北京市国中景山压力容器制造有限公司与北京金宝某投资管理公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审被告)：北京市国中景山压力容器制造有限公司，住所地北京市石景山区鲁谷东街**。

法定代表人：张胜文，执行董事。

委托诉讼代理人：陈鹏飞，北京实景律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：马金生，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市石景山区。

委托诉讼代理人：王崇伟，北京高文律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：北京金宝某投资管理公司，，住所地北京市石景山区八宝某路口西150米路北院内

法定代表人：郑颖刚，董事长。

委托诉讼代理人：温骏，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，北京金宝某投资管理公司副经理。

委托诉讼代理人：李景山，北京汇都律师事务所律师。

上诉人北京市国中景山压力容器制造有限公司（以下简称国中公司）因与被上诉人马金生、北京金宝某投资管理公司（以下简称金宝某公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初1605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

国中公司上诉请求：撤销一审判决第二项，本案一、二审诉讼费由金宝某公司、马金生承担。事实和理由：拆除违章建筑按每平米500元补偿的标准没有政策、法律等依据，金宝某公司、马金生对此负有举证责任；（2019）京01民终204号民事调解书不涉及马金生的财产权益，系国中公司与金宝某公司两方达成的调解协议，与马金生无关。

马金生辩称，同意一审判决。

金宝某公司辩称，同意一审判决。

马金生向一审法院起诉请求：1．请求法院判令国中公司、金宝某公司支付房屋拆迁赔偿款360000元（以实际评估面积计算，每平500元）；2．请求法院判令国中公司、金宝某公司承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2014年3月3日，甲方（出租方）北京市国中景山压力容器制造有限公司与乙方（承租方）马金生签订《房屋租赁协议》，约定，甲方所属厂内东侧一排平房租赁给乙使用，一、租赁房屋位置:厂区东侧八间房156平米，此房产权属于企业所有。在建房屋属于承租方所有。二、租房屋期限:经双方协商同意，自2014年3月15日起至2024年3月14日，如与总公司签订不了租赁合同，与甲方无关联责任。具体期限跟本企业与金宝某投资公司签订年限同等。五年后递增房价的10％。三、房屋的租费及付款方式:经双方协商同意，每年租金为人民币15万元整(大写:人民币壹拾伍万元整)不开发票。签订协议后先交两年租金30万元，逾期未付，按10％每月交滞纳金。逾期2个月未付，甲方有权终止本协议，由此造成的法律责任及经济损失由乙方承担。四、使用的约定：1．乙方承租的平房，无权转借、或抵押。2．乙方因自身原因要对建筑进行修饰装修，不得损坏或改变建筑结构，造成损失的，由乙方负责赔偿，乙方用于建筑装饰装修的资金投入不得抵扣房屋租赁费。租赁期满时，建筑装修装饰不得拆除，保持齐全完好，建筑结构完好无损……遇有不可抗力因素或政府征用土地造成的损失，双方互不承担责任，乙方不享受拆迁补偿有关政策。遇国家有拆迁补偿时，甲、乙双方对各自建筑享受拆迁补偿政策。九、在场地投资建房，属于乙方投资。乙方负责所建房拆除损失风险与甲方无关。如果租赁期内发生变化乙方只能转让甲方。按投资额收回，甲方、乙方共用通道。保证通道畅通。落款处由甲方盖章，乙方签字。

租赁期间，马金生对租赁房屋进行改扩建。

另查,2005年4月1日，甲方北京市石景山区北方农工商总公司与乙方国中公司签订房屋租赁协议书，约定租赁房屋为北京市石景山区八宝某地区八宝某绿化隔离带综合改造工业区（东）1#厂房及办公楼（东半部建筑）及院内东平房、餐厅、车棚等建筑。租赁期限为5年。

2010年9月30日，甲方北京市石景山区北方农工商总公司与乙方国中公司签订房屋租赁协议书，约定租赁房屋为北京市石景山区八宝某地区八宝某绿化隔离带综合改造工业区（东）1#厂房及办公楼（东半部建筑）及院内东平房、餐厅、车棚等建筑。租赁期限为5年，自2010年1月1日起至2015年12月31日。

北京市石景山区北方农工商总公司后更名为金宝某公司。

2017年3月15日，国中公司起诉金宝某公司租赁合同纠纷一案至法院，该案审理过程中，法院委托北京京评价格评估有限公司对自建房屋及装修等费用进行评估，评估报告中载明院内东墙处三层砖混结构楼房建筑面积735．25平方米房屋，2010年建。依据北京市房屋重置成新价评估技术标准测算的评估值为1354286元。2018年11月13日，法院作出（2017）京0107民初7670号民事判决书。金宝某公司不服（2017）京0107民初7670号民事判决上诉至北京市第一中级人民法院（以下简称一中院），一中院经审理后于2019年1月30日作出（2019）京01民终204号民事调解书，北京金宝某投资管理公司给付北京市国中景山压力容器制造有限公司260万元，其中厂区东南角1300平方米的补偿款65万元已于2017年底领取，剩余195万元北京金宝某投资管理公司于2019年2月13日前给付。

2019年1月8日，一中院民事二审询问笔录中载明，国中公司认可在该案的诉求中包含马金生的部分，违章是按500元每平米进行补偿；金宝某公司认可2017年7月因为政府拆违故将租赁房屋拆除。

另，马金生和国中公司双方均认可租赁期间马金生加建二层、三层26间房共计735．25平方米，改扩建的房屋没有规划批示手续。

庭审中，金宝某公司主张其与马金生不存在法律关系，且已经生效的调解书中已经包含了马金生自建的部分。

上述事实，有双方当事人庭审笔录、《房屋租赁协议》、（2019）京01民终204号民事调解书等证据为证。

一审法院认为，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效。马金生与国中公司签订《房屋租赁合同》的期限自2014年3月15日至2024年3月14日。国中公司与金宝某公司的租赁期限到2015年12月31日，自2016年1月1日至2024年3月14日的合同超过了转租期限，故本案中马金生与国中公司签订《房屋租赁合同》自2016年1月1日起为无效。2012年7月21日至2015年12月31日马金生与国中公司的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同，双方仍应按照合同约定履行义务。

承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，马金生自建房屋没有办理合法建设手续，双方应按照过错分担扩建费用。现租赁房屋已经拆除，且国中公司与金宝某公司租赁合同纠纷已经生效的调解书已经确认了补偿款包含马金生自建的部分，结合调解书厂区东南角1300平方米的补偿款65万元及该案件评估报告中确定的面积数，对马金生要求赔偿款36万元的诉求，法院予以支持。

因马金生与金宝某公司之间不存在租赁合同关系，对马金生要求金宝某公司给付赔偿款的诉求，法院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十四条、第十五条之规定,判决：一、确认马金生与北京市国中景山压力容器制造有限公司于2014年3月3日签订《房屋租赁合同》自2016年1月1日起至2024年3月14日的部分无效；二、北京市国中景山压力容器制造有限公司于本判决生效后七日内给付马金生房屋赔偿款360000元；三、驳回马金生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，民法典施行前成立的合同,适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的,适用民法典的相关规定。承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。民法典施行后，一审判决第一项所依据的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条已被删除，该判项应予撤销。马金生与国中公司签订的《房屋租赁合同》对合同双方当事人有效，但自2016年1月1日起对金宝某公司不具有法律约束力。

本案审理中，国中公司主张其调解协议与马金生无关，且500元的补偿标准没有依据，但根据本院2019年1月8日笔录记载情况，国中公司明确认可补偿标准为每平米500元，且其诉讼请求已包含马金生所建部分，国中公司的上诉主张与笔录内容相悖，本院不予采纳。

综上所述，北京市国中景山压力容器制造有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回，但因适用法律发生变化，本案予以改判。依照《中华人民共和国民法典》第七百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初1605号民事判决第二项、第三项；

二、撤销北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初1605号民事判决第一项。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费6700元，由北京市国中景山压力容器制造有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费6700元，由北京市国中景山压力容器制造有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　刘　磊

审 判 员　　刘秋燕

审 判 员　　朱文君

二〇二一年二月二十四日

法官助理　　郭仁鑫

书 记 员　　张　一