马某与北京方源房地产咨询服务有限公司服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：马某，男，xxxx年xx月xx日出生，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：张玲（马某之妻），住北京市海淀区。

被上诉人（原审原告）：北京方源房地产咨询服务有限公司，住所地北京市朝阳区。

法定代表人：李峰岩，执行董事。

委托诉讼代理人：杨怡芳，女，北京方源房地产咨询服务有限公司员工。

上诉人马某因与被上诉人北京方源房地产咨询服务有限公司（以下简称方源咨询公司）服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初5780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，合议庭经过阅卷、调查和询问当事人后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

马某上诉请求：撤销一审判决，驳回方源咨询公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。1.北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）与方源咨询公司为关联公司，构成人格混同。2017年4月28日，经链家公司提供居间服务，赵某某、王某、王某某（出卖人）与马某（买受人）签署《房屋买卖业务签订文件合订本》（以下简称一版合订本）时，链家公司称方源咨询公司为其交易事业部，为了内部分成，即2.2%中介费中需要给方源咨询公司0.3%，要求分别签署两个合同。在签约和交易过程中，没有任何一个方源咨询公司的代表参与。2.一版合订本中的这份服务合同是非电子合同，按照《中华人民共和国民法典》第四百九十条的规定，方源咨询公司未在合同上签字或盖章，该合同从未生效。方源咨询公司不属于银行或者保险公司性质，故带有印章图样的合同或电子印章的合同是无效的。3.2017年11月22日，赵某某、王某、王某某（出卖人）与马某（买受人）及链家公司（居间方），就上述合订本部分文件内容进行协商变更，重新签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》（以下简称二版合订本）。由于两家公司人格混同，所以杨某1作为链家公司的员工出庭作证，其主张及对事实的认定等同于方源咨询公司的自认。根据杨某1的证人证言，其认可作废声明的真实性。从证人证言和方源咨询公司的陈述，均可看出方源咨询公司认可马某提交的合同为二版合订本的全部内容，而在二版合订本中并不包括2017年4月28日签署的《房屋交易保障服务合同》。上述合同已经作废即合同已经解除，故根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定，合同解除后尚未履行的终止履行。综上可知，马某已就涉案服务合同已经作废这一事实进行了举证，一审法院认定马某未完成举证责任是错误的。4.方源咨询公司未就其向马某履行合同约定的服务进行任何举证，马某不认可其履行了合同义务的主张。在合同履行过程中，方源咨询公司与马某从未对接过。所谓“我方樊某”，也是链家公司的员工。并且，马某一方与链家公司员工的一次沟通并不能证明方源咨询公司全程为马某提供了服务。方源咨询公司应对签约时是否已尽告知义务、不存在重大误解负有举证责任，一审判决马某未就上述事实举证证明，违背证据认定规则，属于事实认定错误。5.按照相关法律法规的规定，链家公司收取的2.2%的中介费已经是上限了，不能再向马某增加收费。6.链家公司与方源咨询公司系关联公司，构成人格混同。证人杨某1出庭作证相当于方源咨询公司自己为自己作证，杨某1陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，我方无需举证。

方源咨询公司辩称，同意一审判决，不同意马某的上诉请求和理由。我公司根据2017年4月28日签订的《房屋交易保障服务合同》，为马某提供了合同约定的服务，包括但不限于协助办理网面签缴税及过户等，马某应该按照合同约定向我公司支付保障服务费。马某提交的声明，是马某及案外人签订，不涉及我公司。居间服务合同第三条第三款有明确的约定，后续手续另行签署相关合同即本案的《房屋交易保障服务合同》。该合同第一条和第二条，对如何收费及收费标准均已有约定。

方源咨询公司向一审法院起诉请求：1.判令马某支付保障服务费26400元；2.本案诉讼费由马某承担。

一审法院认定事实：2017年4月28日，经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）提供居间服务，赵某某、王某、王某某（出卖人）与马某（买受人）签署了一版合订本，其中包含《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《居间服务合同》《补充协议》《房屋交易保障服务合同》，约定赵某某、王某、王某某将位于北京市海淀区塔院迎春园XX号楼X层XXXX号房屋（以下简称涉案房屋）出售给马某。2017年11月22日，赵某某、王某、王某某（出卖人）与马某（买受人）及链家公司（居间方），就上述合订本部分文件内容进行协商变更，重新签订了二版合订本，日期仍签署原日期即2017年4月28日。

上述签署的两版合订本中，均包含赵某某、王某、王某某（甲方）、马某（乙方）、链家公司（丙方）签订的《居间服务合同》（居间合同），主要内容包括：鉴于甲乙双方在丙方居间服务下就坐落于海淀区塔院迎春园XX号楼X层XXXX的房屋，于2017年4月28日签订了《北京市存量房屋买卖合同》。甲、乙、丙三方在友好协商的基础上，订立本居间服务合同。居间服务：甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息：（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。居间代理费：经各方友好协商，按照2.2%的费率标准向链家地产缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为193600元，由乙方承担，并应于本合同签订当日向丙方支付。本次交易的后续手续由甲乙双方自主选择第三方协助办理，并另行签署相关合同，丙方将积极督促后续事宜的办理。

上述合同文本签订后，各方均付诸实际履行。其中，马某已支付部分购房款，并于2018年12月13日取得涉案房屋不动产权证书。后买卖双方就合同履行产生纠纷，赵某某、王某、王某某于2019年将马某诉至我院，要求马某支付购房并赔偿违约金等，马某于该案中表示同意继续履行合同，另提出反诉要求，赵某某、王某、王某某赔偿违约金等，目前该案在二审审理中。同期，链家公司亦将马某诉至法院，要求马某支付居间服务费，目前该案在二审审理中。

对有争议的证据和事实，法院认定如下：

本案中，方源咨询公司依据显示由赵某某、王某、王某某（甲方）与马某（乙方）、方源咨询公司（丙方、服务方），于2017年4月28日签订的《房屋交易保障服务合同》（以下简称服务合同），要求马某支付后续交易事宜服务费，该服务合同内容包括：“鉴于甲、乙双方就坐落于海淀区塔院迎春园XX号楼X层XXXX之房屋的交易签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现甲、乙双方就委托丙方办理后续交易事宜订立本合同。服务内容：房屋交易保障服务是指，丙方本着诚实守信，尽职尽责的原则，提供以下服务内容：1.协助甲、乙双方收集、整理、审核相关交易资料；2.临时保管与交易相关的房屋产权资料及其他重要材料的原件；3.向甲、乙双方介绍资金监管政策；4．协助甲、乙双方办理资金监管手续；5．协助甲、乙双方办理房屋评估手续；6．协助甲、乙双方代为领取《不动产权证书》或其他产权证书；7.向甲、乙双方提供相关税收政策和税费缴纳标准咨询；8.协助甲、乙双方办理房屋买卖涉及的各类税收的报税手续；9.协助甲、乙双方办理物业交割手续；l0.督促甲、乙双方按约定履行合同义务，协助发送履约催告函件或告知函件。各方确认，以上各项为丙方在房屋买卖交易中通常可提供的服务内容，甲乙双方可根据房屋买卖的具体情况选择服务内容。如本合同项下房屋买卖交易不涉及上述一项或几项服务内容，或无需丙方提供上述一项或几项服务内容的，丙方收取的保障服务费不做调整。相关费用：1．丙方保障服务费的收费标准为：按房屋交易总额的0.30%收取，共计26400元，其中甲方承担0.00元，乙方承担26400元，应于签订本合同当日一次性向丙方支付。甲乙双方同意丙方代收评估费，评估费的标准为：600元，其中甲方承担0.00元，乙方承担600元，应于签订本合同当日一次性支付。贷款期间遇评估机构收费调整的，须按调整后的收费支付。甲乙双方不同意丙方代收评估费且乙方需办理抵押按揭贷款手续的，甲乙双方应于办理贷款申请手续时向贷款银行提交其认可的评估机构出具的评估报告，如不能提供，由责任方承担全部责任，并向守约方赔偿全部损失。甲、乙双方应依照政府主管机关的规定，以及甲、乙双方已签署的《买卖合同》及补充协议的约定承担并缴纳房屋交易的税费以及贷款过程中的担保费等各项相关费用（包括但不限于贷款机构的收费、担保机构的收费、资金监管机构的收费）。因甲、乙双方未能按时、足额缴纳相关费用等原因导致无法办理相关手续，由甲、乙双方承担相关责任。权利义务：1．甲、乙双方应遵守本合同的约定以及政府相关部门、银行或公积金管理中心的相关规定，积极办理各项手续，并及时向丙方提交所需的全部资料，包括但不限于身份及户籍证明、房屋权属证明、《在京中央单位已购公房变更通知单》等，且甲、乙双方保证所提交的上述全部材料合法、真实、有效。2．在甲方收到全部购房款前，甲、乙双方均同意由丙方保管过户至乙方名下的权属登记受理通知单、契税完税凭证、《不动产权证书》、他项权利证等相关资料原件，且甲、乙双方均应积极配合完成。3．本合同履行期间，甲、乙双方应按照评估机构、贷款银行、公积金管理中心、政府相关部门等与本合同履行相关其他部门的要求及时到场办理相关手续。4.乙方承诺在签署本协议时或本协议履行期间，应如实告知丙方其尚未清偿完毕的信用贷款或其他任何形式的贷／借款情况。违约责任：1．甲、乙双方中任何一方如未按照本合同约定履行义务，导致本合同迟延履行或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。2．甲、乙双方未按本合同约定支付保障服务费的，除应足额向丙方支付欠缴的保障服务费外，还需对未支付部分，按照每日1%的标准支付违约金。3．在本合同履行过程中，丙方因工作疏忽，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿。甲、乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失的，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。”

经质证，马某认可签署过该服务合同，但反驳主张该份服务合同系上述一版合订本中所包含文件，且已于此后连同整个一版合订本全部文件一并被声明作废，并称双方重新签订的二版合订本中已没有此服务合同。就此争议，方源咨询公司与马某均向法院提供了相应证据。马某向法院提供《声明书》一份，显示签订于2017年12月8日，有马某与赵某某、王某、王某某及链家公司经办人杨某1共同署名，内容为：“买卖双方就2017年11月22日修改的合同做如下声明，之前签署的合同期限到2017年11月25日的合同作废，启用合同期限到2018年5月28日合同为准。”方源咨询公司向法院提供链家公司经办人杨某1作为证人并出庭接受了质询。就上述争议事实，证人杨某1认可上述《声明书》的真实性，但证实前后两版合订本中均包含经签署的《房屋交易保障服务合同》，其中方源咨询公司一方由链家公司代为签署，确认方源咨询公司提交的上述服务合同的真实性，对于马某提交的所谓二版合订本文本不予认可。上述《声明书》中并未明确声明本案争议的《房屋交易保障服务合同》作废，马某坚持其上述主张，但未能就其主张向法院充分举证。

马某另主张签约中并不知晓方源咨询公司介入提供服务，且链家公司在签约过程中承诺由该公司提供全部居间服务，且居间费2.2%中已包含本案争议的0.3%服务费。就此，方源咨询公司提供的证人杨某1证实，在签约过程中已明确告知马某后续服务由方源咨询公司提供，对马某主张的居间费2.2%包含0.3%服务费事实不予认可。另查，服务合同文件中，首页（封面）下方明确打印有“北京方源房地产咨询服务有限公司”文字内容，另有第二页“签约提示”条款。上述居间合同中亦明确约定“本次交易的后续手续由甲乙双方自主选择第三方协助办理，并另行签署相关合同，丙方将积极督促后续事宜的办理”内容。马某未能就其上述主张向法院充分举证。

马某另否认方源咨询公司实际为其提供过后续服务，其中包括未按其要求向出卖人发送交房告知书、拒绝为其办理抵押登记、未代为领取产权证，并为此主要向法院提供马某之妻张玲与链家公司经办人员及“迎春园X号楼XXXX”群聊中的微信聊天记录为据。方源咨询公司则向法院提供链家公司经办人员与张玲之间及链家公司与方源咨询公司经办人员之间关于办理网签、面签及过户等为内容的微信聊天记录，还提供有公司内部关于办理网签、面签、缴税的人员和工作内容记录，另附有公司相关经办人员与公司社保关系查询截图予以反驳。方源咨询公司提供证人杨某1亦证实，后续服务均由方源咨询公司提供，链家公司为此提供协助配合。经法院询问，方源咨询公司述称因马某要求发送的告知书系主张出卖人违约并承担违约责任，而公司认为马某存在违约，故未同意向出卖人发送，另解释称领取产权证及向银行递交产权证系马某一方在未告知公司情形下自行办理。法院另向马某询问，马某表示不认为方源咨询公司负有上述两项义务，且不放心方源咨询公司独自带房本前往办理，故而自行办理。马某未能就其主张的服务事实向法院充分举证。

一审法院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力，双方当事人均应遵照履行。本案中，经链家公司居间，马某与出卖人就涉案房屋签订有买卖合同，另与链家公司签订有居间合同，还与方源咨询公司签订有服务合同。庭审中，马某认可签署过本案服务合同，却以该服务合同为已被声明作废的合同，相关事实未得到方源咨询公司的认可，马某未能就其上述主张向法院提供充分证据。同时，马某述称对方源咨询公司提供服务不知晓，但居间合同及服务合同中，分别对第三方提供后续服务及方源咨询公司为服务提供方均有载明及签约提示，另服务合同加盖有方源咨询公司印章，马某未就此作出合理解释并提供相应反证。故方源咨询公司与马某签订的服务合同系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制规定，具有法律效力。此外，马某述称链家公司承诺其0.3%的服务费包含在2.2%的居间费中，但该事实未得到链家公司经办人的认可，链家公司主张的居间服务费对应的服务事项并不包括本案服务合同事项内容，马某未能就此主张向法院充分举证，法院对此不予采信，马某应支付约定的服务费。马某另以方源咨询公司未提供服务合同约定的服务进行抗辩，但经链家公司经办人证实及方源咨询公司提供的其他证据，可确定方源咨询公司实质上履行了服务义务，马某主张的相关异议服务事项，无充分证据证明可归责于方源咨询公司。故现方源咨询公司要求马某支付服务费，理由正当，法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决：于判决生效后七日，马某支付北京方源房地产咨询服务有限公司服务费26400元。

本院二审期间，方源咨询公司未提交新证据。马某提交：方源咨询公司以及链家公司的网页上的介绍打印件五张，证明他们两家公司是人员混同，他们共用的是链家的网、共同实行统一的同样的业务、用同样的人员。故链家公司的人员来作证实际上构成方源咨询公司的自认，该份证言不具有客观性。方源咨询公司认为上述证据均不属于二审新证据，且真实性无法核实，对关联性不认可。

本院认证意见，对马某在二审提交的上述证据的真实性及证明目的予以采信，可以作为二审的新证据使用。

本院经审理查明，方源咨询公司委托诉讼代理人在一审法院开庭审理过程中，有如下对话，法官：“带了两版合同的原件吗？”原代：“确实存在两版合同，我带了最终入库存档的合同，是11月22日签署的，但日期写的是4月28日，为何这么写需要链家经纪人说明，我作为代理人不清楚。这一版本中有保障合同，当时我们没有出人，我们是盖了公章。”法官：“为何你们没有出人？直接链家组织的？为何链家那里有合同？”原代：“一直都是链家促成双方交易，链家提供居间，我公司提供后续保障服务，是同时签订的合同，都统一由链家代表。”

证人杨某1出庭作证时有如下陈述：其是涉案《居间服务合同》的经办人，2017年4月十几号签订了《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》，后来合同要违约了，也为了把合同弄得整齐一些，就在2017年11月重新签订了一版合同，2017年4月那一套我说作废了，客户不同意，要求写一份东西证明前面一套作废，我们也同意了。两套合同的内容都是一样的。只是在时间上不一样。《声明书》上的签名是其所签，这个声明就是说第一套都作废了，包括《房屋交易保障服务合同》，以第二版本合同为准，第二版也重新签订了《房屋交易保障服务合同》。在签订合同时，方源咨询公司没有人参加，合同打印出来就有方源咨询公司的公章。对证人杨某1的上述陈述，方源咨询公司予以认可。

二审期间，方源咨询公司亦认可签订过两份合同，其公司只有2017年4月28日签订的合同。

另查，方源咨询公司认可其公司与链家公司系关联公司。

除上述事实之外，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。

本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点是：一、双方争议的2017年4月28日签署的《房屋交易保障服务合同》是否作废；二、在2017年11月22日双方是否还签订有《房屋交易保障服务合同》。对此，本院评判如下：

一、关于上述焦点一的问题。首先，在本案一审及二审期间，方源咨询公司均陈述签订过两个版本的合同，其公司只有最终入库存档的合同即向法院提交的落款日期为2017年4月28日的合同。其公司提供的证人杨某2表示，2017年4月28日签署的《房屋交易保障服务合同》已经作废，对于杨某1的该证言，方源咨询公司表示认可，未提出异议。其次，方源咨询公司亦表示，“一直都是链家促成双方交易，链家提供居间，我公司提供后续保障服务，是同时签订的合同，都统一由链家代表。”考虑到链家公司与方源咨询公司为关联公司之因素，通过上述内容可以认定在办理相关业务时，链家公司业务员可以代表方源咨询公司，即虽然在《声明书》上没有方源咨询公司盖章或人员签字，但杨某1的签字可以代表方源咨询公司。即便不考虑该《声明书》，正常情况下如果第一版合同尚且有效，显然没有必要再签订第二版本的合同。方源咨询公司既然认可签订有两个版本的合同，说明其已认可2017年4月28日签署的《房屋交易保障服务合同》已经作废。结合马某提交的《声明书》及其陈述，足以说明方源咨询公司、马某及链家经纪人杨某1三方均认可2017年4月28日签署的《房屋交易保障服务合同》已然作废。

二、关于上述焦点二的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。方源咨询公司主张2017年11月22日也签订有《房屋交易保障服务合同》，但未向本院提交相应的证据，虽然杨某1称在2017年11月22日重新签订有《房屋交易保障服务合同》，但一方面杨某1系链家公司员工，链家公司与方源咨询公司存在关联关系，其有关该方面证言的效力较低；另一方面，杨某1也没有提交其所称的2017年11月22日签订的《房屋交易保障服务合同》。方源咨询公司在本案起诉时，亦称在2017年4月28日其公司与马某等人签订了《房屋交易保障服务合同》，并以此合同为依据要求马某支付服务费。如若如方源咨询公司所言，在2017年11月22日重新签订了《房屋交易保障服务合同》，其在起诉书中应以2017年11月22日的合同为依据，而不是以2017年4月28日签署的合同为依据。因在案件审理过程中马某的抗辩，方源咨询公司又在庭审中称2017年11月22日还签订有合同，显然方源咨询公司未如实陈述客观事实。故方源咨询公司应承担举证不能的法律后果，本院认定在2017年11月22日，马某与方源咨询公司未签订有《房屋交易保障服务合同》。

由上可见，马某与方源咨询公司之间没有签订有效的《房屋交易保障服务合同》，在方源咨询公司的有关陈述难以自洽的情况下，方源咨询公司依据已经作废的2017年4月28日签署的《房屋交易保障服务合同》要求马某支付服务费，缺乏事实和法律依据，对其诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，马某的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：

一、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初5780号民事判决；

二、驳回北京方源房地产咨询服务有限公司的全部诉讼请求。

一审案件受理费460元，由北京方源房地产咨询服务有限公司负担（已交纳）。

二审案件受理费460元，由北京方源房地产咨询服务有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　陈立新

审 判 员　汤　平

审 判 员　杨　磊

二〇二一年四月十三日

法官助理　张丽君

书 记 员　苏　杭