贵州贵远信贸易有限公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2019）最高法民终479号

上诉人（一审被告，案外人）：贵州贵远信贸易有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区行政中心新天园区办公楼2楼204室。

法定代表人：施毅兵，该公司总经理。

委托诉讼代理人：郑雪飞，男，该公司员工。

委托诉讼代理人：付敏，女，该公司员工。

被上诉人（一审原告，申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵州省贵阳市云岩区枣山路11号港天大厦1幢1单元4层。

负责人：黎明，该公司党委副书记。

委托诉讼代理人：陈畅，贵州恒易律师事务所律师。

委托诉讼代理人：岳成园，贵州恒易律师事务所律师。

被上诉人（一审被告，被执行人）：贵州金晨置业投资开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区航天大道燕子冲新天园区大楼二楼。

管理人：贵州辅正律师事务所。

负责人：黄桂林，该所副主任。

委托诉讼代理人：唐登举，贵州辅正律师事务所律师。

上诉人贵州贵远信贸易有限公司（以下简称贵远信公司）因与被上诉人中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城资产公司）、贵州金晨置业投资开发有限公司（以下简称金晨公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省高级人民法院（以下简称贵州高院）（2017）黔民初94号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贵远信公司的委托诉讼代理人付敏，被上诉人长城资产公司的委托诉讼代理人岳成园，被上诉人金晨公司的委托诉讼代理人唐登举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

贵远信公司上诉请求：1.依法判决终止执行贵远信公司购买的位于贵阳市乌当区新庄村中国?西南工业总部基地A24栋房屋。2.一、二审诉讼费由长城资产公司、金晨公司承担。事实和理由：一、一审法院认为案涉房屋未过户至贵远信公司名下系贵远信公司过错明显错误，严重侵害贵远信公司合法权益。首先，《阳晨?总部基地房屋招商出售合同》（以下简称《房屋出售合同》）约定金晨公司应在房屋交付使用后1.5年内协助办理完毕相关房屋的权属证明，贵远信公司在合同签订后立即要求金晨公司对案涉房屋进行备案登记并实际取得了乌当区住建局出具的手工备案《证明》，后金晨公司因经营不善，出现了严重的信用危机，迟迟不能办理房屋权属证明。因此，房屋尚未办理过户登记并非贵远信公司原因所致。其次，《房屋出售合同》签订后，贵远信公司即要求到主管部门备案，且主管部门也进行了备案并出具了《证明》，贵远信公司已尽到足够的注意与审查义务，且作为普通公民有理由相信主管部门出具《证明》的公信力。因此，贵远信公司在该交易中并无任何过错，而相反恰恰是受害者。二、一审法院认为乌当区住建局房管办出具的《证明》不具有任何法律效力明显错误。合同签订后，贵远信公司及时按约催促金晨公司办理房屋过户手续，当时乌当区住建局告知案涉房屋现不能办理房屋过户手续，但可以在房管局办理手工备案，待可以办理房屋产权登记后乌当区住建局会通知购房人办理。《证明》加盖有乌当区住建局公章，具有公信力和法律效力。

长城资产公司辩称，一、贵远信公司与金晨公司签订的《房屋出售合同》无效。贵远信公司与金晨公司2015年8月3日签订该合同后，案涉房屋于2015年8月21日再次出售给贵州上上物资贸易有限公司，系一房二卖，涉嫌欺诈销售。另，案涉房屋面积为679.36㎡，房屋售价为200万元，单价仅为2944元/㎡。该价格远低于同批次其他房屋售价及合同签订时乌当区房地产市场房屋交易正常价格，故购房合同系贵远信公司与金晨公司恶意串通，以不合理低价处分执行财产，损害债权人利益，应属无效。二、现有证据不能证明贵远信公司已支付购房款。贵远信公司提供的支付购房款汇款凭证上的付款方与收款方均非签订购房合同的买卖双方，且该凭证载明的汇款用途为还款。贵远信公司一审提交的两次汇款凭证上的汇款行亦截然不同。金晨公司不能绕开政府监管，将购房款支付给方信小额贷款有限责任公司。三、贵远信公司对未能办理产权过户登记具有过错。首先，案涉房屋所占土地早在2014年7月已向第三人办理抵押登记。案涉房屋交易是工业用房的大宗交易，贵远信公司有义务审查房屋是否存在权利瑕疵。其次，乌当区住建局房管办出具的《证明》不足以证明贵远信公司履行了合理注意义务。案涉房屋系工业厂房，没有交易备案的强制性要求，乌当区住建局房管办出具的《证明》不符合房屋买卖的备案登记形式。四、贵远信公司提交的证据不足以证明其在人民法院查封前已合法占有案涉房屋。

金晨公司辩称，根据《中华人民共和国企业破产法》第十九条规定，金晨公司已进入破产重整程序，针对金晨公司的强制执行程序应全部中止，长城资产公司的起诉应被驳回。长城资产公司与贵远信公司均向金晨公司管理人申报债权，其权益可通过破产程序得以实现。本案不存在对金晨公司名下房产申请强制执行的可能，贵远信公司上诉的前提和基础不复存在。

长城资产公司向一审法院起诉请求：1.判决撤销贵州高院（2017）黔执异64号执行裁定书；2.判决准许继续执行贵阳市乌当区新庄村中国?西南工业总部基地A-24栋房屋；3.案件受理费由贵远信公司、金晨公司承担。

一审法院认定事实：2014年7月，金晨公司作为抵押人将案涉房屋即中国?西南工业总部基地A区第24栋房屋项下的国有土地使用权抵押给债权人兴业银行股份有限公司贵阳支行，抵押金额2600万元（该笔抵押金额为三宗地抵押金额，土地证号为乌国用（2010）第84、85号，乌国用（2012）第100号），并办理了抵押登记。抵押期限：2014年7月30日至2016年8月1日。

2015年8月3日，金晨公司（甲方）与贵远信公司（乙方）签订《房屋出售合同》，合同主要载明：第一条“总部基地”项目建设依据。1.国土资源部关于贯彻执行《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》若干问题的通知（国土资源厅发〔1999〕97号）；2.贵阳市发展和改革委员会《关于中国?西南工业总部基地建设项目备案的通知》（筑发改产业字〔2010〕1107号）；3.《国有土地使用证》（乌国用2010第84号、乌国用2010第85号）；4.《建设用地规划许可证》〔筑规地字2010（乌当）007号〕；5.《建设工程规划许可证》〔筑规建字2011（乌当）001号、筑规建字2011（乌当002号）〕；6.《建筑工程施工许可证》（贵阳市住建局：编号520112201102140101,520112201102140201）；7.该地块土地面积13520平方米，土地用途为工业，土地使用年限自2010年12月29日至2060年12月5日；8.甲方经政府及相关部门合法批准，在总部基地项目规划指定土地上建设房屋。第二条乙方购买房屋的用途。乙方购买房屋的用途为厂房。第三条乙方购买房屋为总部基地A区24栋，实得总面积为679.36平方米。第四条计价方式与购房价款。该房屋按栋（单元）计价，实际购房总价款为人民币200万元。第五条付款方式及期限。乙方一次性付款。

2015年8月10日，乌当区住建局房管办出具《证明》，载明：“金晨置业投资开发有限公司开发的中国?西南工业总部基地属于工业项目，根据《房屋登记办法》规定，待初始登记后方可办理转移登记，现金晨置业投资开发有限公司和贵州贵远信贸易有限公司签订《房屋出售合同》，房屋为乌当区新庄村中国?西南工业总部基地A-24栋，（面积均为679.36平方米、共5层，用途为厂房），已告知我办，该房屋待办理初始登记后，我办将对其进行内部限制，直至转移登记到贵州贵远信贸易有限公司名下，如因金晨置业投资开发有限公司提供虚假资料进行转移登记或一房二卖以及司法部门进行查封等导致的一切后果，均由金晨置业投资开发有限公司自行承担。”

2016年3月15日，金晨公司出具《委托书》，载明：“贵州金晨置业投资开发有限公司特委托贵州贵远信贸易有限公司将乌当区新庄村中国?西南工业总部基地A-24栋房产的购房款2000000元（大写：贰佰万元整）转至贵阳市乌当区方信小额贷款有限责任公司账上。”2016年3月23日，贵远信公司依照《委托书》内容将200万元款项支付到第三人指定的乌当区方信小额贷款有限责任公司,转账凭证附言为：“代贵州金晨置业投资有限公司还款。”

2016年3月30日，贵州高院对长城资产公司与金晨公司、金元、黄贵东、张玉咨等金融不良债权追偿及担保合同纠纷一案作出（2015）黔高民商初字第99号《民事判决书》（以下简称第99号民事判决），判决内容如下：“一、由贵州金晨置业投资开发有限公司在本判决生效后十日内偿还中国长城资产管理公司贵阳办事处债权转让本金人民币7000万元及截止至2015年12月31日的利息、罚息、复利12525264.98元，2016年1月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止的逾期罚息以7000万元本金为基数；复利，以应支付而未付的利息金额为基数，均按年息17%计算。二、中国长城资产管理公司贵阳办事处在本判决第一项的范围内，对贵州金晨置业投资开发有限公司提供抵押的位于贵阳市乌当区新庄村云上寨‘阳晨美林’项目即抵押登记编号为‘筑房建乌当字第J1500052号’《在建工程抵押登记证明》项下的在建工程及土地使用权在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。三、中国长城资产管理公司贵阳办事处在本判决第一项的范围内，就贵州金晨置业投资开发有限公司的抵押物清偿之后的不足部分，对金元质押的贵州金晨置业投资开发有限公司63%的股权在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。金元在承担质押担保责任后，有权向贵州金晨置业投资开发有限公司追偿。四、中国长城资产管理公司贵阳办事处在本判决第一项的范围内，由金元、黄贵东、张玉咨在本判决第二项抵押物清偿之后的不足部分承担连带清偿责任。金元、黄贵东、张玉咨在承担保证责任后，有权向贵州金晨置业投资开发有限公司追偿。五、驳回中国长城资产管理公司贵阳办事处的其他诉讼请求。案件受理费462458.7元，财产保全费5000元，合计467458.7元，由贵州金晨置业投资开发有限公司负担，金元、黄贵东、张玉咨承担连带清偿责任。”

该案审理期间，贵州高院作出（2015）黔高民商初字第99-2号《民事裁定书》，对案涉贵阳市乌当区新庄村中国?西南工业总部基地的A-24栋房产进行查封，查封期限为2015年12月15日至2018年12月14日。

第99号民事判决发生法律效力后，金晨公司未履行判决确定的给付义务，长城资产公司向贵州高院申请强制执行。贵州高院受理后，作出(2016)黔执49-1号《执行裁定书》和《协助执行通知书》，对位于贵阳市乌当区新庄村中国?西南工业总部基地的案涉土地进行查封，查封期限为2016年8月24日至2019年8月23日。

2017年3月15日，贵远信公司对案涉房屋提出书面异议。贵州高院经召集各方召开执行异议听证会后于2017年4月28日作出（2017）黔执异64号《执行裁定书》，裁定：中止对贵远信公司购买的位于贵州省贵阳市乌当区新庄村中国?西南工业总部基地A-24栋房屋的执行。长城资产公司遂提起本次执行异议之诉。

另，2017年12月20日，金晨公司向一审法院出具《关于阳晨总部基地A24栋房屋购房情况说明》，载明该房屋2014年销售给贵远信公司，后因金晨公司拖欠案外人贵州上上物资贸易有限公司工程款，故将A-24栋房屋暂时抵押给贵州上上物资贸易有限公司，后2017年6月，金晨置业已经支付工程款1150万元给贵州上上物资贸易有限公司，故A-24栋房屋归还给贵远信公司。

一审法院认为，长城资产公司申请执行被执行人金晨公司的案涉房屋，案外人贵远信公司以其为案涉房屋的所有人为由向贵州高院提出异议，贵州高院作出中止执行的裁定。申请执行人长城资产公司以案外人贵远信公司为被告提起申请人执行异议之诉，请求撤销中止执行裁定并继续执行案涉房屋，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于申请执行人执行异议之诉的规定。故，本案应属申请执行人执行异议之诉。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第二十一条规定：“申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，请求对执行标的许可执行的，应当以案外人为被告；被执行人反对申请执行人请求的，应当以案外人和被执行人为共同被告。”本案金晨公司明确反对长城资产公司申请执行，故金晨公司应为本案共同被告。

根据一审当事人的诉辩，本案争议焦点为：案涉的贵阳市乌当区新庄村中国?西南工业总部基地A-24栋房屋是否应继续执行。

该院认为，本案房屋未过户至贵远信公司名下，贵远信公司自身存在过错，故案涉房屋应继续执行。具体理由如下：

第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该院认为，未办理过户登记，从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。三是消极不行使登记权利。本案中，案涉房屋的抵押权已经于2014年7月30日成立，该抵押权成立在先，贵远信公司的房屋买卖合同于2015年8月3日签订，该合同签订在后。贵远信公司对其所购买的案涉房屋是否存在抵押应尽到合理的注意义务，现其未尽到注意义务而购买，导致无法办理房屋过户手续，应当认定其本身存在过错。故本案不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，认定贵远信公司对案涉房屋可以请求排除执行。

第二，贵远信公司所购案涉房屋是国有工业用地上的厂房，不是商品房，故本案不适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。贵远信公司不能依据前述规定主张购买商品房的消费者的相关权益，不能依据前述规定请求排除执行。

第三，贵远信公司主张已经房屋主管部门登记备案的理由，因乌当区住建局房管办本身仅是住建部门内设机构，其出具的《证明》也不是法定的备案登记形式，且本案所涉房屋并不属于备案登记制度所规范的预售商品房。故其主张亦不能成立。

第四，关于长城资产公司要求撤销（2017）黔执异64号《执行裁定书》的诉讼请求，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十四条关于“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行”之规定，原（2017）黔执异64号《执行裁定书》的效力会因本案作出的判决结果而当然失效或继续有效，无须再行判决撤销，且该院已论述案涉的房产不应继续执行，故对长城资产公司的此项诉讼请求，予以驳回。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：一、准许执行贵阳市乌当区新庄村中国·西南工业总部基地A-24栋房屋；二、驳回长城资产公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由贵远信公司、金晨公司负担。

二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院另查明：2018年12月13日，贵州省贵阳市乌当区人民法院作出（2018）黔0112破2号民事裁定书，裁定受理对金晨公司的破产重整申请。长城资产公司、贵远信公司均向金晨公司管理人申报了债权。

本院认为，本案中，贵远信公司购买案涉房屋未办理过户登记，原因在于其购买前，该房屋已设立有其他人的抵押权登记。贵远信公司购买案涉房屋没有履行合理的注意义务，忽略了他人权利障碍，导致所购房屋因存在他人抵押权而无法办理过户登记，故未办理过户登记是因买受人贵远信公司自身的原因。贵远信公司主张乌当区住建局房管办出具的《证明》具有手工备案的公示效力，本院认为，乌当区住建局房管办仅是乌当区住建局的内设机构。从形式上看，该《证明》仅加盖该部门内部印章，不具备法定的房屋备案登记形式；从内容上看，该《证明》亦佐证了案涉房屋未办理初始登记和产权转移登记的事实，故贵远信公司的上述主张不能成立。因此，一审判决关于贵远信公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行民事权益的认定并无不当。贵远信公司的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，贵远信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由贵州贵远信贸易有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李延忱

审判员　　冯文生

审判员　　马　岚

二〇一九年五月二十二日

法官助理毛荧月

书记员王钰婷