岳阳市天润商贸有限公司租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申678号

再审申请人（一审本诉原告、反诉被告，二审上诉人）：岳阳市天润商贸有限公司。

法定代表人：黄细刚，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘卫东，北京市冠衡律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘西菁，湖南红雨律师事务所律师。

被申请人（一审本诉被告、反诉原告，二审上诉人）：岳阳建设工程集团有限公司。

法定代表人：李志明，该公司执行董事。

再审申请人岳阳市天润商贸有限公司（以下简称天润公司）因与被申请人岳阳建设工程集团有限公司（以下简称建工集团）租赁合同纠纷一案，不服湖南省高级人民法院（2018）湘民终158号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

天润公司申请再审请求：1.变更二审判决第二项为：由建工集团向天润公司支付补偿款88405087.29元（扣减天润公司已领取的2800万元，还应支付60405087.29元）；2.撤销二审判决第三项。事实和理由：（一）租赁合同解除后，天润公司无任何义务向建工集团支付未履行的8年租赁期的租金。租赁合同被判决解除，并且实际上已经终止履行，天润集团不再负有向建工集团支付租金的义务。二审判决扣除未履行的8年租赁期租金没有任何法律依据。(二)二审判决对天润公司应获补偿款的计算方式存在明显错误，既未对天润公司无偿投资扩建与建工集团产权增值收益之间明显的因果关系予以考量，也无视了天润公司合理预期利益的损失，该计算方式严重损害天润公司的合法权益，应予纠正。首先，天润公司二审中提交的证据显示，2014年天润公司对外招租的实际收入约为968万元。根据天润公司与次承租人的合同约定，2015年可预计收入约为1071万元。在不考虑租赁合同约定的优先承租权的情况下，仅因租赁合同的解除给天润公司造成的预期利益损失至少为7744万元（以每年968万计）。其次，二审判决也没有考虑天润公司无偿为建工集团扩建8000平方米建筑物的投入以及建工集团作为产权人因此享受到的增值收益。近2.2亿拆迁补偿款对应的建筑物面积为13508.82平方米，其中近60%的面积是由天润公司无偿扩建。这一重要的事实应当在补偿款的计算中有所体现。而且，除面积之外，仅用土地使用权剩余年限和未履行租赁期之比划分补偿款，也导致二审判决错误地在租赁合同解除之后要求天润公司支付未履行8年租赁期的租金。（三）天润公司为促成解约谈判，配合建工集团放弃产权置换方案以及该方案可产生的预期利益应当作为计算天润公司补偿数额的依据。建工集团完全可以选择产权置换，变更场地以继续履行与天润公司之间的租赁合同，从而实现双赢。天润公司为促成解约谈判配合建工集团放弃产权置换方案，该方案可产生的预期利益4.8亿元应作为因合同解除给天润公司造成的经济损失。（四）天润公司扩建房屋的投入应当从拆迁补偿款中优先受偿。天润公司扩建房屋投入的7753596.97元中未收回的成本应当从拆迁补偿款中优先受偿，金额为3101438.79元（7753596.97元×8年÷20年）。（五）参考最高人民法院判例，综合考量天润公司对被拆迁物升值所做贡献和天润公司合理预期利益损失后，天润公司应获得其承租面积对应的现有拆迁补偿款的50%。（六）拆迁公告发布后，对租赁物使用价值产生严重影响，并且无证据证明天润公司已全部收取次承租户的租金，故天润公司无需向建工集团支付2015年4月至2016年4月租金。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六项之规定申请再审。

本院经审查认为,天润公司的再审申请不能成立。具体分析如下：

一、关于二审判决天润公司可获得的补偿款金额是否正确的问题

本案拆迁行为系在2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布之后发生，应适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条规定：“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例”，第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”。根据上述规定，有权获得被征收房屋征收补偿的权利人是被征收房屋的所有权人。本案中，天润公司系基于其与建工集团于2002年2月26日签订的《租赁合同》提起民事诉讼，本案法律关系是租赁合同纠纷。《租赁合同》未就天润公司租赁期间扩建部分在拆迁时如何处理作出约定，但明确约定了天润公司在湘北大楼投入的不动产产权归建工集团所有，即建工集团不管租赁合同是否到期均是案涉房屋的所有权人。天润公司无偿投资对其租用的被拆迁物进行扩建面积约8000平方米，并取得约定租赁范围20年的租赁权。

考虑到天润公司取得租赁权后在租赁期间已全部出租给次承租人使用，且案涉房屋被拆迁时，租赁合同仍有8年的租期剩余，导致天润公司的无偿投资本可在租赁期满20年内摊销完毕，但因政府拆迁使其收回成本的目的不能完全实现。而天润公司的无偿投资使被征收房屋面积扩大，被征收房屋增值，建工集团因拆迁获得的补偿款增值部分（8000平方米扩建部分）与天润公司的无偿投入之间存在直接的因果关系，故原审判决认定建工集团给予天润公司适当补偿，并无不当。一审法院综合《租赁合同》约定的内容及履行情况、天润公司的实际投入情况、建工集团因案涉房屋扩建所获得的增值利益等情况，判令建工集团向天润公司支付补偿款33174778元（扣减天润公司已领取的2800万元，还应支付5174778元），已充分考虑了各种因素，维护了天润公司的合法权益。二审法院判令建工集团向天润公司支付补偿款36301057.6元（扣减天润公司已领取的2800万元,还应支付8301057.6元），更加充分地维护了天润公司的合法权益，对天润公司并无不利，天润公司主张二审判决关于补偿款的计算方式错误的申请理由不能成立，本院不予支持。在原审法院已经考虑天润公司投入、租赁合同履行等因素且天润公司已经参与分配补偿款的情况下，天润公司主张对其剩余8年的投资成本优先补偿，且不应支付未到期的8年使用期限内的租金，缺乏依据，本院亦不予支持。

关于建工集团是否应当赔偿因《租赁合同》解除给天润公司造成的预期利益损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。因此，赔偿可得利益是合同违约方应承担的违约责任，而本案《租赁合同》无法继续履行是政府拆迁行为所致，并非建工集团的违约造成，天润公司的该项再审申请主张依据不足，本院不予支持。

二、关于天润公司是否应支付建工集团2015年4月至2016年4月期间的租金问题

本案中，天润公司与22户次承租人解除租赁合同的时间为2016年6、7月，天润公司亦未提交证据证明在2016年4月之前已经解除了其与建工集团的《租赁合同》，天润公司关于拆迁公告对租赁物使用价值产生严重影响，2015年4月至2016年4月租金无需支付的申请理由依据不足，本院不予支持。

综上，天润公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：

驳回岳阳市天润商贸有限公司的再审申请。

审判长　　高燕竹

审判员　　张颖新

审判员　　江显和

二〇一九年三月二十二日

法官助理王智锋

书记员陈文波