何某某与白某某委托合同纠纷二审民事判决书

民 事 判 决 书

（2021）京01民终161号

上诉人（原审被告）：何某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：田凤常，北京阿兰律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：白某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：马广宇，北京德恒律师事务所律师。

上诉人何某某因与被上诉人白某某委托合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初15279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

何某某上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回白某某的诉讼请求；2.诉讼费用由白某某负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，案涉房屋购买均价是每平米2万元以上，并非案涉《商品房买卖合同》中载明的价格。《商品房买卖合同》中约定的价格过低是因为存在“阴阳”合同。二、一审法院适用法律错误。何某某已经举证证明498万元均转给了万语，万语是案涉楼盘负责销售事宜的万业房产经纪公司的法定代表人，因此，何某某已经完成购买两套房屋的委托事项。综上，何某某没有返还购房款的义务。

白某某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回何某某的上诉请求，维持一审判决。

白某某向一审法院起诉请求：判令何某某退还白某某1571651元。

一审法院认定事实：白某某分别于2017年3月31日向何某某转账2540000元，于2017年4月23日转账2440000元，委托何某某购买河北省三河市嘉都嘉华苑房屋两套。后因白某某受购房资格限制无法同时购买两套房产，故最终变更为仅购买一套房产。何某某于2017年4月23日以白某某名义与三河市东方合信房地产开发有限公司（以下简称东方合信公司）签订《商品房买卖合同》，约定白某某向东方合信公司购买嘉都·嘉华苑XXXX号住宅（以下简称0803房屋），房屋建筑面积88.98平方米，商品房单价为人民币13580.01元，总金额1208349元整。产权登记面积与合同约定面积有发生差异时，按照产权登记面积和本合同约定的单价对房价款据实结算，多退少补。合同签订当日，何某某向东方合信公司支付房屋定金50000元及剩余房款1158349元，东方合信公司向白某某开具收款收据及增值税普通发票，载明收款金额共计1208349元。2018年9月6日，何某某向白某某返还购房款2200000元。

对于剩余1571651元，何某某主张所购买房产的实际单价并非13580.01元，而是27500元左右，并提交网页截屏予以证明，白某某对该证据不予认可，对此一审法院认为，何某某该份截屏的证据来源不明，且证据内容并非涉案楼盘开发商发布的出售涉案楼盘的相关信息，内容载明的单价不能代表确为开发商销售房产的单价，不具证明力，故一审法院对证据不予认定。同时，何某某提交的银行流水记录显示，其于2017年4月23日向东方合信公司支付了两笔金额各为1158349元的款项，对于白某某交付的剩余款项，何某某陈述均转账给案外人万语，均系用于购买本案房屋，但其未能提交证据证明万语与东方合信公司或涉案房产的关联性，故一审法院对于其陈述不予采信。

一审法院认为，白某某与何某某就购买嘉都嘉华苑房产形成的委托合同关系，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。白某某交付了购房用款后，因受购房资格限制，双方合意变更委托事项，何某某应将除用于购买0803房屋所用款项外的剩余款项退还白某某。白某某要求何某某返还剩余购房款1571651元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。何某某的相关辩称，因其未能提交有效证据予以证明，一审法院不予采信。综上，一审法院判决：何某某返还白某某购房款1571651元，于判决生效之日起10日内付清。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。何某某提交以下新证据：证据1.证人顾某的证言，证明其购买的嘉华苑47号楼房屋的单价在2万元以上。证据2.3份证人证言录音，证明目的同证据1。证据3.万语与何某某的微信语音聊天记录截屏，证明万语认可收到何某某的转款，后又把钱打给开发商的工作人员。白某某在二审期间未提交新证据，其不认可何某某提交的全部新证据的真实性、关联性、证明目的。经审查，本院认为，商品房的销售具有特殊性，并非每套房屋的统一售价，因此无法从证据1、证据2的内容中推定0803房屋的销售价格，况且，在白某某对上述证据的真实性不予认可的情况下，本院亦无法核实上述人员身份及其通话、聊天内容的真实性，因此，本院对何某某提交的证据1至证据3不予采信。

白某某二审期间向本院提出鉴定申请，申请对案涉房屋在2017年3、4月份的房屋售价进行评估鉴定，用以证明案涉房屋的实际售价。本院经审查认为，案涉房屋的售价已经在《商品房买卖合同》载明，且商品房的销售具有特殊性，现通过评估鉴定方式不足以否定合同中载明的房屋售价，故本院对白某某的评估鉴定申请不予准许。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，何某某的上诉理由主要有二，其一是本人已经将498万元全额转款用以购买约定的两套房屋；其二是案涉购房价款高于《商品房买卖合同》中约定的价格，所以没有尚需返还的差额。据已查明的事实可知，何某某已经认可替白某某“消化”一套房屋，并且该房屋登记在何某某舅舅的名下，也以其舅舅的名义提交了办理房产证的相关申请与材料，因此，何某某的第一个上诉理由不能成立。

关于第二个上诉理由。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”何某某不认可《商品房买卖合同》中约定的房屋销售价格，并主张案涉房屋的交易存在“阴阳合同”的情形，但其并未提交证据予以证明，甚至，作为受托人，其对于商品房这种高额的特定商品的交易价格亦无明确表述，应承担举证不能的不利后果。

综上所述，何某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费18945元，由何某某负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　李利

审 判 员　陈实

审 判 员　杨力

二〇二一年二月二十四日

法官助理　孙鑫

书 记 员　江瑞