二十二冶集团第一建设有限公司、马某某再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

(2019)最高法民申6263号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：二十二冶集团第一建设有限公司，住所地河北省唐山市丰润区幸福道16号。

法定代表人：慈国强，该公司总经理。

委托诉讼代理人：冯国宏，内蒙古远舰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：贾志军，内蒙古远舰律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：马某某，女，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市。

一审第三人：内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区团结小区社区服务网点综合楼1-3-1302,1304。

法定代表人：张玲杰，该公司总经理。

再审申请人二十二冶集团第一建设有限公司（以下简称二十二冶公司）因与被申请人马某某及一审第三人内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司（以下简称尖峰公司）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区高级人民法院（2019）内民终325号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

二十二冶公司申请再审称，（一）2013年11月19日和2014年11月21日《商品房买卖要约承诺书》签订时，案涉房产未取得预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，两份《商品房买卖要约承诺书》应认定为无效。即便此后案涉房屋取得预售许可证，也不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项所规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”情形。且两份《商品房买卖要约承诺书》均载明“签订《商品房买卖合同》起自行失效”，因此，该两份《商品房买卖要约承诺书》已不具备任何法律效力。（二）马某某的陈述和证据自相矛盾，不具有真实性。马某某在起诉状中自认其与尖峰公司于2014年11月21日签订《商品房买卖要约承诺书》，但出示的证据《商品房买卖要约承诺书》载明的日期却为2013年11月19日，且两份协议内容前后矛盾，价款相差十几万元，马某某给出的解释不合常理，不能证明其购房的真实性、合法性。（三）马某某与尖峰公司2016年7月16日签订《商品房买卖合同》是在人民法院查封之后，不具有善意，存在转移财产的嫌疑。即便马某某对查封不知情，尖峰公司亦存在明显恶意，根据《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》规定，《商品房买卖合同》应为无效合同。（四）从物权角度看，马某某与尖峰公司签订的《商品房买卖合同》未办理物权公示登记或预告登记，其仅享有债权请求权，不能对抗人民法院的查封措施。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定，请求：撤销一、二审判决，改判驳回马某某的诉讼请求。

本院经审查认为，本案再审审查的焦点问题是：二审判决认定马某某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，是否存在错误。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，马某某与尖峰公司签订《商品房买卖要约承诺书》，对房屋基本状况和价款、面积等事项作出明确约定，马某某按照合同约定支付了全部价款，尖峰公司后办理了预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，应当视为马某某在查封前已与尖峰公司签订了合法有效的商品房买卖合同。二十二冶公司虽对《商品房买卖要约承诺书》真实性提出异议，但未就其主张提供证据证明，本院不予支持。根据已经查明的事实，案涉房屋由马某某居住且系其在呼和浩特市唯一用于居住的房屋。马某某对案涉房屋虽未取得物权性权利，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的应当予以特殊保护的情形，二审判决据此认定马某某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。

综上，二十二冶公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回二十二冶集团第一建设有限公司的再审申请。

审判长　李　春

审判员　吴晓芳

审判员　王　丹

二〇一九年十二月二十三日

法官助理徐上

书记员乔禹博