莆田市祥和房地产开发有限公司、莆田市城厢区人民政府买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

(2020)最高法民申471号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：莆田市祥和房地产开发有限公司。住所地：福建省莆田市城厢区霞林居委会孔亭福厦路北侧楼五层。

法定代表人：俞国荣，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王一伟，北京市金格律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宗安州，北京市金格律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：莆田市城厢区人民政府。住所地：福建省莆田市城厢区荔华东大道269号。

法定代表人：吴文恩，该区区长。

委托诉讼代理人：王金财，福建理顺律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈志霞，福建理顺律师事务所律师。

再审申请人莆田市祥和房地产开发有限公司（以下简称祥和公司）因与被申请人莆田市城厢区人民政府（以下简称城厢区政府）委托代建、销售合同纠纷一案，不服福建省高级人民法院（2019）闽民终263号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。

祥和公司申请再审称：（一）二审判决对案涉工程的背景、性质及祥和公司为此做出的巨大经济利益牺牲认定不清，导致对案件焦点问题，说理自相矛盾，适用法律错误。（二）二审判决对案涉工程第三期回购款约定支付时间及相关违约责任的认定，缺乏证据证明，适用法律错误。1.二审判决认定第三期回购款的支付时间为消防验收通过时间，与2012年1月8日城厢区政府与祥和公司签订的《城厢区保障性住房项目建设协议书》（以下简称《项目建设协议》）约定不符，缺乏证据证明；第三期回购款支付时间应为案涉《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》（以下简称《工程竣工验收报告》）的出具时间2014年6月15日，而非消防验收通过时间2016年12月9日，二审判决认定有误。2.二审判决认定城厢区政府无需支付第三期回购款逾期利息，事实认定不清，适用法律错误。（三）二审判决认定祥和公司逾期交房并承担违约责任，与案件事实不符，缺乏证据证明，适用法律错误。1.祥和公司不存在逾期交房的事实。《项目建设协议》约定的房屋交付期限，已被之后的补充协议所变更。变更后，城厢区政府也不能按照协议约定履行义务，又出现多项延误工期情形。二审判决认定应扣除的顺延交房时间过短，且与事实不符。2.即便存在逾期交房情形，也是城厢区政府的原因造成的，属于城厢区政府的过错所致；依据案涉协议约定，祥和公司不承担逾期交房违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，祥和公司停工是行使先履行抗辩权，由此产生的工程延期，不应视为逾期交房。（四）根据祥和公司财务结算，各项财务数字抵扣后，祥和公司并不欠付城厢区政府经济适用房销售款。城厢区政府诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。相反，城厢区政府欠付祥和公司第一、二、三期回购款及利息和其他款项，祥和公司保留另行起诉的权利。综上，祥和公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定申请再审。

城厢区政府提交书面意见称：1.祥和公司主张的《莆田市华林工业园区山牌员工社区合作协议书》（以下简称《合作协议》）已经双方协商终止，该《合作协议》的权利义务已经了结。2.回购款审核确认涉及各方面因素，也存在祥和公司自身原因未能及时审核确认，但回购款审核确认时间并没有影响到城厢区政府按暂估回购款余额拨付，且对回购款审核确认后的进度款差额部分也按月利率1.2%给予补偿利息798.3503万元。回购款最终审核确认完成于2017年10月25日，并没有影响到城厢区政府按约定拨付回购款，祥和公司主张“在财政预算没有审核确认前，祥和公司只能被迫停工，导致工期延长”缺乏事实依据。3.二审判决认定第三期回购款的应付时间为2016年12月9日正确，祥和公司主张第三期回购款支付时间为2014年6月15日，缺乏事实依据。4.二审判决认定交房时间应顺延至2015年6月30日，已经考虑到案涉协议履行过程中的各种因素，祥和公司主张不存在逾期交房，缺乏事实和法律依据。综上，城厢区政府请求依法驳回其再审申请。

祥和公司申请再审时提交了如下证据作为新的证据：1.《合作协议》，拟证明案涉工程所使用的土地是祥和公司2007年与莆田市城厢区华林工业园区管委会（以下简称华林工业园区管委会）合作开发的员工社区二期地块。2.城厢区政府[2011]9号纪要、75号纪要，拟证明2011年在未经祥和公司同意且未终止《合作协议》的情况下，该项目土地被城厢区政府强行转为保障性住房建设用地，祥和公司为此损失了与华林工业园区管委会所签《合作协议》履行的可得利益；同时，连2004年至2007年先行垫付的702万元资金（征地费用），也被“不计利息返还”，损失资金成本。3.项目金额明细及银行回单，拟证明城厢区政府未及时预付第三期部分回购款，用于扫尾工程建设所需资金，导致工期延长。经审查，上述证据均形成于一审判决之前，不属于新的证据的范畴，且证据1、2并非本案的诉争事实，不在本案审查范围；证据3仅能证明两笔付款的事实，并不能实现其证明目的，不足以推翻二审判决的基本事实认定。

本院经审查认为，祥和公司申请再审中所述案涉工程的背景、原有土地的性质及其之前为此做出的巨大经济利益牺牲均与本案处理无必然关联性，亦不在本案审查范围，祥和公司若认为其利益因此受损，可循相关合法途径另行主张。本案再审审查的重点问题是：二审判决认定案涉工程第三期回购款的支付时间、城厢区政府无需支付第三期回购款逾期利息以及祥和公司应承担逾期交房的违约责任是否有误。

（一）关于二审判决认定第三期回购款的支付时间是否有误的问题

基于《项目建设协议》第三条第3项中关于“第三期在保障性住房主楼的建安工程竣工验收合格后付清剩余回购款余款”的约定，案涉工程第三期回购款支付时间是在保障性住房主楼的建安工程竣工验收合格后，虽在该约定后附有“应预留建安工程及基础设施配套建设费的5%质量保证金(全部工程竣工一年后付清)及预留100万元（基础设施配套工程建设费），该款在基础设施配套工程竣工验收合格后七日内付清”的备注，但备注内容系5%质量保证金及100万元基础设施配套工程建设费的支付时间，并非对第三期回购款支付时间的变更。

祥和公司主张应以《工程竣工验收报告》出具时间2014年6月15日，而非消防验收通过时间2016年12月9日作为第三期回购款的支付时间。经查，《工程竣工验收报告》中“填表说明”第5条规定：“工程竣工验收报告应附下列复印件：……（4）规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；……”；“竣工项目审查”表中“审查项目及内容”亦包括“消防工程”在内。2016年12月9日，莆田市公安消防支队出具蒲公消验字【2016】第0133号《莆田市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，认定祥和公司申报的保障性住房9#-11#楼建设工程消防验收合格。实际上，祥和公司的前述主张与双方后续签订的补充协议的约定不符。2015年2月16日签订的《补充协议》明确载明城厢区政府系预付第三期回购款，佐证第三期回购款支付时间尚未届至；2016年4月11日签订的《城厢区保障性住房项目建设补充协议》中亦确认“本项目主体建筑工程已于2014年6月竣工验收，但安装工程尚未竣工”，进一步佐证祥和公司的主张不能成立。祥和公司主张《城厢区保障性住房项目建设补充协议》中的“安装工程尚未竣工”指的是基础设施配套工程中的部分安装工程未完成，但并无充分依据。二审判决据此认定2016年12月9日消防验收合格时间为主楼建安工程竣工验收时间，第三期回购款支付时间依约应在该时间之后，并无明显不当。

（二）关于二审判决认定城厢区政府无需支付第三期回购款逾期利息是否有误的问题

基于前述分析，《项目建设协议》第三条第3项约定了案涉工程第三期回购款应在保障性住房主楼的建安工程竣工验收合格后付清，但并未约定具体支付时间，故祥和公司主张第三期回购款逾期利息缺乏合同依据。祥和公司代收的房屋销售款依约可与城厢区政府应付的回购款相互抵扣，案涉保障性住房主楼的建安工程竣工验收时，祥和公司代收的房屋销售款在扣除城厢区政府应付的第三期回购款余款以及各项费用后仍有结余。故二审判决认定城厢区政府无需支付第三期回购款逾期利息，并无不当。

（三）关于二审判决认定祥和公司应承担逾期交房的违约责任是否有误的问题

1.本案保障性住房应交付时间的认定。城厢区政府（甲方）与祥和公司（乙方）签订的《项目建设协议》第一条第5项明确约定：“交付期限：乙方应于2014年3月10日前按建设标准竣工验收并交付1#地块全部经济适用房及限价房，其中主体封顶时间应不迟于2013年3月10日”。祥和公司于2016年12月9日完成消防验收，城厢区政府确认祥和公司于2016年12月30日交房，由此，祥和公司已构成逾期交房。《城厢区保障性住房项目建设补充协议》第四条“关于经济适用住房扫尾工程及移交事项”中约定：“…3.…2016年5月31日前将完成电立户、消防验收并按购房合同约定交付给购房户。…5.本条载明的完工及交付时限，不应视为双方对原协议书第一条第5项约定的‘交付期限’的顺延”，故祥和公司主张交房时间被补充协议变更与前述约定不符。

2.祥和公司主张逾期交房系城厢区政府的违约行为所致的理由不能成立。（1）祥和公司主张城厢区政府财政预算拖延滞后导致工期延长，但双方合同中并未约定施工需以财政预算确定为前提，或将预算未能确定作为工期延长的正当理由。（2）对于城厢区政府未按照约定期限支付回购款的违约责任，双方合同约定的是城厢区政府支付逾期利息给祥和公司，并未约定因此可以延长工期。且根据双方房屋代售款可以抵扣回购预付款的约定，2014年祥和公司已收取房屋代售款3000余万元，故祥和公司关于城厢区政府未按时支付回购款导致工期延长的理由不能成立。（3）祥和公司主张城厢区政府存在未完成“三通一平”等其他违约行为，因双方合同中并未明确约定上述行为系城厢区政府应履行的合同义务，祥和公司主张缺乏合同依据。由此，二审判决未支持祥和公司关于城厢区政府违约导致逾期交房的主张，有相应的事实依据。

3.逾期交房违约金的认定。尽管二审判决未支持祥和公司关于城厢区政府违约导致逾期交房的主张，但基于案涉项目客观上存在红线外桥梁、道路未完工，影响项目消防工程验收，且城厢区政府客观上存在逾期支付前期回购款的事实，根据公平合理原则，将祥和公司应交付房屋的时间由合同约定的2014年3月10日顺延至2015年6月30日，并扣减2016年9月15日至11月9日期间因强台风影响水管中断自来水公司没有及时修复，造成项目工程不能进行消防验收的时间，已经考虑到相关事项对工期的影响，祥和公司主张二审判决扣除延误工期时间过短缺乏充分的依据。而且，二审判决根据本案实际情况，将一审判决确定的逾期交房违约金计算标准由每日万分之四酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，衡平了双方利益，相对公平合理。

综上所述，祥和公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回莆田市祥和房地产开发有限公司的再审申请。

审判长　　贾清林

审判员　　杨　春

审判员　　张　颖

二〇二〇年四月二十日

法官助理周传植

书记员盛家璐