臍庆市渝中区兴农投小额贷款有限公司、曾某某再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申766号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：重庆市渝中区兴农投小额贷款有限公司。住所地：重庆市渝中区中山**路**号**楼**、**、**室。

法定代表人：夏文，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘云飞，重庆中钦国彦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：文睿，重庆中钦国彦律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：曾某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住重庆市开州区。

被申请人（一审第三人）：陈兴会，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住重庆市开州区。

被申请人（一审第三人）：王文全，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住重庆市开州区。

被申请人（一审第三人）：王智勇，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住重庆市开州区。

被申请人（一审第三人）：王海清，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住重庆市开州区。

再审申请人重庆市渝中区兴农投小额贷款有限公司（以下简称兴农投公司）因与被申请人曾某某、陈兴会、王文全、王智勇、王海清案外人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市高级人民法院（2018）渝民终302号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

兴农投公司申请再审称，已办理抵押登记的房屋，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条规定，买受人的物权期待权不能对抗经登记的担保物权，（2018）最高法民申1972号民事裁定支持了前述观点。同时，曾某某不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，存在抵押权而适用该条时，原规定中的“查封”应变更为“抵押登记”方可适用，且是否因买受人自身原因未办理过户登记，应适用过错推定原则。兴农投公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审。

本院经审查认为，《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条确立了对设有担保物权的执行标的不能排除执行的一般规则，但同时明确了法律、司法解释另有规定的除外情形。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的无过错房屋买受人对房屋所享有的不动产物权期待权即属于前述第二十七条规定的除外情形。本案中，曾某某的《房屋买卖合同》系2012年7月6日签订，并于同月依约支付了绝大部分购房款，早于王智勇与兴农投公司之间签订的《抵押合同》。曾某某提供的气费缴纳发票证实其至迟在2015年1月5日已占有使用案涉房屋，亦早于法院查封时间。王智勇于2013年1月15日取得案涉房屋产权登记后，于当年7月30日即办理了抵押登记，此期间未超过曾某某与王智勇约定交房后365个工作日内办理房地权属证书的期间，故未办理过户登记不是曾某某自身原因所致。且根据2017年3月1日重庆市开州区不动产登记中心出具的无房证明，曾某某在开州区无其他住房，其居住权依法应受到保护。曾某某购买案涉房屋的行为符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，属于善意买受人，其物权期待权能够排除担保物权人兴农投公司申请执行案涉房屋的权利，一、二审判决在适用法律上并无不当。

综上，兴农投公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回重庆市渝中区兴农投小额贷款有限公司的再审申请。

审判长　　汪国献

审判员　　黄　年

审判员　　马成波

二〇一九年二月二十七日

法官助理朱婧

书记员谌虹蓉