孝义市金某电力煤化工有限公司项目转让合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）最高法民申1182号

再审申请人(一审第三人、二审上诉人)：孝义市金某电力煤化工有限公司，住所地山西省吕梁孝义市胜溪湖街道(经济开发区)。

法定代表人：范培康，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李慧，该公司员工。

委托诉讼代理人：孙永贵，山西胜之溪律师事务所律师。

被申请人(一审原告、反诉被告，二审被上诉人)：山西省国防科学技术工业局（原山西省国防科学技术工业办公室），住所地山西省太原市解放路97号。

法定代表人：王亦兵，该局局长。

委托诉讼代理人：高满中，山西华炬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：殷晋峰，山西华炬律师事务所律师。

被申请人(一审原告、反诉被告，二审被上诉人)：山西和平利用军工科技交流中心，住所地山西省太原市杏花岭区西缉虎营17号院8号楼。

法定代表人：张长元，该中心总经理。

委托诉讼代理人：高满中，山西华炬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：殷晋峰，山西华炬律师事务所律师。

被申请人(一审被告、反诉原告，二审被上诉人)：山西省太原市晋祠旅游经济综合开发公司，住所地山西省太原市晋祠愉得园酒家。

法定代表人：李德志，该公司董事长。

再审申请人孝义市金某电力煤化工有限公司（以下简称金某公司）与被申请人山西省国防科学技术工业局(以下简称国防科工局)、山西和平利用军工科技交流中心(以下简称军工中心)、山西省太原市晋祠旅游经济综合开发公司(以下简称晋祠公司)项目转让合同纠纷一案，不服山西省高级人民法院（2018）晋民终628号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

金某公司申请再审称，（一）符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项规定。1、原判决对诉争房产的权属认定错误，再审申请人是诉争房产的合法买受人。（1）再审申请人与被申请人晋祠公司之间的《商品房买卖合同》真实、合法、有效。再审申请人是在2004年10月看到和利大厦商品房销售广告后，与被申请人晋祠公司协商购买诉争房产的。再审申请人在审查了被申请人晋祠公司出具的“五证”、考察了该房产的实际情况后，即与被申请人晋祠公司签订了《商品房买卖合同》（Ｎｏ00052369），以7586161元的价款购买了该楼第7层房产。该合同是双方真实意思的表示，并未违法法律的强制性规定，应当受到法律的保护。（2）再审申请人与被申请人晋祠公司签订的《商品房买卖合同》已经在太原市房地产交易所进行了合同备案。再审申请人与被申请人晋祠公司签订的《商品房买卖合同》，明确盖有太原市房地产交易所合同备案专用章，编号为ＣＦ-2000-0171。被申请人山西省国防科学技术工业办公室和军工中心在原审中提交的太原市房产产权登记中心出具的《情况说明》，虽然提到说无再审申请人金某公司与被申请人晋祠公司所签订的《商品房买卖合同》的原始合同存档，但其说“经太原市房产产权服务中心旧网备案系统查询，系统中存在晋祠公司与金某公司签订合同数据”。从该份《情况说明》可以看出，再审申请人与被申请人晋祠公司签订的《商品房买卖合同》是真实存在的，是经过太原市房产产权登记中心备案和登记的。至于为什么无原始纸质合同存档，再审申请人认为是太原市房产产权登记中心的原因造成的，可能是太原市房产产权登记中心遗失了、丢失了、或者其他原因找不到了。原审判决因为太原市房产产权登记中心找不到原始合同存档，所以就否定再审申请人与被申请人晋祠公司签订的《商品房买卖合同》的效力，是站不住脚的，也是难以让人理解的。2、原判决根本没有查清诉争房产的现状，再审申请人早已经实际占有该房产。（1）再审申请人已经支付了全部房款。再审申请人在与被申请人晋祠公司签订《商品房买卖合同》之后，即支付了全部购房款7586161元。尽管房屋尾款1586161元是由王某代付的，但并不能因此就否认再审申请人已经实际付款的事实。原审判决对再审申请人提供的付款收据、发票等证据不予认定，而是从王某代付、申请人是否知情等旁枝末节上做文章、大加猜测，对再审申请人的证据横加挑剔，进而凭想象猜测做出判决。（2）被申请人晋祠公司已经履行了交付房屋的义务，再审申请人早已经实际占有该房产。再审申请人支付全部购房款后，即委托被申请人晋祠公司申请办理房屋权属转移登记手续。在此过程中，再审申请人投巨资对该房屋进行了装饰装修，随后即安排公司分支机构入驻此楼，开展了业务活动。为了证明再审申请人已经实际装修并占有该房屋，在原审中申请人已经向法院提交了公司分支机构占有该房屋期间缴纳物业费、水电费等费用的票据、开展活动的照片等。多份证据均表明，再审申请人已经实际占有了诉争房产，但原审法院却无视事实和证据，肆意判决。希望贵院能够撤销原判予以改判。

(二)符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(六)项规定。1、原判决严重违反了善意取得制度。再审申请人是在实际考察到被申请人晋祠公司合法持有和利大厦建设项目的《商品房销售许可证》后，才与被申请人晋祠公司签订了《商品房买卖合同》，已经尽到了合理的注意义务，应当受到善意取得制度的特别保护。被申请人晋祠公司与国防工办、军工中心三方所签订的《和利大厦项目转让合同书》属于开发商内部合同、内部约定，即使有效，也只能在开发商之间有效，不能对抗后来的《商品房销售许可证》，更不能对抗作为善意购买人的再审申请人。2、原判决严重违反了我国房屋权属登记的在先取得原则。我国房屋权属登记的原则是在先取得，由于申请人早在2004年10月27日即已在太原市房地产交易市场就该房屋买卖进行了合同登记和备案，并支付了全部对价，且已经装修并实际占有了该房产，因此再审申请人的权利明显优于合作开发各方的权利，理应对该房产优先取得所有权。

(三)符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(九)项规定。在2017年6月26日原一审法院组织庭审时，被申请人山西省国防科学技术工业办公室和军工中心当庭明确的诉讼请求是，不再主张晋祠公司向其交付中联钢大厦第7层，并协助办理房屋产权过户手续，而是请求法院确认晋祠公司向其交付第7层的书面承诺无效，判令晋祠公司按照上诉人购买第7层的价格向其退还购房款758.62万元，且自2004年11月1日起按银行平均贷款年利率6.6%向其支付利息，直至该购房款退还完毕(截止2017年1月31日的利息622.3845万元)，同时判令晋祠公司向其承担一房二卖的赔偿责任，即另外向其赔偿损失758.62万元。这在一审庭审笔录中是有明确记载的，且整个庭审都是围绕被申请人山西省国防科学技术工业办公室和军工中心的上述诉讼请求进行的，被申请人山西省国防科学技术工业办公室和军工中心在庭审中已经表示同意诉争房产归再审申请人所有，对再审申请人的证据也没有提出什么异议。这样，再审申请人和被申请人山西省国防科学技术工业办公室、军工中心之间也就没有什么争议了。但在上述庭审已经结束一个半月以后，一审法院突然通知再审申请人又要于2017年8月11日进行二次庭审，且在二次庭审时被申请人山西省国防科学技术工业办公室和军工中心又提出了变更诉讼请求，要求晋祠公司向其交付中联钢大厦第7层、并协助办理房屋产权过户手续。对此，再审申请人提出异议，但一审法院仅明确了被申请人山西省国防科学技术工业办公室和军工中心的诉讼请求就草草结束庭审。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第34条第3款规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出。但被申请人山西省国防科学技术工业办公室和军工中心在举证期限届满后两次变更诉讼请求，特别是在庭审结束后又变更诉讼请求，并且法院没有重新组织当事人针对新的诉求进行举证质证辩论。上诉人认为这严重违反了法律的规定，剥夺了再审申请人辩论的权利。

综上，二审法院认定基本事实的证据不足，适用法律确有错误，且违反法律规定剥夺了再审申请人辩论的权利，致使再审申请人的利益受到了严重的损害。为此，请求最高人民法院维护再审申请人的合法权益，依法改判。

国防科工局、军工中心提交意见称，（一）被申请人国防科工局拥有诉争（和利大厦)第七层房产的所有权，且受法律保护。军工中心是国防科工局内部直属单位，受国防科工局委托，作为房地产开发建设的项目法人以自己名义于2002年2月1日与晋祠公司及山西长实房地产开发有限公司签订了《和利大厦项目转让合同书》，以转让应得利益作为投入与晋祠公司“合作建房”，就应得的合作建房成果，晋祠公司出具《关于和利大厦5-8层中一层楼土地、产权分割的函》《关于完成和利大厦工程备案的函》，承诺将诉争第七层分给国防科工局（代省政府机关事务管理局持有）。以上事实既是当事人真实意思表示，也得到了包括太原市中级人民法院、山西省高级人民法院以及最高人民法院作出的生效判决或裁定的支持，这是本案诉讼的第一阶段成果，即从2006年5月到2011年5月，历时五年从起诉后走完一审、二审、发回一审、终审，到最高人民法院再审的全部程序，均确认诉争房产第七层归国防科工局所有，晋祠公司在诉讼中也从未提出过已将诉争房屋出售给任何第三人。

（二）因第三人启动再审程序并中止执行。就在国防科工局自2011年5月申请执行生效判决到2014年5月裁定中止执行后启动再审直到2016年年底再审结案，又历时五年半为本案诉讼的第二阶段，也是执行程序被干扰的过渡阶段。金某公司自称是诉争第七层房产的买受人，先是申请执行异议被驳回后，在晋祠公司的支持和帮助下，双方手拉手到山西省高级人民法院申请再审。在整个申请再审到再审庭审的全过程中，晋祠公司全程缺席，金某公司更像是接过晋祠公司交给的接力棒，替晋祠公司完成拖延执行的使命。对晋祠公司而言，中止执行的时间越久，其获得诉争房产租金的利益就越大，这也是本案晋祠公司想方设法阻滞执行的根本目的。实际情况正如晋祠公司所愿，通过该第三人金某公司向山西省高级人民法院申请再审，时间走到了2016年年底，山西省高级人民法院裁定本案应追加第三人金某公司参加诉讼并发回重审，诉讼程序从“两方”对抗转为“三方”博弈，一切从零开始。

在山西省高级人民法院再审过程中，为阻止被告晋祠公司法定代表人李德志利用职务便利，转移晋祠公司财产、违法支配诉争房产租金的行为，切断其恶意诉讼以获取不当得利的资金来源，代理律师专门找到晋祠公司工商登记的出资人股东，要求股东们成立清算组，对晋祠公司履行清算义务，并以债权人名义向法院申请成立晋祠公司清算组。再审程序中，答辩人及代理人根据第三人金某公司违背常理的突然维权行为以及没有形成证据链条且难以自圆其说的证据，始终无法相信该第三人金某公司是真的诉争房产买受人，更难以相信其在2004年10月就签订了购买诉争第七层房产的合同，无法排除“这是被告在2010年底终审判决生效前后，与第三人串通制造销售房产的假象并试图通过虚假诉讼拖延执行时间”的合理怀疑。虽然山西省高级人民法院给了第三人金某公司一个发回重审的机会，但第三人金某公司在再审及“三方诉讼”中的“碎片化证据”不断被证伪，且被告晋祠公司始终没再露面。

（三）国防科工局已取得诉争第七层房产的不动产权利证书。

从2016年年底到2019年年底，追加第三人后经过两年的重审一审、二审诉讼程序及执行程序，两审法院均支持国防科工局的诉讼主张，继续确认诉争第七层房产归国防科工局所有，被告晋祠公司交付并协助办理过户手续。从发回重审到2019年底诉讼终结后恢复执行程序，称为本案诉讼的第三阶段，国防科工局终于在历时十六年的艰难维权后取得诉争第七层房产的不动产权利证书。

在第三人金某公司参加的一审程序中，答辩人确曾主张被告晋祠公司承担违约赔偿责任，以使其不能实现通过多年诉讼故意拖延交房而获取租金利益的目的，彻底打破被告晋祠公司钻法律空子形成的利益格局。但由于晋祠公司登记的出资人股东皆放弃行使股东权利，要求成立清算组的申请在基层法院也一直未予立案，晋祠公司产权人长期缺位，导致法定代表人李德志对公司形成内部人控制，为其转移、支配公司财产提供了不受约束且难以清算的既定事实，经答辩人集体决策后仍坚持最初的诉讼请求。

（四）第三人金某公司申请再审的理由不能成立。1、关于房屋买卖合同的备案问题。这是在山西省高级人民法院再审程序中，对第三人证据质疑最有突破的一个事实，奠定了否定买卖合同的基础，也对其证据的零碎性、拼促性有了更清晰的判断。当第三人提供《备案合同》这一证据后，答辩人就申请法院对此备案合同进一步调查取证，就在代理律师同主审法官一起调查时，由于太原市房产产权登记中心（以下简称登记中心）的窗口工作人员只让法官查看电脑屏幕显示的电子信息而不让答辩人的代理律师查看。针对这一违反常规的做法，答辩人将此情况向太原市纪检委作了汇报，太原市纪检委出具书面函件支持答辩人调查取证。登记中心得知纪检委介入后立即通知有关人员，提供了档案室中保存的全部九份纸质备案合同，并与电脑记载的电子信息进行了比对，其中八份纸质合同信息与电脑显示的电子信息完全一致，唯有第九份纸质合同与电子信息不一致，纸质合同记载的购房人为一自然人，电子信息显示的却是第三人的信息。某窗口工作人员解释说，电子信息（以纸质合同为准）不能增加或减少，但信息内容可以更改。我们高度怀疑是有人篡改了电子信息内容，后登记中心出具书面说明，我国从2005年底开始实行商品房网签合同备案，2005年之前的（电子）备案信息仅作为统计数据，等于承认了电子信息完全不具有合同备案的性质。有鉴于此答辩人未向市纪检委请求继续追责。再进一步比对金某公司的《商品房买卖合同》与答辩人在登记中心调取的晋祠公司与案外人山西森特煤焦化工程集团有限公司签订的《商品房买卖合同》，发现合同各案章形制不同，金某公司的备案章为长条形，上书:“太原市房地产交易所合同备案专用章”，盖于合同封面；森特公司的合同备案章为圆型，上书:“太原市房地产交易所商品房预（销）售合同备案专用章”，盖于合同最后的签字页。第三人提交法庭的“纸质备案合同”属于人为后补的合理怀疑未被排除且得到强化。2、关于诉争房屋的合同价款问题。继续比对还发现，买卖合同上记载的房屋单价也存在较大差异，金某公司的合同（2004年10月签署）时间略早于在档案室调取的其它纸质合同（2005年上半年签署），前后相差不到半年，记载的房屋单价却从5900元每平米跌到4398元每平米，相当于1285.79平方米房产的总价款由7586161元降到5655000元，明显不符合当时房价不断上涨的市场行情。金某公司声称按照合同约定向晋祠公司支付了7586161元购房款，但根据金某公司提交给太原市中级人民法院执行局的情况说明，其在2011年7月11日之前一直以为是以600万元总价款购买了案涉房屋。也就是说，金某公司在2004年10月27日与晋祠公司签订合同后，在将近七年的时间里始终不知道自己所购房产的总价款金额到底是600万元还是758万元。3、关于付款及发票问题。本案中，金某公司提交600万元银行承兑汇票以证明向被告晋祠公司支付部分款项的事实，但没有提供背书记载信息、银行对账单及财务原始凭证等证据链条。再根据汇票信息，银行承兑汇票是由金某公司作为付款人向银行申请开立，记载的收款人为存在真实贸易关系的案外人但不是晋祠公司，案外人一旦背书后该笔款即为其应得的销售收入，案外人的钱如何就转换为是金某公司向晋祠公司支付的购房款，没有相应的证据证明。答辩人认为，银行承兑汇票与本案的关联性存在重大疑问，且单一证据难以证明金某公司是以银行承兑汇票的形式向晋祠公司支付过600万元购房款。证人王某提供的替金某公司支付158.6161万元房款的收据也是单方出具的孤证，且收据还一直由其个人保存，令人难以置信。而该笔158.6161万元款项属于证人个人给金某公司的出借款还是应付款，金某公司与王某之间的资金往来关系属于什么性质、之后又是怎么平账的等完全没有证据予以合理印证与解释。作为证人证言的真实性、关联性均无法确认。如果金某公司在2004年10月就交清了购房款，作为一家正常经营的企业法人，为什么税务部门出具的不动产统一发票日期是2010年8月17日，发票记载的房屋面积1285.79平方米、单价4666.39元／平方米、总金额为600万元。与合同记载的单价及总金额完全不符，也与晋祠公司收取的总价款7586161元不符。4、关于申请过户与维权时间点问题。如果金某公司在2004年10月就签订了买卖合同，且付清了全部购房款，并实际占用了该房产，为什么一直既不要求开发商办理房产证、也不向房产部门申请过户登记？尤其是诉争房产在2006年6月就被法院诉讼保全后予以查封，金某公司自称是“购房占用人”却没有提供向法院主张权利要求解除查封的记录，直到查封五年后的2011年8月才在执行程序中开始维权，而在此之前，好像诉争房产与自己完全无关。一直不关心自己利益的第三人，却在国防科工局与晋祠公司的诉讼尘埃落定之后以案外人身份开始维权，这个维权的时间点恰是最有利于被告晋祠公司的节点，就像是协商一致后选择的时间点。如果没有晋祠公司的帮助与手拉手，金某公司还会不会申请山西省高级人民法院再审都存在重大疑问。5、关于租金去向及物业费问题。金某公司主张其已实际占有使用了诉争房产，但自2004年10月27日签订合同至今却没有留下任何占有使用的证据，显然不合常理。在二审庭审中，当主审法官问到金某公司现在诉争房产状态时，金某公司也明确表示不知情。根据王某提供的证言，自称诉争的一层楼当年就交给其使用。根据金某公司2011年8月向太原市中级人民法院执行局出具的情况说明，该房产提供给其下属单位“合富（亚洲）有限公司”作为办公场所使用;而在重审中向法庭提供的物业费证据显示，该诉争房产的物业费由山西尔浦能源贸易有限公司交纳。对此，答辩人认为，第三人金某公司向最高人民法院申请再审，只有主动把第七层十六年来的租金问题说清楚，提供客观、真实的收取租金的全部原始凭证，才符合再审立案条件。本案经再审后又经历一审、二审程序，申请人作为有独立请求权的第三人在庭审时己充分发表辩论意见，不存在符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（九）项的情形。申请人申请再审完全是为了维护被告晋祠公司利益、损害答辩人利益；申请人不存在任何善意，其自称诉争房产的善意买受人自始不能成立。

综上，申请人的再审理由不能成立，请求驳回其再审申请。

本院在再审审查中查明，根据《中共山西省委办公厅、山西省人民政府办公厅关于设立中共山西省委军民融合发展委员会办公室的通知》（晋办发【2018】3号）《中共山西省委办公厅、山西省人民政府办公厅关于印发<山西省机构改革实施方案>》（晋办发【2018】61号）文件精神，将省委军民融合发展委员会办公室由依托省国防科学技术工业办公室设立调整为依托省工业和信息化厅设立，作为省委工作机关，对外加挂省国防科学技术工业局牌子。不再保留省国防科学技术工业办公室。2019年9月9日，国防科工局取得涉案房产不动产权证书【晋（2019）太原市不动产权第0094361号】。

本院经审查认为，本案有以下争议焦点：一是再审申请人金某公司是否是2004年10月涉案《商品房买卖合同》真实买受人问题；二是再审申请人金某公司是否善意取得问题；三是本案原审中是否剥夺再审申请人金某公司辩论权利问题。

关于再审申请人金某公司是否是2004年10月涉案《商品房买卖合同》真实买受人问题。一、二审法院对于涉案合同的备案、交付房款、房屋占有问题已经做了充分评析，本院予以认可，不再赘述。此外，从太原市房产产权登记中心出具的证据来看，虽然该证据显示“系统中存在山西省太原市晋祠旅游经济综合开发公司与孝义市金某电力煤化工有限公司签订合同数据，但无原始合同存档”，但由于没有原始合同，无法与当事人提交的合同进行比对，加之付款、占有等方面存在的不合理解释，亦无法确认双方签订的合同就是指向本案争议的房产。还有，再审申请人在一审中陈述其已于2004年占有了该房产，但花费巨额资金购买却经过多年未办理房屋过户手续，这与通常交易习惯不符。另外，本案2006年5月国防科工局和军工中心提起诉讼，同年6月对涉案房产采取保全措施，而直到该案的第一轮的一二审、发回重审后一二审、再审程序结束后再审申请人才对原审生效裁判提起再审，且此后晋祠公司均不参加庭审活动，上述做法均有违常理。综上，再审申请人金某公司提交的证据不足于证明其与晋祠公司在2004年10月即存在真实的房产买卖关系。

关于再审申请人金某公司是否善意取得的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条“除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十八条“物权法第一百零六条第一款第一项所称的受让人受让该不动产或动产时，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时”。根据上述法律、司法解释的规定，公示是善意取得的必备条件，我国物权法确定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记的物权公示原则。而本案中，再审申请人金某公司并未完成权属登记，不符合适用善意取得的条件。此外，即便是再审申请人金某公司与被申请人晋祠公司签订的《商品房买卖合同》已经进行了合同备案，但该备案并不产生物权变动的法律效果。因此，再审申请人金某公司的该项再审请求不能成立。

关于本案原审中是否剥夺再审申请人金某公司辩论权利问题。2017年6月26日的太原市中级人民法院开庭笔录中记载，“调整诉讼请求，一、继续要求晋祠旅游经济综合开发公司向原告交付中联钢大厦第七层，并协助原告办理房屋产权过户手续；二、如原告（应为被告）和第三人确认已经交易完成，要求按当时交易价格的双倍支付......”。在2017年8月11日的太原市中级人民法院询问笔录中亦记载，“我们（原告）诉讼请求为了方便判决的执行，维护国有资产的安全。把第七层房子判给原告”。再审申请人金某公司还提交了十四组证据证明其主张，法院组织双方对该证据进行质证，再审申请人还发表了辩论意见。从上述开庭笔录、询问笔录记载内容看，国防科工局、军工中心的诉讼请求就是要求交付第七层房屋，整个庭审过程也充分保证了再审申请人辩论的权利。因此，再审申请人金某公司主张的剥夺其辩论权利的请求不能成立。

综上，金某公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：

驳回孝义市金某电力煤化工有限公司的再审申请。

审判长　　万会峰

审判员　　张淑芳

审判员　　谢　勇

二〇二〇年四月十五日

书记员　　贺　权