重庆市供销合作总社合资、合作开发房地产合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）最高法民申1026号

再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：重庆市供销合作总社，住所地重庆市渝北区黄山大道67号信达国际E栋。

法定代表人：李洪义，该社主任。

委托诉讼代理人：刘伯利，重庆唐之龙律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张道成，重庆源伟律师事务所律师。

被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：重庆英利房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区民生路188号50层4、5-1单元。

法定代表人：方明，该公司董事长。

再审申请人重庆市供销合作总社（以下简称供销合作总社）因与被申请人重庆英利房地产开发有限公司（以下简称英利公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服重庆市高级人民法院（2019）渝民终193号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

供销合作总社申请再审称，（一）原审认定部分事实错误，适用法律错误。1.原审未将《联建合同》约定的装修费、过渡费折算办公用房面积计入供销合作总社可分配比例错误。2.可分配超规划面积基数认定错误。1-44层玻璃幕墙装饰增加面积907平方米不应算入超规划建筑面积8832.93平方米中。《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）中明确规定装饰性幕墙不应计算建筑面积。重庆市规划局所作《处罚决定书》载明增加的面积共9680平方米，含907平方米装饰性玻璃幕墙。办证的违建建筑面积为8873平方米，实际办证测绘有59平方米误差，违建部分最终计入办证面积为8832.93平方米，可证明玻璃幕墙未计入实际办证面积。供销合作总社在32504平方米的建筑规模内应分得的6000平方米应是合法办证的面积，装饰性玻璃幕墙的面积不能办理房产证。因此，供销合作总社分得的面积中没有装饰性玻璃幕墙的面积。英利公司从未提出要扣减玻璃幕墙装饰增加建筑面积907平方米，原审法院自行扣减没有依据。3.原审以瑞华会计师事务所重庆分所所作“瑞华渝鉴字[2018]50030001号”《司法鉴定意见书》中评估的英利公司对案涉项目投入成本为依据，计算每平方米建设成本为4328.52元，并抵扣折价补偿款认定事实错误。该鉴定意见以及作出该鉴定意见的资料均未经质证，原审采信该鉴定意见错误。按照《联建合同》约定，超规划建筑成本属于英利公司应当承担的合同义务，只有其承担了该部分合同义务后才有权分配超规划面积。原审在折价补偿款中扣减该部分建筑成本价款没有法律依据。（二）原审以供销合作总社申请对可分配超规划房屋在起诉之日的市场价值进行鉴定，就明确了以起诉之日作为对该房屋的分配时点为由，认定供销合作总社在分配前对该房屋不享有支配使用权，因此对供销合作总社租金损失主张不予支持错误。英利公司交付超规划面积房屋时间应在该房屋经质检部门验收合格后，即2005年4月4日取得建设工程规划验收合格证之日，最迟也应是英利公司取得案涉楼房“大证”之日即2006年3月22日。因英利公司将超规划建筑房屋出售导致无房可分，致使供销合作总社不能直接取得相应比例的房屋。英利公司给供销合作总社造成的损失包括无法取得房屋所有权的价值损失及取得房屋后使用价值的损失。使用价值损失可参照房屋租金损失，该损失已经司法鉴定确定。房屋所有权的价值损失应按照查明的英利公司确实无房可分时的房屋价值计算，并非2006年具备交付条件时的价值。以2015年房屋价值作为房屋折价款与参照租金标准计算使用价值损失不存在重复计算利益的情况。综上，供销合作总社根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项的规定申请再审。

本院经审查认为，供销合作总社的再审申请理由不能成立。具体分析如下：

首先，过渡费是房屋被拆迁后作为对供销合作总社自行安排住房的一种补偿，不属于其可分配利润，不应作为超规划建筑面积分配比例的考量因素。装修费只产生于供销合作总社按合同约定可分配房屋面积，对超规划建筑面积，双方并未约定仍按合同约定标准装修交付，供销合作总社主张将装修费折算办公用房面积计入超规划建筑面积分配比例依据不足。故供销合作总社主张应将《联建合同》约定的装修费、过渡费折算办公用房面积计入应分配比例的理由不能成立。

其次，根据《房产测量规范》（GB/T17986-2000〔20000801〕）第8.2.3条的规定，装饰性的玻璃幕墙不计算建筑面积。同时结合《建设部办公厅关于建筑面积计算标准问题的复函》（建办标函〔2001〕403号）关于“房屋产权登记面积测算应当依据GB/T17986-2000《房产测量规范》。该规范适用于房产测量，主要为房地产产权、产籍管理服务”的规定，案涉项目1-44层玻璃幕墙装饰增加建筑面积应不包含在该项目实际办证面积41336.93平方米内。而且，房屋产权登记部门对房屋面积进行登记时通常是以专业测量机构勘测后提供的数据为准，而不是以规划部门确定的面积为依据。因此，原审将重庆市规划局在《处罚决定书》中确定的案涉项目1-44层玻璃幕墙装饰增加建筑面积907平方米，计入实际办证面积41336.93平方米内，并全部认定在超规划建筑面积内，确有不当。原审据此认定供销合作总社可分配的超规划建筑面积为1537.23平方米有误，应少计算103.05平方米（8832.93㎡×18.57%-1537.23㎡）。

但根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称国有土地使用权合同纠纷司法解释）第二十条的规定，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。从原审确定的供销合作总社对超规划部分享受的房屋分配比例和承担的投资比例看，英利公司在一审中申请对双方投资比例进行鉴定，但鉴定机构因未取得供销合作总社实际投入金额的相关材料，致使只能对英利公司实际投入金额作出意见，而未能对双方投资比例发表意见。原审因此按照房屋分配比例确定供销合作总社应分担的投入成本。由此导致的结果是，该比例必然不完全等同于投资比例，原审是从权利义务对等性和双方总体利益不失衡的角度确定双方对超规划建筑面积的权利义务。从供销合作总社在案涉项目已享受利益看，除《联建合同》约定可分房屋面积外，其还取得了工程竣工后双方所签《联建合同补充协议（二）》中确定由英利公司向供销合作总社进行一次性补偿的“南国丽景”大厦负三层整层房屋（商用清水房，建筑面积2125.72平方米）。而且，对供销合作总社分担的超规划建筑面积投入成本，原审系按2005年工程竣工前实际投入成本，而非2015年对可分配房屋进行折价时的建筑成本确定分担。综合考虑以上情况，本院认为，虽然原审对供销合作总社可分配超规划建筑面积计算有误，但仍符合国有土地使用权合同纠纷司法解释确定的分配原则，就整体而言在结果上并未导致双方当事人之间利益的失衡。故对供销合作总社的该项再审申请理由，本院不予支持。

再次，经审查，一审法院曾组织双方当事人对提交瑞华会计重庆分所进行鉴定的相关材料进行质证，但供销合作总社未发表意见。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百八十九条规定：“当事人对原判决、裁定认定事实的主要证据在原审中拒绝发表质证意见或者质证中未对证据发表质证意见的，不属于民事诉讼法第二百条第四项规定的未经质证的情形。”同时，一审法院已组织双方当事人对该《司法鉴定意见书》发表了质证意见。供销合作总社关于该鉴定意见未经质证的理由不能成立。英利公司在一审申请对双方在案涉项目中的实际投入比例及供销合作总社已分得房屋市场价值进行司法鉴定，并非申请工程造价鉴定，瑞华会计重庆分所具有相应鉴定资质，原审采信该鉴定意见符合法律规定。供销合作总社关于瑞华会计重庆分所不具有工程造价资质，原审采信其鉴定意见错误的再审申请理由不成立。

案涉《联建合同》中房屋分配办法的约定是基于项目总建筑面积为32504平方米而达成，在该建筑面积内，供销合作总社有权要求分配约定面积的房屋而无需分担开发成本。但对超规划建筑面积及在此情形下双方的权利义务，《联建合同》未作约定。供销合作总社关于超规划部分建筑成本属于英利公司应自行承担的合同义务的理由不能成立。原审根据国有土地使用权合同纠纷司法解释第二十条的规定，确定由供销合作总社按照利润分配比例对超规划建筑面积进行分配的同时，由其承担相同比例的开发成本，符合权利义务对等原则，并无不当。

最后，超规划建筑面积并非案涉《联建合同》约定内容，不属于供销合作总社可预期合同利益，不构成其合同利益损失。而且，供销合作总社根据国有土地使用权合同纠纷司法解释第二十条的规定，对超规划建筑面积可享有的分配权益已获原审支持，其主张英利公司赔偿在分得超规划建筑面积或者获得折价补偿前的租金损失依据不足，原审不予支持，并无不当。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回重庆市供销合作总社的再审申请。

审判长　司　伟

审判员　王海峰

审判员　马　岚

二〇二〇年三月二十五日

法官助理周梅芳

书记员罗映秋