赖某某、江西博某房地产开发有限公司水韵嘉城项目部商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申6467号

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：赖某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。

委托诉讼代理人：李建，江西凯莱律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审上诉人）：江西博某房地产开发有限公司水韵嘉城项目部，住所地江西省赣州市赣州经济技术开发区东江源大道81号水韵嘉城C区1#写字楼。

负责人：张森林。

被申请人（一审被告、二审上诉人）：张森林，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。

两被申请人共同委托诉讼代理人：胡小兵子，北京市中银（赣州）律师事务所律师。

两被申请人共同委托诉讼代理人：曾骏，北京市中银（赣州）律师事务所律师。

原审第三人：江西博某房地产开发有限公司，住所地江西省赣州市经济技术开发区金东北路58号。

法定代表人：陈康博，该公司执行董事。

再审申请人赖某某因与被申请人江西博某房地产开发有限公司水韵嘉城项目部（以下简称项目部）、张森林，原审第三人江西博某房地产开发有限公司（以下简称博某公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江西省高级人民法院（2019）赣民终340号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。

赖某某申请再审称，一、项目部与张森林没有充分证据证明赖某某已收房。（一）项目部与张森林未能提交赖某某签字的收房手续和交纳物业管理费的凭据。（二）赖某某于2015年9月交给项目部隔墙图纸，是因为案涉房屋尚未完工，故而要求将写字楼隔墙。且案涉房屋弄虚作假的竣工验收备案完成于2015年12月18日，足以证明当时该房屋未完工、赖某某未收房的事实。（三）赖某某已多次申明案涉房屋之前的招租横幅非其所挂。（四）在2018年8月江西省电视台的新闻视频中，相关负责人已承认案涉房屋确未完工，已责令整改的事实。二、项目部于2015年12月18日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，系在项目尚未完工的情况下，以弄虚作假手段骗取的竣工验收，不符合《建设工程质量管理条例》规定的建设工程竣工验收条件。综上，在项目部逾期交付不符合建筑法律法规以及房屋买卖合同约定房屋的情况下，赖某某行使约定解除权是维护自身权益的一种合法行为，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。

项目部和张森林共同提交书面意见称，一、案涉房屋交付使用条件早已成就。（一）案涉房屋已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，满足合同约定的交付条件。且从现场照片、相关合同、工商登记信息等可看出案涉房屋商业部分自2015年6月即达到交付条件，可正常使用。（二）备案表需要施工、设计、消防等各个部门验收，赖某某仅根据部分采访就认为该备案表没有法律效力，与事实不符。（三）赖某某从未向项目部提出过案涉房屋不符合交房条件或解除合同的请求。（四）视频中出现的房屋系住宅业主并非案涉房屋。二、案涉写字楼已实际完成交付使用。（一）赖某某提交的改造申请可证明其已实际使用、出租涉案写字楼。（二）现场贴出的横幅及电话归属信息可看出赖某某已委托余运春出租房屋，对外行使业主出租的权利。三、即使赖某某享有解除权，自2015年7月31日起该解除权已过一年除斥期间，归于消灭。综上，请求驳回赖某某的再审申请。

本院经审查认为，本案再审审查主要涉及赖某某诉请解除案涉合同能否予以支持的问题。赖某某主张案涉房屋存在严重质量问题且逾期交付，致其合同目的不能实现，故其享有案涉合同的解除权。根据原审法院查明的事实，首先，案涉《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》已载明该房屋于2015年7月23日竣工验收，赖某某主张该备案表系项目部弄虚作假所得，但未能提供充分证据予以证明，现并无证据表明该《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》已被撤销或失去效力。且赖某某于2015年9月6日曾向项目部递交二楼写字楼改造设计图，其在改造设计图上注明“因面积偏大，考虑到后期出租困难，现申请贵司协助将该写字楼按此图纸分割为三间，分割改造的相关费用由本人自行承担”，并未对房屋存在未竣工不能交付等情形提出异议，故赖某某据以否认案涉工程已基本竣工的事实依据不足。其次，就双方的实际履行行为来看，赖某某已在案涉房屋现场张贴招租横幅，并留有与其同为赣州金来贸易有限公司股东的余运春的联系方式，能够证明赖某某已实际享有并行使了业主权利。赖某某虽否认该招租横幅为其所挂，但并无相反证据予以佐证，亦未就此作出合理解释，不足以推翻原审认定的事实。再次，就案涉房产的实际使用情况来看，同为案涉三号楼的业主温志高、王荣、刘菊英等人均已办理交房手续、签订物业服务合同和租赁合同等，相关企业公示登记信息亦反映出案涉房屋商业部分已正常营业，可佐证案涉房产已具备实际使用条件。另外，案涉房屋系从毛玺玉、张茂林、钟海军、刘敬锋（赖某某丈夫）四方合作项目内部结算分割而来，赖某某对于该案涉房屋的详细情况应更为了解，其提交的改造设计图亦可证实赖某某对于案涉房屋的熟悉程度有别于一般房屋买受人，却并无证据显示赖某某曾就房屋质量问题或其他不能实际使用的情形与项目部和张森林进行交涉协商，亦有违常理。因此，现有证据表明案涉房屋已经具备交付使用条件，赖某某主张其合同目的不能实现的理由不能成立。其在申请再审时提交的江西电视台节目视频与该节目播出后政府和开发商的一系列整改文件，在证明对象的同一性上仍有待补强，尚不足以认定其所主张的房屋质量问题严重无法交付使用。综合以上因素考量，二审法院认为赖某某不享有案涉合同的解除权，对其解除合同的诉请未予支持并无不当。

综上，赖某某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回赖某某的再审申请。

审判长　张　颖

审判员　贾清林

审判员　杨　春

二〇一九年十二月三十日

书记员　王薇佳