新疆德丰房地产开发有限公司库车分公司、新疆德丰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申661号

再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：新疆德丰房地产开发有限公司库车分公司。住所地：新疆维吾尔自治区阿克苏地区库车县文化东路以北、**路以东库车商业中心正合嘉园商业写字楼**层。

负责人：孙志友，该公司经理。

委托诉讼代理人：林国平，安徽铭心律师事务所律师。

再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：新疆德丰房地产开发有限公司。住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区北京南路**号第**幢**楼。

法定代表人：孙志友，该公司董事长。

委托诉讼代理人：林国平，安徽铭心律师事务所律师。

被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：库车县农村信用合作。住所地：新疆维吾尔自治区库车县新城友谊路**号6号。

法定代表人：杨喆，该社理事长。

再审申请人新疆德丰房地产开发有限公司库车分公司（以下简称德丰库车分公司）、新疆德丰房地产开发有限公司（以下简称德丰公司）因与被申请人库车县农村信用合作联社（以下简称库车县农信社）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（2018）新民终241号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

德丰库车分公司、德丰公司申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，应予再审。请求：1.撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院（2018）新民终241号民事判决第四项，改判库车县农信社向德丰库车分公司、德丰公司支付门厅后退所减少的房屋面积房款1176.36万元；2.撤销该判决第二项，改判库车县农信社向德丰库车分公司、德丰公司支付逾期付款利息损失1270.61万元；3.本案诉讼费由库车县农信社承担。事实与理由：1.原判决错误认定门厅后退所减少的房屋面积474.34㎡合计1176.36万元不应计入总购房款。门厅后退所减少的面积纳入总面积计算房款是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。原判决认定因设计变更导致大厅整体向后退缩影响面积既不存在阳台也未形成退台与事实不符，违反立约本意。《楼宇认购诚意书》约定“阳台综合面积为504平方米，单价为24800元／㎡，总价1249.92万元（阳台实际面积按照相关建筑面积计算规则计算，但总价不受其影响）”“以上面积按实际测绘面积+空间面积+阳台面积=总面积。”同时，一审法院向库车县农信社时任法定代表人范志明所作调查笔录亦清楚地表明，此处的阳台是指门厅处向后退缩部分所形成的退台。退台不是指建筑学上的露天退台，而是指因库车县农信社设计变更造成的房屋建筑面积减少的那部分。2.原判决错误认定库车县农信社不承担逾期付款的利息损失。双方均认可《楼宇认购诚意书》是最终有效的房屋买卖合同，该诚意书第2条约定“付款方式：该项目自拿到《施工许可证》并开工七日内将（5%）诚意金转为第一期房款，同时按总房款40%支付；签订正式《商品房买卖合同》七日内支付到总房款90%（即再支付总房款45%）：自办理入住手续前全部付清。”案涉项目2013年5月13日取得《施工许可证》；2013年7月31日取得《商品房预销售许可证》，具备签订《商品房买卖合同》的条件；2016年2月3日取得《消防验收合格意见书》，具备办理入住手续的条件。库车县农信社实际付款情况是：2012年12月4日支付5%诚意金775万元；2013年5月3日支付3800万元时逾期1563天，欠付2408.56万元；2014年1月2日和7月23日支付4000万元、2000万元时分别逾期123天和325天，同时欠付984.63万元，逾期492天；2015年1月6日支付1500万元，按约定的付款进度和比例，提前支付394天，多支付515.37万元，扣除相应利息39.64万元。故库车县农信社逾期付款构成违约，应向德丰库车分公司、德丰公司支付逾期付款利息损失1270.61万元。

根据德丰库车分公司、德丰公司的申请再审请求以及事实和理由，本院对以下事项进行审查：

关于建筑门厅后退减少的面积是否应纳入应付房款总面积的问题。德丰库车分公司、德丰公司认为，《楼宇认购诚意书》约定的“阳台”就是指案涉建筑门厅处向后退的部分所形成的退台，系因库车县农信社设计变更引起，是房屋建筑面积减少的那一部分，应当计入房款总价。一审法院对库车县农信社订立《楼宇认购诚意书》时的法定代表人范志明进行调查询问时，范志明称“阳台”是德丰库车分公司、德丰公司所称的退台，是双方谈判时疏忽未写的内容，一审法院据此支持了德丰库车分公司与德丰公司的主张。本院认为，范志明接受询问时还称，关于阳台问题，党委会、财审会都有会议记录，以会议记录为准，而库车县农信社依照一审法院的要求提交的相关会议记录并未论及阳台。同时，案涉建筑总价15521.40万元，阳台总价1249.92万元，约为总价款十分之一，双方疏忽订立如此重要的合同条款，显悖常理，故范志明的证言不可单独证明本案事实。案涉《楼宇认购诚意书》虽明确约定了阳台的面积及每平米单价，但实际履行中未建造阳台，未建造的这部分空间，无论如何称呼，是德丰库车分公司与德丰公司也认可的“房屋建筑面积减少的那一部分”。《楼宇认购诚意书》约定的是按面积按单价计算房款的方式，现房屋建筑面积减少，即应按照实际面积收取房款。一审法院采信范志明的证言将未建造的面积计入应付房款总面积，依据不足。二审法院综合全案证据，认定门厅后退减少的面积不应计入房屋总价款，处理正确。德丰库车分公司与德丰公司此项申请再审理由缺乏依据，本院不予支持。

关于库车县农信社是否应支付逾期付款利息的问题。案涉《楼宇认购诚意书》约定的付款方式是：“签订认购书之日起七日内支付全部总房款5%的诚意金，自取得项目《施工许可证》并开工七日内将诚意金转为第一期房款，同时按总房款40%支付，签订正式《商品房买卖合同》七日内支付到总房款90%，自办理入住手续前全部付清。”据此，《商品房买卖合同》的订立是本案付款的重要时间节点。库车县农信社迄今已支付70%以上房款，但双方至今未签订正式的《商品房买卖合同》，亦未办理入住手续，故库车县农信社支付达90%房款以及付清全部房款的条件均未成就。德丰库车分公司与德丰公司主张库车县农信社支付逾期付款利息，缺乏合同依据，本院不予支持。

综上，德丰库车分公司与德丰公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回新疆德丰房地产开发有限公司库车分公司与新疆德丰房地产开发有限公司的再审申请。

审判长　骆　电

审判员　王　涛

审判员　杨弘磊

二〇一九年二月二十七日

法官助理魏晓龙

书记员陈璐