龚某与张飙等房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

上诉人（原审原告）：龚某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。

委托诉讼代理人：徐波，北京徐波律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：张飙，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市东城区。

委托诉讼代理人：裴莉莉，北京市广川律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京合美阳光房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇王府温馨公寓**楼**2。

法定代表人：向建民，总经理。

上诉人龚某因与被上诉人张飙、北京合美阳光房地产经纪有限公司（以下简称合美阳光公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初7066号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年2月17日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张静独任审理，本案现已审理终结。

龚某上诉请求：依法撤销一审裁定，将本案发回北京市昌平区人民法院重新进行实体审理并支持上诉人在原一审的全部诉讼请求；本案诉讼费、保全费、保全保险费由二被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院对案件事实认定不全。1.没有认定二被上诉人的房屋买卖过程中的欺瞒误导相关事实涉案房屋原系合法的王府街10号院楼盘的一部分，上诉人买房、看房时均是从王府街10号院正门到达涉案房屋，目前涉案房屋被锁闭、分割在王府街10号院外的门和栅栏墙，都是在上诉人买完房装修完入住很长时间也就是近几年才有的：且涉案房屋与王府街10号院是同一个开发商、同一个物业、相同的正规的供水供电供气；涉案房屋的楼号命名也是王府街10号院的统一排序，涉案房屋既不是王府街10号内赋丽园的第一个楼号，也不是最后一个楼号。这些客观事实，都是使得上诉人认为涉案房屋是合法房屋的重要特征。2.没有认定一审期间互联网上仍然可见的，关于涉案房屋的虚假介绍相关事实。根据互联网公开信息介绍，本案涉案房屋所在地原为配套设施用地，后来变更为了居住用地并纳入赋丽园的一部分。这些宣传都被二被上诉人提及，是促使上诉人决定购买的重要原因。3.没有认定涉案房屋面临被无偿拆除的事实。上诉人作为具有北京市购房资格的人，本可以购买正规房屋，正是二被上诉人的欺瞒误导，致使上诉人购买了涉案房屋。现在面临花费家中多年心血的巨额购房款却没有买到有产权的房屋，且多次被村里约谈、督促拆除，村里多次强调，如不能自行拆除，村里将择期无偿拆除。上诉人遭受的巨额的经济财产物质和巨大的精神伤害，住在这里整天提心吊胆，看着周边的房子都被强制拆除了，说不定哪天家里没人再回来房子就不见了。在诉讼中，上诉的房子的供水系统就被强拆时蓄意挖断了，导致上诉人生活饮用水困难。涉案房屋经过法院现场勘验，现场照片显示被标示为即将拆除且附近房屋均已经被拆除。一审法院现场勘验之后又单独去了东三旗村委会，相关情况并未向当事人告知。一审法院认定涉案房屋为小产权房却没有认定即将被拆除且无补偿的事实，为故意漏查。二、一审法院适用法律错误。1.本案由昌平区法院速裁部门审理，立案时负责立案审查的就是本案审判员，当时就告知涉及小产权房，需要个别请示承诺立案。所以，原告4月底寄出的起诉状，直至7月才确定被法院受理。可以说本案在立案阶段，就被法院确定为可以受理范围，法院也如正常案件一样开庭、质证、现场勘查。这些都与最初裁定结论互相矛盾。2.在一审期间，上诉人参加提交了若干在先判例，其中就包括北京市昌平区的同地区判例。这些判例，与本案情况非常类似，都进行了实体审理和判决。在最高法院已经要求遵循同案同判审判原则的情况下，上诉人有2020年最新判例，要求对小产权房进行实体审理。所以一审法院的裁定，与在先判例不符。鉴于一审法院对案件部分关键事实漏查，适用法律错误，请二审法院予以纠正，判如所请。

龚某向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告一之间的房屋买卖合同无效；2.请求判令二被告连带退还购房款260万元；3.请求判令二被告连带返还定金20万元；4.请求判令被告二退还中介费4.8万元；5.请求判令二被告连带返还原告房屋装修款40万元；6.请求判令二被告负担本案诉讼保全费5000元及诉讼保全担保保险费7000元；7.诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年，原告在网上看到被告二的王府街10号院别墅项目推介广告，就与被告二的业务员联系现场看房。到达王府街10号楼盘项目现场，经过看房，被告一的房屋报价280万元，且可以砍价，称房屋为产权五十年合法房屋，到期日2049年，近期无法办理产权证，可以去开发商处更名，二被告表示，如果遇到拆迁，会得到89-90平米的住房安置和100多万元的经济补偿。鉴于现场看到该房屋已经存在多年，属于王府街10号院内的一部分，周围已经有多户人家正常生活居住，甚至开发商的父母家人也在此居住。基于对二被告的信任且原告没有购房经验，于2017年1月14日，与二被告签订房屋买卖合同，总价260万元。原告签订房屋买卖合同当天按约交纳了定金10万元，居间佣金3万元，2017年3月25日原告在二被告的陪同下与开发商到开发商处办理更名手续，当天支付120万元；2017年5月19日在被告二业务员陪同下，被告一将房屋交付给了原告，当天给被告一付款130万元，给被告二付居间佣金1.8万元。随后，原告花费40-50万元进行装修然后入住。2019年4月30日，原告突然接到东三旗村委会告知书，称原告购买的房屋为非法建筑，要求于2019年5月20日之前搬出，告知书上没有谈到任何补偿问题。原告认为二被告出售和居间的房屋不是合法房屋，合同应该属于无效合同，二被告应当返还购房款和中介费。为维护合法权益，特诉至法院，望判如所请。

张飙辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与被告之间并非房屋所有权的转让，而是房屋承租权的转让。从合同价格来看，显然不是房屋所有权转让价格。对于涉案房屋张飙仅有承租权，原告在双方签订合同之前就已经知晓。从合同约定内容来看，双方转让的也显然不是房屋所有权。原告与出租方所签订的合同也已经明确涉案房屋为承租权，而非所有权。原告自身不具有在北京市购置房屋的资格。原被告之间的合同依法订立，合法有效，原告试图以双方所签订合同无效为由将房屋可能被拆迁、拆除的风险转移给被告，完全没有道理和依据。双方签订的合同合法有效，依法应当受到法律保护，原告以合同无效为由要求被告对其进行赔偿，是要转嫁理应由其自行承担的风险。如涉案房屋被拆迁，拆除，导致承租合同无法继续履行，原告应当向出租方提出相应的要求和主张。现原告未向出租方提出相应主张，却要求被告进行赔偿属于诉讼主体错误。原被告双方在出租方处办理承租变更手续后，涉案房屋的承租人变更为原告，且租赁合同自始有效。如因涉案房屋被拆除、拆迁导致原告无法继续承租涉案房屋，原告应当向出租方提出相应主张，原告不向出租方提出要求和主张，而要求被告对其进行赔偿，属于诉讼主体错误。在原告变更为涉案房屋自始承租人后，被告则自始与出租方不存在任何合同关系。综上，原告与被告之间就涉案房屋承租权转让签订的合同合法有效，原告无权要求以合同无效为由达到单方解除并要求被告进行赔偿的目的，请求法院驳回原告的诉讼请求。

合美阳光公司辩称，不同意原告诉讼请求。第一，合同是租赁权转让合同，是有效的。第二，我是提供租赁转让合同的居间服务，不应承担连带责任。综上，不同意原告诉讼请求。

一审法院经审查认为，本案涉案房屋系建设于集体所有土地之上，且未取得合法建设审批手续，属于小产权房屋。龚某已交纳全部房款并入住涉案房屋。因小产权房在权属登记方面存在的瑕疵，影响了小产权房的权利基础及其流转。鉴于目前相关法律法规对小产权房的权利归属尚未予以规定，根据物权法定原则和涉案房屋现状，对原告的诉讼主张不宜进行实体审理，因此对原告的起诉应裁定予以驳回。一审法院裁定：驳回龚某的起诉。

本院经审查认为，本案涉案房屋属小产权房，目前相关法律法规对小产权房的权利归属尚未予以规定，本案不宜进行实体审理，一审法院驳回龚某的起诉并无不当，本院予以维持。对龚某所提的上诉理由，本院不予采纳。

综上，龚某的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条及第一百七十五条之规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审 判 员　　张　静

二〇二一年二月二十五日

法官助理　　慕林芳

书 记 员　　房依彤