七日内返还武某某网费5000元；四、驳回武某某的其他诉讼请求。如北京华鼎苑文化传媒有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，华鼎苑公司在2020年3月7日同意给武某某15天免租期。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。华鼎苑公司与武某某签订的《租赁合同二》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方当事人基于合同享有的合法权益受法律保护。

合同解除后，尚未履行的，终止履行。华鼎苑公司与李俊峰同意《租赁合同一》于2020年3月25日解除。《租赁合同一》解除后，尚未履行的部分，终止履行。华鼎苑公司与武某某签订的《租赁合同二》因《租赁合同一》解除而不具备继续履行的前提条件，无法继续履行。武某某起诉请求解除《租赁合同二》，一审法院判决确认《租赁合同二》于2020年3月25日解除正确，本院予以确认。

武某某支付租金至2020年3月5日。因受到疫情影响，武某某与华鼎苑公司协商减免租金，华鼎苑公司在2020年3月7日同意给武某某15天免租期。武某某租赁房屋从事餐饮行业，迟延交付租金系受到疫情影响，不构成违约。《租赁合同二》已解除，华鼎苑公司应当向武某某退还房屋押金。华鼎苑公司认为武某某存在违约故意，不应该向武某某退还押金，无事实依据，一审法院判决华鼎苑公司返还武某某押金90000元正确，本院予以确认。双方均认可华鼎苑公司应当退还武某某网费5000元，一审法院判决华鼎苑公司应当返还武某某网费5000元正确，本院予以确认。

综上所述，华鼎苑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2050元，由北京华鼎苑文化传媒有限责任公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　王茂刚

二〇二一年三月十七日

法官助理　王志栋

法官助理　张宏宇

书 记 员　赵梦芸